招商蛇口1458亿重大资产重组，招商局商业房托基金（1503.HK）影响几何？

对投资者而言，发起人往往是衡量REITs（房地产信托投资基金）投资吸引力的重要因素。近期上市的招商局商业房托基金（1503.HK）是港交所的第11只REIT，它的发起人招商蛇口(001979.SZ)昨日发布一个交易金额高达1458亿元的重大资产重组事件，而这又将对招商局商业房托基金产生什么影响？下面具体来看一看。

1、招商蛇口与前海投控增资前海自贸投资

12月19日，招商蛇口发布共同增资合资公司重大资产重组的公告，其子公司招商前海实业联合前海投控拟分别对前海自贸投资增资，该笔交易资金高达1458亿元。

根据草案显示，招商前海实业以其持有的深圳市招商前海驰迪实业有限公司100%股权以及部分现金向合资公司进行增资，前海控股以其持有的深圳市前海鸿昱实业投资有限公司100%股权对合资公司进行增资。

值得注意的是，前海自贸投资是推进前海2.9平方公里土地整备和开发建设的主导平台。因此，本次交易完成后，招商蛇口将进一步明确在前海区域的土地权益，加快前海蛇口自贸区的开发建设，提升该片区的资源价值。

2、招商局商业房托潜在收购资产有望增多

招商局商业房托获招商蛇口授优先选择权，对于位于粤港澳大湾区（佛山及广州除外）、北京或上海的办公或购物中心都在优先选择权范围内。

此次交易也将为招商局商业房托基金形成积极的影响。本次交易后，招商蛇口将加速前海妈湾片区的建设开发，持续提升商业环境和物业价值，为REIT带来更多优质资产资产的注入收购机会。

目前招商局商业房托基金的投资组合包括四个写字楼和一个购物中心，分别是位于深圳蛇口的新时代广场、数码大厦、科技大厦和科技大厦二期和花园城，总租赁面积约25万平方米，总评估值约65.79亿人民币。五处物业资产都是能形成稳定收入的高质量商业物业，拥有优越的地理位置，并与深圳中央商务区紧密相连，拥有多元化的优质租户。

此外，根据招商局商业房托基金的招股书，招商局商业房托也明确拥有招商蛇口三个物业的优先购买权。这三项物业分别为深圳蛇口的汇港二期、太子广场以及新时代广场二期项目。其中，汇港二期是可出租总面积约40,000万平方米的购物中心，太子广场是可出租面积约66,100平方米的甲级写字楼，新时代广场是可出租总面积约78,700平方米的甲级写字楼。

3、前海蛇口自贸区发展将提速，招商局商业房托获业绩增长动能

招商蛇口重大资产重组后，前海蛇口自贸区的建设有望提速。获得增资的合资公司将依托招商蛇口与前海投控在产业规划、制度创新、开发建设、运营管理等方面的成功经验和优势资源，加快片区开发建设、运营管理和产业引进，发挥产城融合效应，促进创新要素集聚，提升产业发展能级，落实国家“一带一路”倡议，打造企业走出去门户基地，建设深港合作的平台载体。前海妈湾片区的物业物业价值和租金回报率有望显著提升。

前海蛇口自贸区发展提速之后，该区域的物业租金收入将得到提升。根据招商局商业房托基金的业绩显示，2016-2018年公司营业收入分别为人民币3.66亿元、3.59亿元、3.89亿元，净利润分别为人民币3.48亿元、7.25亿元、10.99亿元，营业收入和净利润增长都比较稳定。

结语：

招商局商业房托基金是稳健的投资品种，并拥有不错的投资回报率。根据分派承诺，以现价计算，招商局商业房托的投资回报非常具有吸引力，其未来三年分派收益率为：2020年为7.2%，2021年为7.8%，2022年为8%。

随着重组事件迎来实质性进展，招商蛇口在大湾区的土地资源优势进一步夯实，这也为具有稳健性的招商局商业房托基金带来更多成长性。潜在优质资产注入将扩大REIT的投资组合，提升REIT资产规模，同时自贸区的提速发展也为其业绩提供了增长动能。