物管企业上市潮，港交所独占94.7%名额，明年仍将“恒温沸腾”？

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在房地产开发行业飞速发展的“火热”日子中，物业管理服务被当成行业的附庸品。在房地产开发行业“退烧”之际，物管行业正宛若新生。

中国物管行业发源地

几乎整个80年代至90年代初，中国物业管理行业的萌芽都是在深圳诞生。

1981年3月10日，中国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司由深圳市编制委员会成立，同年9月深港两地协力开发的涉外商品房小区东湖丽苑成立物业管理处。这一年，深圳经济特区刚满周岁。

两年之后，位于深圳市罗湖区的国际商业大厦成为首家进行物业管理的商业体；1985年，物管服务进驻深圳市鹏基工业区；1991年，莲花二村由深圳国土资源和房产管理局（原深圳市住宅局）开发建设，成为居民住宅物业管理试点单位。直到次年，福田区的著名景点莲花山公园在莲花二村西侧筹建，经过五年建设，这座立有中国改革开放总设计师铜像的公园才正式对外开放。

历经十年的时间，中国物管行业的雏形在中国的南方先行落地生根，并且完成了商用物业、产业园区物业以及居民住宅物业三大类型的布局。

中国物业走入现代：扎堆赴港上市

谁曾想到，近三十年之后的今天，中国的物管行业仍然青睐于祖国的南方。自2014年国内首家独立上市的物业管理公司——彩生活(01778-HK)在香港联交所上市计起，截止发稿日（2019年12月19日）共有19家独立上市的物管公司，这其中仅有南都物业(603506-CN)一家选择于上交所上市，其余十四家都将选择了香港联交所（仅统计主板，新三板未列入）。

同时，从物管公司在不同年份的上市数量来看，2018年和2019年物管上市公司数量显著提升。

截止发稿日，港交所还有宝龙商业(09909-HK)已通过港交所聆讯，另有兴业物联服务、烨星集团、建业新生活三家物管企业已向港交所递交上市申请。这为明年物管公司的保持较高的上市数量，奠定基础。

这里也发现两个有意思的现象。

第一、几乎所有的中国物管上市公司都将上市交易所选择在香港；第二，2018与2019年物管公司上市数量暴增，仅2018一年的上市公司数量就抵得上此前四年总和，2019年则表现更佳。

中国的物管公司集中在香港上市，且2018年、2019年上市数量爆发，这是为什么呢？

房地产开发景气度下降，物管行业集中度上升

财华社统计1999至2019年（2019年截止前11月）约二十年间中国商品房销售面积变动。2014年，中国首家独立上市的物管公司——彩生活登陆港交所时，中国商品房年化销售面积同比下降7.6%，是二十年间下跌速度第二快的年份。2018年2019年在“房住不炒”与房企融资端收紧的政策背景下，商品房销售增长再次放缓，2019年前11个月商品房销量同比仅增长0.2%，增长几乎停滞。在我国的经济周期、房地产行业周期及政策调控的三重因素叠加下，房地产市场由增量发展向存量运营转变，物管行业顺势被推至时代的前端。

分物业类型来看，住宅销售面积增速下滑幅度较小。2019年前11个月，办公楼及商业营业用房销售面积同比分别下降11.9%及14.1%，唯有住宅销售面积仍然同比微增0.2%。

房屋销售面积影响物管行业预期在管面积的增长，如果说这是关乎物管行业的“最近的未来”，那么新房开工总面积增速的变化就影响着较远期的未来。

分不同类型的物业新开工面积来看，在2019年前11个月中，商业营业用房新开工面积同比下降-14.6%；住宅新开工面积同比微跌1.2%；唯有办公楼新开工面积转好，同比增长4.9%。

在国内商品销售面积增长停滞，新开工面积减少的情况下，中国物业行业的百强企业却获得了快速发展，行业集中度逐步提高。截止2018年底，物业百强企业市占率达到38.85%。而排在行业金字塔顶端的十强企业的平均在管面积为2.39亿平方米，远高于百强企业在管面积均值3718.1万平方米。十强企业的市占率达到了11.35%。

快速提高的市占率离不开头部企业的大举并购。伴随着并购而来的就需要大笔的资金支持，在目前环境下，房企融资困难，融资成本高企，通过上市渠道获得直接融资的优势明显。所以，大量的物管企业选择从母公司分拆上市，再将上市所得的廉价资金用来收并购扩大规模，这自然是最优的解决方案。而优先选择港交所上市而不是上交所，一方面是考虑港交所上市规则明确，上市时间可控，也相对更快。另一方面，选择港交所做为上市地点更方便获得国际投资者支持。

2020年物管企业上市数量仍将维持高位

根据中国指数研究院（中指院）发布的2019中国物业服务百强企业名单前十强中已有四家独立上市，分别是绿城服务(02869-HK)、碧桂园服务(06098-HK)、保利物业及雅生活服务(03319-HK)。此外仍有六家尚未单独上市，分别是万科物业发展股份有限公司、长城物业集团股份有限公司、恒大金碧物业有限公司、深圳市金地物业管理有限公司、龙湖物业服务集团有限公司、金科物业服务集团有限公司。

目前已递交上市申请的物管公司数量达三家，另物业服务百强榜单前五十强仍有大量未上市企业，预估2020年物管上市潮仍将持续。但鉴于前十强企业已有近半完成独立上市，加上并不是每家物管公司都有上市计划，所以预估2020年新上市的物管公司市值或将有所降低。

12月19日，中国物业百强企业排名第四的保利物业正式登陆港交所交易，当天高开高走，截止收盘涨幅高达29.20%。整个2019年，物管公司涨幅远超恒生指数，从市场目前对其追捧看来，热度仍将持续。

作者：金博

编辑：彭尚京