地产回暖？一季度销售业绩转正，瑞银预计二季度增长更强劲！

4月11日，港股市场内房股早盘集体走高，多股涨幅超10%。截至当日收盘，龙光集团(03380.HK)大涨超26%；中国金茂(00817.HK)涨幅超19%；新城市建设发展（00456.HK）、佳兆业（01638.HK）、碧桂园(02007.HK)等个股也均取得不错涨幅。

一方面，房地产行业政策持续曝出利好。另一方面，房地产行业基本面持续向好，一季度销售业绩逆势转正，实现2022年以来首次增长。

地方利好政策不断

4月初，郑州和合肥两大省会城市放松了限购。其中，郑州二环外取消楼市限购，限售政策也进行部分调整；合肥部分区域不再限购；

此外，多地公积金政策也出现调整。杭州临安区、河南南阳和大连等地降低了二套房公积金贷款首付比例；山西大同、安徽黄山和郑州等地也优化了公积金贷款政策，提升了贷款额度。

对于各地政策调整，东兴证券认为，防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。

一季度销售业绩转正

当前房地产基本面逐渐向好，行业销售数据预期回暖。

据CRIC统计，3月百强房企销售操盘金额同比增加29.2%，环比增加42.3%，带动一季度销售金额同比逆势转正，实现2022年以来首次增长。

具体到行业企业业绩方面，央国企以及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化，表现更强，其中，中海(00688.HK)、华润（01109.HK ）、招商(001979.SZ)等头部房企增幅超过50%。

民企方面，1-3月，龙湖集团(00960.HK)实现合同销售额507.0亿元，同比增长36.9%，合同销售面积达到294.8万平方米。同期，公司实现经营性收入约62.5亿（含税），其中运营收入约为31.9亿元（含税）、服务收入约为30.6亿元（含税）。

随着经济复苏势头持续向好，市场信心逐步回升，今年3月，龙湖集团在西安、深圳获取3块土地储备，总建筑面积约为43万平方米，权益地价约为24亿元。

央企方面，港股上市的保利置业（00119.HK）也取得不俗业绩。截至2023年3月，公司累计实现合同销售金额约人民币217亿元，同比增长261%；累计合同销售面积约83.1万平方米，合同销售均价约人民币26088元/平方米。

瑞银财富管理投资总监办公室发表机构观点称，中国100大开发商3月住房销售同比及环比分别增长28%和42%，超市场预期。带动一季度销售同比温和增长2%，优于瑞银对全年销售下降5%-10%的预期。其中，住房销售仍同比下降7%，由于楼市由一、二线城市领涨，故销售额超预期。个别低线城市的开发商3月应占销售额同比下降50%，一季度销售额降幅达38%。瑞银估计，今年二季度同比住房销售增长应更强劲，全年增长或优于预期。

本轮房地产发展预期获得市场积极看好。不久前，半夏投资创始人李蓓高喊，地产有“10年一遇级别的机会”。高盛也高呼中国地产美元债存在“高回报机会”。

市场预期表现积极，也一定程度助推了房地产行情。申港证券建议关注头部稳健国、央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

国金证券认为，在本轮市场周期中，销售投资能逆势增长、拥有稳健财务结构、高质量产品和服务、精细化管理等核心竞争力的房企能获得超额受益。坚定推荐头部央国企和改善型房企，如建发国际集团（01908.HK)、绿城中国(3900.HK)、保利发展、中国海外发展；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳(02423.HK)。

李莹