今年一半的城市房价都跌了，德璞资本持续关注2020年房价走势

在即到来的2020年，房价会涨还是跌？各大城市的房地产市场又将呈现何种走势？

11月28日，中国社科院财经战略研究院发布了《中国住房市场发展月度分析报告》，报告指出，未来抑制住房投资投机方向不变，但调控政策面临边际性宽松。

同时提出了2020年房价参考性预警预报。其中，房价可能一般性上涨的预警城市有：深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波；房价可能一般性下跌的预警城市有：北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。

此外，国家统计局的数据显示，2019年1月-10月，纳入统计的70个大中城市中，有35个城市二手房环比下跌，占比一半。

回顾2019年，谁在涨、谁在跌？

在《报告》中，反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，一线城市中，广州、北京、上海房价相对低迷，一季度房价微弱反弹后陆续开始下跌，仅有深圳在2019年下半年仍继续维持上半年的涨势。

数据显示，近一年来广州房价同比下跌3.37%，北京同比下跌3.99%，上海同比微涨0.81%，深圳同比上涨5.58%。

而准一线城市中，苏州房价上涨较快，近一年累计上涨20.71%；天津、重庆则相对低迷，杭州房价基本稳定累计微涨0.66%。

过半二线城市稳中趋涨，长三角的宁波、南通、无锡等同比均有上涨，昆明、厦门房价也有回升。其中，近一年宁波同比上涨10.41%，南通同比上涨9.18%，厦门同比上涨8.15%。

值得注意的是，三四线城市则出现严重分化，并且下跌的城市个数正在逐渐增多。

个人房贷超25.8万亿元，还债压力如何？

众所周知，中国房地产大牛市能够持续20年，除了经济增长、城镇化和人口的基本面支撑之外，还得益于全民“加杠杆”买房的推动。

11月25日，央行发布了《中国金融稳定报告（2019）》，报告显示，截止到2018年末，我国住户部门贷款余额达47.9万亿元，其中25.8万亿为个人住房贷款，占比达53.9%。

那么，当前居民的还债压力如何？可支配的收入能否承担现有的债务？

据报告显示，2018年，我国住户部门债务收入比（居民债务/可支配收入）为99.9%，同比上升6.5个百分点。这意味着，全国居民需要一整年的收入才能还清债务。

若以年收入维度划分，低收入家庭则面临着更大的债务压力。据北京大学开展的2016年中国家庭追踪调查：年收入低于6万元的有负债家庭中，平均债务收入比高达285.9%。

而年收入高于36万元的平均债务收入比为89%，贷款压力相对较轻，偿还债务能力较强。

2019年以来，随着越来越多的三四线城市加入房价下降的行列，这意味着始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。尽管经济增速有所下滑，但经济增长的内生动力依然存在，房价仍然存在一定支撑。

从投资的角度来看，基于一线城市短期内不可能有政策松动，相较之下，二线城市则蕴含更多的机会。而不属于城市群或都市圈的三四线城市可能遇到一定压力，因为本身竞争力不强，购买力也会较弱。