中原建业(09982.HK)：深耕代建蓝海市场，战略加持成长性加速

过去的2022年，疫情阴霾笼罩下，外部经济环境波诡云谲，资本市场跌宕起伏，不确定性持续升温，在此背景下资本市场对确定性资产的追求也愈渐升温。在笔者看来，企业的确定性无外乎两个方面，一是其所在的行业处在上升势头，有足够的发展空间，其二，其自身占据着行业优势位置，并具备良好的业绩成长潜能。结合这两点而观之，港股上市代建企业中原建业(09982.HK)进入到笔者的观察名单。

近日，中原建业(09982.HK)交出了2022年年度财报，在充满挑战的外部环境下，这份稳健的年度成绩单，一定程度上验证了公司布局优势赛道以及良好经营质素带来的成长性和确定性，不妨就此进一步探讨。

1、财报多重亮点呈现，关注抗周期属性以及业绩修复潜能

翻览中原建业的这份年度成绩单，公告显示，2022年全年，公司实现收入6.1亿元人民币，净利润达3.0亿元，净利润率达50.1%，继续位居行业首位。

尽管业绩不可避免受到外部环境的影响有所承压，但考虑到疫情反复及房地产市场持续低迷的外部环境，中原建业整体经营表现仍然稳健。能够保持如此高的利润率水平，这一定程度也显示了公司所处的代建行业所具备的低风险、抗周期等优质特征。

在业务拓展方面，中原建业继续夯实基本盘。得益于“新蓝海战略”“大中原战略”“省域化战略”三大战略驱动，公司代建业务持续拓展。年内，公司新签代建项目30个，新增合约建筑面积336.71万平方米。截至2022年底，公告显示，中原建业实现在管项目总数266个，在管面积3171万平方米，行业领先地位获得进一步巩固。

面对外部市场的动荡，公司保持着审慎的财务管理，持续夯实现金储备。截至2022年末，中原建业的现金及现金等价物达15.65亿元。

总的来看，中原建业在行业逆势阶段展现出了稳健成长的一面，眼下随着疫情阴霾消散，经济复苏，行业迎来全面回暖，公司后续业绩增长有望迎来修复。

2、契合“好赛道、好公司”定义，护城河奠定长期价值基础

尽管基本面表现良好，但从资本市场情况来看，公司股价却遭受到较大幅度的回调，这背后很大一个原因便是受地产关联影响。

在笔者看来，伴随房地产深刻的调整，对于代建行业而言反而是机会，资本市场对中原建业这类有着独立拓展能力的代建企业或存在某种误判。

实质上中原建业充分契合了“好赛道、好公司”定义。

从赛道层面来看。公司聚焦代建行业，受益于近年来保障性租赁住房的爆发式增长行业进入加速器。近年年中央和地方密集出台政策，加快发展保障性租赁住房，我国初步计划十四五期间40个重点城市新增650万套（间）保障性租赁住房，其中2022年计划完成240万套，这些均为代建市场提供良好的发展机会。

与此同时，随着房地产市场竞争的加剧，中小型房企在独自操盘能力上受限且面临较大的风险，因此其往往也会倾向于找有品牌实力和资金实力的代建企业合作，为其业务赋能。也正是基于此，整个代建行业的市场容量也正持续扩容，并为中原建业这类头部代建企业带来新机遇。

此外，再关注到政府代建以及资本代建这一蓝海市场，可以看到过去一年，房地产市场民营房企陷入危机当中，拿地占比不断减少，与之对应的地方国资或城投积极拿地为市场托底，但其往往其缺乏开发经验需要依托代建进而推动项目开发。与此同时，伴随暴雷房企及暴雷项目增多，接手出险项目的金融机构或AMC也同样需要通过代建来处理手中的项目以此推动行业出清，这也意味着，整个代建市场在需求扩容当中也都将充满机遇。而据海通证券测算，“十四五”期间代建业务的市场容量或将达到2000亿元左右规模，可见赛道前景之宽阔。

毫无疑问，中原建业正是这股房地产行业变革浪潮的重要受益者。自上市以来，中原建业就逐步加大了对政府代建和资本代建业务的研究力度和拓展力度，并筛选优秀的项目开展相关合作。过去一年，公司不断打磨政府代建业务增长极，全面对接政府平台，加大政府代建比重。截至去年年底，中原建业共签约14个政府代建项目，签约面积201万方，占总在管面积的6.3%。今年开年，中原建业开展的27个项目集中签约仪式，其中政府代建项目达到6个，占总签约项目预计计容面积的43%，可见其在政府代建市场的拓展势头。

凭借母集团建业集团在河南的深度扎根，中原建业亦积累了丰富的资源，尤其是在政府代建方面未来拓展潜力巨大。目前中原建业也积极走出河南，凭借强大的品牌与丰富的经验展现出强劲的拓展势头。

公司打造了一批经验丰富、且稳定性高的经营管理团队，同时高度注重激励，不断激发团队活力。此外，公司积极链接产业上下游，拓展各方优质资源，夯实在行业的护城河。通过首创了城市合伙人模式，中原建业合伙人理事会借助信用和融资手段，为成员企业打通项目库、资金库，嫁接资源，同时为客户打造优质产品，提供优质服务。截至目前，中原建业已与来自全国的13位城市合伙人达成合作。城市合伙人也正成为中原建业未来强力增长极。2023年1月10日，中原建业共计集中签约354.4万平方米，其中城市合伙人贡献了43%。

不难预期的是，在优异的资源整合能力、投融资能力、以及产品创新能力和项目开发管理能力等加持下，中原建业在快速扩张的行业赛道中，凭借自身的种种优势还将有望持续取得业务规模的快步增长。

3、结语

伴随房地产行业迈向新的阶段，整个行业板块迎来政策面、供需面、市场预期以及基本面的多重改善，资本市场的估值修复也将有望持续升温。

随着业绩期的到来，各家房企公司财报进一步释放压力，有着稳健经营表现的代建企业，凭借其轻资产、高成长、抗周期的属性将成为市场关注的焦点，中原建业交出一份良好的成绩单的同时，宣布全年派息额2.4亿元，派息率由2021年的65%提高至80%，值得一提的是，自上市以来公司累计派息额高达7.4亿元。稳健的业绩表现以及持续带来的股东回报在当下不确定性持续升温的市场环境下尤为难得，这或也将成为进一步释放估值修复空间的催化剂所在。