上实城市开发（00563.HK）：营收逆势向上，穿越行业寒冬

今年资本市场有两大主线或将贯穿全年，其一，央国企低估值的重估，其二，则是疫情后各行各业的复苏。

前者来看，随着建立符合中国特色的估值体系理念的提出，央国企估值长期偏低的现状受到市场的重视，估值有望迎来重估。后者来看，进入到后疫情时代，经营环境回归正常轨道，各行各业有望迎来复苏，业绩修复下有望带动估值回升。

在此背景下，笔者留意到身处地产板块的上实城市开发或是这两大投资主线的重要受益者，近期公司公布了年度成绩单，不妨就此来看看有何亮点与机会？

1、行业振荡阶段，运营有序彰显稳健经营底色

回顾地产行业的发展，毫无疑问，地产行业高速增长的时代已经过去，伴随近年来政策的引导，行业经历阵痛期，如今整个地产行业的方向也正直指高质量的结构化发展阶段。

面对行业经历疫情、宏观经济下行等多重因素冲击，过去一年多数房企表现不佳，营收、净利腰斩的更是屡见不鲜。在此背景下，上实城开交出的这份财报表现可谓难得，具体亮点梳理如下：

首先，公司营收端实现了逆势增长，各大业务板块整体均衡稳健。

财报显示，2022年上实城开实现收入为110.22亿港元，同比上升0.1%。尽管整体幅度不大，但放在整个行业来看，已经是鹤立鸡群。

具体分析到各业务板块，公司物业销售占比最大，过去一年实现物业销售收入达102.75亿港元，占总收入93.2%。其次则是来自租金、管理和服务，以及酒店业务的收入，三项业务分别实现收入5.41亿港元、244.10万港元及2.03亿港元，占比相对较小。

结合外部复杂的大环境，不难看出上实城开保持了业务板块的相对稳定和均衡，尤其是非地产开发业务板块在逆境中仍然能够持续贡献稳定的收入来源，进一步验证了公司业务布局的正确性。未来随着这类业务板块进一步提升占比，有理由相信上实城开整体的经营稳定性和抗风险能力还将有望得到强化。

其次，逆势扩张，增厚土储、收购优质资产蓄力未来增长。

巴菲特在投资中有句常被人视作圭臬的名言，即众人贪婪时我恐惧，众人恐惧时我贪婪。回望过去几年的房地产市场，可谓阴云笼罩，暴雷声中，市场更是一度降到了冰点，各大房企也开始纷纷收缩战略，在拿地和收并购上表现得尤为谨慎。

随着2022年的到来，政策有所缓和下，上实城开抓住时机，顺势而为，展开审慎的纳储动作，并在市场上积极吸纳优质资产。

其中，在上半年，公司耗资38.90亿成功获得上海自然贸易试验区临港片区6块土地使用权。此外，在去年十一月，公司亦花费近7亿收购收购西安自然界项目公司28.5%股权。

通过这一系列动作不难看出公司作为国企积极响应了政策需要为行业做出表率，起着积极维护行业稳定的作用。与此同时，这也充分反映了公司现金流充裕，能够根据自身的资金情况和战略发展积极参与到市场的投资中，在获得便宜且具备潜力的资产的同时，为公司自身后续的发展积蓄能量。

最后，则是数字化转型，助力企业高质量发展。

随着房地产行业迈向新的发展阶段，数字化转型成为挖掘行业及市场价值的新砝码，一众房企积极参与其中，交出了自己的转型成绩单。而上实城开作为其中一员，也有着清晰的路径规划和战略蓝图。

根据财报所披露的，公司早在2021规划了三年三期的数字化建设路径，其中一期主要夯实数据基础，保障数据的及时、准确、完整；二期继续完善支柱系统，并保障各系统互通互联；三期实现数据经营在线化，用数据支撑领导决策，为业务赋能。而过去的2022年，上实城开一期数字化建设已完美收官，初步夯实了数据基础和业务底座，而其后续也将继续推进二期、三期建设。不难预期的是，随着公司数字化转型不断深化，上实城开将围绕向内要效益，向往拓展新业态打开成长想象力这一路径，开启更高质量的发展阶段。

2、行业转折阶段，上实城开底座夯实助力下半场突围

房地产迈过至暗时刻后，整个行业已经发生了深层次的改变，从过去三年来哀号遍野的房企中不难看到，市场淘汰的正是那些缺乏核心竞争力、实力弱、财务差的房企，且并不唯规模论。即便是大型房企，倘若所经营的业务生态长期犹如走钢丝，最终仍免不了衰落的时刻。

由此站在当下来看，市场实际上经历了中小房企的淘汰出清后，空出的市场份额给了存活下来的房企新机会，同时行业发展逻辑的深层次变革，亦为后阶段房企突围指明了方向。能够稳打稳扎，具备核心竞争力的房企有望在行业竞争下半场占据一席之地实现突围。

基于此，上实城开的核心竞争力在于如下几个方面：

a.深耕优势

上实城市开发的业务模式并非市面上常见的房企所展现的多点布局加速扩张的姿态。其颇有港资地产的风格，善于集中优资源，逐个突破，进而持续深耕，放大品牌效益。公司长期以来专注于深耕上海都市圈与其他核心一二线城市，致力于精品开发模式，持续打造优质标杆项目。

透过在区域的深耕，公司能够极大的发掘项目的潜力，同时获得较高的项目密度，形成协同效应，这也将有助于帮助公司提升整体运营质量，降低开发成本，达到效益与品质的最优。

b.产品力与资产质量

在如今房住不炒的主基调上，房地产行业竞争已经走向竞品时代，市场的角力点更多的是围绕房企自身的资产价值和构建的产品力而展开。

从产品力角度来看，上实城开高度注重产品力的打造，就在近日公司在由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合发布的“2023房地产开发企业综合实力TOP500测评”中，其西安上实城开自然界荣获“2023城市更新最佳实践项目”，自然界·江月荣获“2023房地产开发企业典型项目”等奖项。可见业界对其所打造的标杆项目的认可。

从资产布局上看，其开发的资产布局多聚焦在核心城市的核心地带，这类区域往往能够更好的应对市场的风险，在资产价格上具备支撑，甚至亦能够得到溢价机会。

从公司开发项目来看，截至2022年底，上实城开在建项目共12个，主要包括西安自然界、上海TODTOWN天荟、上海临港项目和山东烟台等项目。

与此同时，公司在上海、北京、天津、重庆、沈阳、西安及深圳等七个重点开发大城市亦建成多个商业项目、持有的投资性物业总面积达近100万平方米。

优异的资产布局下夯实了公司整体的抗风险能力，也为后续的发展带来了更多的机遇。

c.国企资源禀赋与优异管理运营能力

过去在行业融资端收紧的大背景下，上实城开这类国企背景的房企优势得以体现，其能够更好的应对融资端的压力，保持自身的经营稳健。实际上这只是作为国企房企优势的一面，其在项目拓展以及资源协同上，都为上实城开带来了更多的机遇。

尤其是当下随着行业迈向新的阶段，多元化发展趋势下，上实城开也正积极借助母集团优势资源展开布局，其中依托上实集团在大健康领域的优势，其积极开展了与大健康相关的业务，分别与上海医药等企业合作，提供项目管理服务等，进一步丰富在大健康产业的布局。公司的这些动作不仅能够反哺既有的开发业务生态，同时也为其打开了更大的发展空间。

此外，尽管是国企背景，上实城开发仍然是一家高度注重市场化运营管理的企业，公司打造了一批稳定且专业的团队，并注重激励，通过搭建优秀的管理运营体系和机制，持续激活企业活力。如今房地产行业迈过重开发的阶段来到发掘管理红利的新时期，如何夯实盈利质量、提升房企综合实力更需要充分撬动企业的内在驱动力，在管理运营上下功夫，上实城开的市场化的内核基因有望持续激发运营管理活力，驱动公司高质量发展。

3、结语

经历了动荡波折的三年，房地产行业的深层次调整之下，行业积极开启新的成长周期。在此背景下，未来能够受到资本亲睐的一定是注重稳健经营和风险把控，专注于长期发展价值，能够在财务、业绩增长上有确定性和成长性特征的房企。

由此而观之，上实城开业绩增长的确定性和成长性来自于其项目的持续开发与销售。从今年来看，公司将重点推售西安自然界、上海临港项目·上实望海、上海青浦项目·上实云端、天津上实仰山等多个项目，结合这些项目的区位以及眼下肉眼可见的楼市复苏态势，公司业绩的修复预期有望持续升温。

值得注意的是，在行业多数房企资金面较为紧张的局面下，上实城市开发却展开了派息和回购，公司掏出真金白银向投资者释放了积极信号，不仅展现了其逆境环境中强大的财务管控实力，同样也展现对其长期发展的信心。$上实城市开发(HK|00563)$