龙光地产行政总裁赖卓斌：我们为何如此看好粤港澳大湾区？

编者按：独行者速，众行者远。2019年是新中国成立70周年，经过几代中国人的艰苦奋斗、自强不息，中国取得了举世瞩目的经济成就，今天的中国是全球第二大经济体，这离不开三千万家中国企业的踏实拼搏。

为此， 2019年12月，格隆汇历经3年铺垫，1年筹划，带来全新升级版的“全球投资者嘉年华”系列活动。与最具思想力的经济学家、最顶级的投资机构、最出色的实业家和上市公司一同回顾过去，展望未来。

在12月12日格隆汇"高屋建瓴"房地产高峰论坛活动中，有幸请来了龙光地产行政总裁赖卓斌先生，并在现场分享了“我们为何如此看好大湾区？”的主题演讲，作为全球第四大湾区、中国三大都市圈之一的粤港澳大湾区，其未来投资价值如何，且听赖卓斌先生娓娓道来，干货满满，极具参考价值。为此格隆汇第一时间整理并刊发出来，以飨读者。

首先非常感谢格隆汇，感谢格隆博士给了这么好的机会，让我们今天能够跟这么多投资者交流一下我们对大湾区的看法。

赖卓斌（龙光地产行政总裁）

我的演讲主要的核心是粤港澳大湾区，我们的投资布局里超过80%是在粤港澳大湾区的，刚才主持人用了一个词“押注”，我再调整一下，我觉得更多的是要“看好”，“押注”和“看好”一个是你是不是赌，另外是是不是有逻辑，我更愿意讲“看好”。

现在全球经济进入湾区时代，这张是NASA全球的灯光夜景图，可以看到世界的产业跟人口都在向都市圈聚集，而这个都市圈里的焦点其实就是在湾区。

湾区我们的定义是可以把它看作两个层面，第一个是在海岸线沿海100公里左右，这块都是沿海范围。第二个更准确一点的就是在出海口，深圳就在珠江的出海口，东西两岸是深圳、珠海、南沙，全球70%的工业资本和人口及75%的大城市都集中在距海岸线100公里的范围内，出海口这部分大概占50%。所以湾区绝对是全球经济的一个制高点，可以这样讲，如果全世界去PK，其实你就是去PK每个地方的湾区。

现在美国有两个湾区是世界级的：纽约湾区、旧金山湾区。欧洲西北部也有大规模的城市群，但是相对来讲影响力没那么大，东北亚是东京湾区，另外一个就是粤港澳大湾区。

湾区是全球经济的制高点，占全球经济和人口的绝大部分。湾区不但是全球经济的制高点，也是全球新技术、新产业、新商业模式的创新高地，大家耳熟能详的谷歌、苹果、华为、腾讯、阿里，大家有没有想过为什么这些创新企业都是在湾区冒出来的，为什么不是在大陆城市中冒出来的，这里面每一件事都是偶然和必然的结合，肯定有一些偶然性的因素，但是如果大比例都是这样的话，这背后一定有一些必然性的因素。

这个逻辑想来也简单，今天形成这样的格局，大家有没有想过，可能500年前就已经定了。15世纪16世纪开始，从地理大发现，从大航海时代开始起，整个全球经济的重心就开始往海边转移，因为你通过港口，可以把内陆的香料、茶叶、丝绸、瓷器、白银通过内陆运到港口城市，再通过港口城市卖到全世界各地，全世界各地也可以有原料运回来，所以这个趋势是不可逆的。所以500年前你的祖宗就在家训里写一条往海边走，那你就早发达了。

从人口的分布角度来讲，图示是美国人口分布图，越尖说明人口密度越大，美国三大城市群：大纽约湾区、五大湖、大洛杉矶，这三大经济群人口接近1.5亿，占到美国全国人口的一半以上，其他的地方也一样。

日本的三大都市圈东京、大阪、名古屋人口占到全国60%以上。英国伦敦城市群人口超过3500万，占全英国人口的50%以上。中国三大都市圈：粤港澳大湾区、长三角、京津冀，目前的人口总共有3亿多人，大概占到全国14亿人口的四分之一不到，大概有24%。

我们做这个对比是想要发现趋势、看到趋势，这就是格隆汇经常讲的，要寻找趋势、抓住趋势，趋势就是财富。所以我们在聚集度方面还差的很远，我们今天讲深圳、广州、上海、北京的人很多，但是跟全球的国家来比，聚集度还不够。

从产业集中度来讲，这是全球各国GDP的集中度，集中度更高。美国东西两翼纽约湾区和洛杉矶湾区五大湖的GDP占比超过全国的三分之二。日本的三大都市圈占到70%，英国伦敦城市群占比达到70%。但是中国的三大都市圈才占到42%，从这点来讲还远远不够。

刚才讲的都市圈是怎么形成的？这是东京湾区和大阪湾区在过去接近一个世纪里的演变过程。20世纪初也是像个小渔村一样没发展起来，像个贸易型城市，到二战之后六七十年代中间位置已经形成了非常聚集的形态，产业聚集也非常明显，制造业成了绝对核心。2000年时，半个世纪过去了形成了今天的东京湾区。

粤港澳大湾区处在这三张图中的哪一个阶段？大致应该相当于中间这张图，目前的城市化阶段相当于日本的六七十年代的城市化率水平。

我们今天往后想30年，应该是哪张图？应该是最右手边这张图，一旦想到这张图，你还会纠结于格隆博士讲的问题吗“是不是应该把房子卖了等一下”，错了，那要看你卖的是什么房子，但是这个趋势是变不了的。

这张表详细列出了粤港澳大湾区跟全球四大湾区主要的经济指标对比。粤港澳大湾区人口7000万，GDP是1.6万亿美金，地域面积5.6万平方公里。粤港澳大湾区在全球四大湾区里面积跟人口是最大的，远远超出那几大湾区，而且未来还有很大的成长空间。但是人均指标远远落后于另外三个湾区，人均GDP是2.3万美金/年，只有东京湾区的一半，东京是4.7万美金/年，只有纽约湾区的四分之一，纽约湾区最高的是过8万，最高是在科技湾区达到12万美金/年，这么巨大的差距，一方面意味着落后，另一方面意味着空间，意味着潜力。

但是我们是非常看好粤港澳大湾区的。这是我们理解的跟全球其他几大湾区的对比我们认为有的三个优势。

第一，制度优势。我们不讲太多跟政治相关的东西，只讲跟建设和经济相关的东西。中国政府是全世界范围内决策最高效、执行力最强的政府，1000个亿的投资港珠澳大桥为什么能建成，广深港高铁为什么能这么快通车，这些都离不开制度。建设湾区中基建是非常重要的一环，你要想路都不通其他的更不可能通，我们要求的是人流、物流、资金流，这里强大的决策体系是前提。

香港是全球的金融中心，港交所也是全球最大的IPO市场。据统计，今年港交所又拿了全球IPO的总量冠军，全年总共160单IPO，总融资金额372亿美金。尽管现在香港有一些社会问题，但是并没有影响香港作为国际金融中心及全球最大IPO市场的市场地位。前一段时间阿里巴巴也在这种情况下上市了，这是一个非常有益的结合，这是互相替代不了的。

第二，产业优势。粤港澳大湾区聚集了世界其他三大湾区的共同优势。我们讲其他湾区时都会讲到一个点，但是讲到粤港澳大湾区时会讲到不同的点。纽约湾区是全球的金融中心，硅谷旧金山是全球的科技湾区，东京湾区是产业湾区，但是粤港澳大湾区是三样都有的，这在全球内是找不到第二个的。粤港澳大湾区是兼具了世界三大湾区的共同优势，内部的协作分工非常清晰，自己打自己的情况很少出现。深圳跟香港珠江东岸的这块是以金融业、科技创新、现代服务为主的，珠江西岸是以旅游、休闲娱乐、绿色经济为主的，中间正对出海口这一段是以现代制造和商贸物流为主的，所以这个分工是天然协作的，内耗的情况非常少，这个结构比在长三角要好很多。

第三，市场优势。粤港澳大湾区是所有湾区里人口最多的湾区，而且这7000万人口全是很有消费力基础的人口，不是偏远地区的人口，本身就自带一个庞大的市场，这是不能小看的。大家知道这段时间因为贸易摩擦，外围有一些冲击，但是如果自己的内需市场足够大，承受风险的能力会大很多，而且咱们这个群体还在不断增长，这一点非常重要。

我们做了个简单预计，从人口上来讲，未来15-30年，粤港澳大湾区的人口会从现在的7000万人，到2030年突破9000万人，会超过欧洲大陆人口最多的国家德国（8000万人），到2050年人口会超过1.3亿人，这个数字已经是超过了全日本的人口。从GDP来看，名义GDP如果按7.3%计算，到2025年经济总量会超过纽约湾区，成为全球经济总量最大的湾区，到2030年GDP会超过英国，成为全球第五大经济体。

所以想象一下，一个地方未来15-30年内，人口会翻一倍，财富会翻很多倍，你觉得这个地方资产的价值会怎么样。

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三大都市圈对比

中国三大都市圈灯光夜景图

都市圈化不单只是在城市区域发展的规律层面，在政策层面也得到了很大支持。大家要特别留意今年8月份中央财经委的第五次工作会议，这个定调很明确，在积极推动都市圈化。以往我们听到的是哪里都要发展，包括西部大开发、东北振兴等等，但是8月份这次会议可以很明显感觉到，要增强中心城市和城市群的经济和人口承载能力。所以这个时候，就把市场规律跟政策意图匹配起来了，这点非常重要。

另外，2月份印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，其中有五个定位，里面所有的目标都奔着“全球竞争”去，这与世界发展格局相吻合，要成为全球的科技创新中心，也要成为世界级的城市群跟国际一流湾区，这个对标就不是国内了，而是参与到全球经济的竞争中。

以上是国内三个都市圈的经济指标比较。虽然粤港澳大湾区的人口和土地规模在世界三大湾区中是最大的，但是在国内并不是最大的，特别是从土地面积和人口上来讲，另外两个比它大很多。但是我要强调的是它的人均效能和单位土地产出在全国是最高的。其实我讲的这些点跟你的决策是有直接关联的。

粤港澳大湾区与国内三大都市圈比较：

第一，最市场化，经济结构以民营经济为主。国内三大都市圈里，世界500强企业民企数量占比，我们可以看到粤港澳大湾区总共有20家世界500强，其中有15家70%以上是民营企业，如华为、腾讯、招商、万科等，但是上海就只有50%了，而北京56家世界500强中53家是国有企业，都是中字头的央企。每个区位的经济结构是不一样的，我们知道最有活力的经济体是民营企业。

第二，创新能力很强。2018年PCT国际专利申请数量总共是5.5万件，按全国城市排名，前五的大湾区有三个，深圳就占了18000件，上海2500件，连深圳的零头都不到，不管你有多少高校人才，最后要转换成生产力。

第三，最宜居。这个不用多说，在冬天大家最有感觉，在北方戴PM2.5口罩到这里来就可以摘掉。

从投资的角度讲，如果你有1块钱不知道这三个地方投哪里，我优先建议你投粤港澳大湾区，因为钱多、地少、人多。

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大湾区核心城市：深圳

深圳是大湾区最核心的地域，是全国大大小小3000个城市里唯一一个做示范区的城市，代表着国家参与全球的竞争，要花50年的时间做这件事，所以在座的各位都是在风口上。

深圳的优势，用三个“90%来说。深圳民营经济占总体经济体量的90%以上。深圳的平均人口年龄只有31.95岁，90%以上都是年轻人。深圳是个移民城市，深圳是没有外来人的，深圳90%以上都是移民。所以在深圳机场会看到一个标语“来了就是深圳人”，这是一个城市的底蕴，是其他城市没有办法直接抄袭和学习的，这是一个城市发展的根源，也是为什么一些新的科技企业会诞生在这样的城市中。

从面积上来讲，深圳总共2000平方公里不到，只有上海的三分之一，只有广州的四分之一，只有北京的八分之一，而且深圳的土地已经开发了50%，土地开发强度已经非常高了。

深圳现在总共是1000万套房子，把小产权房也算在其中，商品房不到其中20%，换而言之，深圳的商品房有红本的不到200万套房子。一套房子就算住2.5个人，这200万套房子最多就住500万人，深圳实际居住人口超过2000万人，换而言之，还有1500万人是租房或者是住在小产权房里的。深圳每年净流入新流入50万人口，其中一半左右都是大学生，深圳一年新增商品房销售量平均是400万平米左右，大概是4万套，1套按住3个人算，能解决的新增需求大概是12万人，所以供求间出现了严重矛盾，每年新卖的楼连新流入人口的三分之一都满足不了，更不要讲还有庞大的1500万人在等房子，这就是深圳的供求关系。所以讲到这里，我有没有已经回答了格隆博士 “怎么看待深圳房地产”的问题？

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龙光地产：与大湾区共成长

龙光是跟大湾区共同成长的，到今年上半年，总货值是7500亿人民币，其中有6100亿是在粤港澳大湾区，占比是81%，从货值占比上来讲，龙光是房地产行业内粤港澳大湾区占比最高的企业。

所以我们是“押注”还是“看好”呢？我们是“看好”的。

粤港澳大湾区中，深圳一个城市货值是1800亿，在大湾区里深圳货值占比是最高的超过30%。大湾区里有这么多同业，之间的不同我觉得可以用一个很简单的问题来回答。粤港澳大湾区9+2，反过来想一想哪个城市货值最多，差异就在这里。

我们在深圳的特点项目大部分是地铁物业，要么是地铁商盖，要么是地铁沿线，总共有13个。这些物业的价值非常高，无论是销售还是持有经营，都是价值非常高。包括在港珠澳大桥珠江西岸也有很多项目，港珠澳大桥旁边、广深港高铁沿线等。

正是因为有这样的布局和基础，龙光这几年经营业绩财务表现是非常不错的，ROE去年是31%，连续6年ROE高过20%，目标是连续十年做到ROE高过20%。因为这么好的业绩，所以给股东们的股息回报也是相当不错的，按今年现价来算股息有7个点以上。

如果站在30年后看今天，我们现在是站在一个历史的风口上，40年前1979年是中国的第一轮改革开放，中国如果进行第二轮改革开放的话，那我们就处在40年前同样的风口，只是看我们有没有意识到、感觉到。古话讲“天时地利人和”，在座的诸位包括我们已经占了天时和地利，至于能不能创造价值、把握机会就看人和了。

谢谢大家。