年底供地潮来临，房企拿地两极分化
上海易居房地产研究院统计数据显示，11月，40个典型城市土地成交建筑面积4803.4万平方米，环比增长18.8%，同比增长12.2%；土地出让金收入为2266.6亿元，环比增长37.4%，同比增长12.9%。
也就是说，这一个月中，平均每3天就有2.2个百亿级土拍出现。这对于部分土地储备并不充裕，或仍打算采取激进扩张策略的房企而言，无疑是一场饕餮盛宴。
长江证券一位资深分析师向《国际金融报》记者表示，今年中央重点强调，不以房地产作为短期经济刺激手段，因此在地价趋稳、稳房价形势依旧严峻的形势下，各地方政府财政压力不小。为完成供地计划，年底新增上市的土地数量和质量必然有所提升，短期内房企可供选择的地块增多。
不过，土地成交面积和收入大增，并不代表土拍市场升温。
易居研究院研究员王若辰分析称，一线城市中，仅深圳土地溢价率相对较高，为16%，这与其调整豪宅税后，市场预期发生一定转变有关。北京溢价率仅为3%，上海和广州均为0%，整体仍处于较严厉的调控状态下。
1近4成房企11月未拿地
克而瑞数据显示，今年前11月，碧桂园以3143.7亿元的拿地金额高居榜首。拿地金额超1000亿元的房企，除碧桂园外，还有万科、融创、保利、华润、恒大、龙湖。销售TOP 100房企前11月共新增货值8.8万亿元，超过同期销售金额的20%。
不过，由于行业集中度进一步提升，TOP 100房企土储货值的增加也并非所有房企的态度。
根据克而瑞统计，销售TOP 10房企新增货值集中度接近6成，前30强房企几乎包揽了7成土地。与集中度不断攀升相对应的是，各梯队房企拿地销售比较去年大幅下滑，尤其是下半年，面对融资压力和强调控，房企销售增速进一步放缓，谨慎投资已经成为多数房企的共识。
在这样的大背景下，百强房企中，超过半数新增土储的楼面价较2017年有所下降，TOP 10中仅融创、保利、中海3家企业较去年略有上涨，而龙湖、新城等房企平均楼面价降幅接近20%。虽然拿地楼面价受到成交结构、成交方式等因素影响，却也能从侧面反映土地市场降温和房企拿地谨慎态度。
此外，值得注意的是，继10月近3成百强房企未拿地后，11月未拿地房企数量进一步增至近4成。不过，未拿地房企仍以TOP 50之后的房企居多。
“中小房企的生存空间不容乐观，市场调整下，这些企业将面临新一轮洗牌，不但规模增长缺乏动力，也很有可能被市场淘汰出局。”一名中型房企高管向《国际金融报》记者表示，中小房企如今的困境主要来源于融资，渠道受限、成本又高，它们很难依靠自有资金进行周转，而大房企就不存在这些问题，雪球越滚越大，所以中小房企、特别是民营企业越来越少地活跃在土拍市场，只能不断谋求转型。
不过，《国际金融报》记者发现，11月未拿地房企中除了中小房企，也不乏金茂、远洋、首创等五十强房企。这些房企不拿地，除了因为放缓投资节奏，更多的底气源于自身土储充足。
例如金茂，其前11月销售金额约1100亿元，而前10月新增土储货值就已高达1056亿元，且按照现在的去化速度测算，其总土储足够未来3.9年使用。同样，福晟、首创等房企的总土储去化周期也都在4年以上。
2国企积极补仓
需要指出的是，在年底供地潮来临之际，除了部分因土储充足或资金受限等原因减少拿地的房企之外，同样有不少房企仍然活跃在土拍市场，积极补仓。
一位不愿具名的长江证券分析师向记者分析称，房企的大格局已经基本稳定，强者恒强、弱者淘汰。但具体到某家企业仍有可操作空间，今年的供地潮就是一个机会。“想要逆势调整布局的房企，在现金充足的情况下当然要抓住这一波窗口期，尤其是合肥、武汉、青岛等热门二线城市都是这些房企争夺的对象”。
《国际金融报》记者发现，自11月以来，积极补仓的房企中，大部分为大型国企。
例如12月5日，广州100亿元出让3宗住宅用地，被保利以81.62亿元的价格独得其二。其中，广钢地块是当天土拍的重头戏，其竞价超1小时举牌45次，最终被保利以26.17亿元拿下，折合楼面价33840元/平方米，溢价率20.21%。而与保利争夺最为凶猛的正是中海地产。
同日，北京丰台亦有一宗地块出让，但由于去化困难、强调控等原因，北京的土拍市场相较其他热门城市显得尤为冷清。即便该地块开出“不限价”的丰厚条件，最终也仅有首开、保利联合体与金茂两家参与竞价，最终被前者以26亿元底价摘得。
更有甚者，11月22日，深圳土拍市场推出6宗住宅用地，最终6宗地块均未达到最高限价，其中一幅因无人举牌而流拍，五宗宅地总成交金额为127.51亿元，且竞得者均为央企和国企。
对比来看，就在5个月之前，深圳也曾同日推出5宗住宅用地，当时参与竞拍的民企和国企共有75家之多。而5个月后，参与竞拍的竟只剩下十余家“国家队”开发商。
此外，从11月单月拿地金额也不难看出国企的补仓态度之坚决，如万科、中海、绿地、华润四家仅11月的拿地金额就都超过100亿元，且拿地销售比均高于0.4，远超行业平均水平。
有分析人士向《国际金融报》记者分析称，其实民营房企并非全部采取收缩战略，只不过在资金有限的情况下，民企更倾向于招拍挂以外的方式，例如收并购、城市更新等，即便公开竞价，也大都集中在大湾区等少数热门地区。相比之下，国企最大的优势就是融资成本低、渠道广，当然不必“挑食”，而少了部分民企的竞争，对于国企来说也是一个快速扩张的契机。
记者 张志峰本文经「原本」原创认证，作者国际金融报
（来源：国际金融报的财富号 2019-12-07 13:43） [点击查看原文]