【百强透视】收入结构优化，融创服务凸显发展韧性

随着疫情优化政策落地，房地产行业宽松政策频频，房地产及物管行业迎来一波又一波的涨幅，估值修复纵贯2022年11月至2023年1月。其中，遭遇关联业务风险风波及股价膝斩的融创服务（01516.HK），股价却率先反弹，累计涨幅达1.81倍，远高于碧桂园服务、中海物业及华润万象生活等物管“优等生”。

对于融创服务这波股价领涨港股物管板块，市场观点众说纷纭：一是融创服务过去跌幅较大，估值魅力远高于其他物管股；另一种说法，房地产行业再度得到高层重视，关联业务风险减弱；亦有说法指，过去融创服务面临市场大部分风险及悲观情绪释放完毕，当下市场回暖助力公司股价上演困境反转。

实际上，从基本面角度来看，融创服务股价大举反弹背后，发展韧性的凸显或许市场给予较高期待的重要影响因素之一。

风险点：非业主增值服务可持续性成挑战

融创服务在中国提供物业管理服务的历史已逾16年，主要布局于国内一二线城市。

公司的物业管理业务组合涵盖住宅物业及广泛的非住宅物业，包括商业物业（如写字楼、购物中心、酒店式公寓及酒店）及城市公共及其他物业（如学校、医院、游乐园、会议中心及政府设施）。

公司业务主要分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大板块。

传统物业管理服务和社区增值服务都很好理解，非业主增值服务主要是面向房地产开发商，包括向其提供案场服务，协助其在售楼处及展厅进行销售及营销活动；此外还可以向房地产开发商提供房产中介服务，主要为旅游度假项目等。

对于融创服务来说，非业主增值服务曾是公司收入大头，一度与物业管理服务收入规模旗鼓相当。

但后来公司业绩显示，非业主增值服务收入的可持续性出现问题，例如在2021年，该项业务的收入比重约为34.0%，相比往年同期均有所下降。

2022年上半年，由于地产行业环境未有明显改善，融创服务出于市场化原则对该业务进行调整，导致非业主增值服务业务收入较去年同期下降约18.8%。而这也是导致公司股价过去一年多大跌及悲观情绪激增的重要影响因素之一。

危中有机：物管板块增长亮眼

虽然近年来，融创服务非业主增值服务收入持续下降，但对于一个物管企业最为重要的物管板块业绩增长却较为亮眼。

2022年上半年，因在管面积增加、社区生活服务能力提升及商业管理项目的增加，物业管理服务、社区生活服务及商业运营管理服务的收入合计较去年同期上涨约36.2%，占公司总收入的比重较上年同期增加10.1个百分点至77.9%，收入结构持续优化。

物业管理服务方面，2022年上半年，公司实现收入约27.04亿元人民币（单位以下同），同比增加约32.2%。该增长主要是由于公司在管建筑面积增加所致。

截至2022年6月30日，融创服务的合约建筑面积约为3.76亿平方米，覆盖中国31个省、自治区及直辖市的164个城市。其中在管建筑面积约为2.34亿平方米。

在物管企业追求的增长空间社区增值服务方面，融创服务也取得较大增长。去年上半年，公司社区生活服务收入约为2.94亿元，较去年同期大幅增长约55.8%。伴随物业管理服务的在管建筑面积增加和客户数量持续扩大，公司围绕业主的服务产品快速复制，收入大幅提升。

在收入结构持续优化下，2022年上半年，融创服务总收入依然取得双位数增长，期内实现收入约为39.89亿元，较去年同期增长约18.5%。但由于非业主增值服务毛利率降低，公司毛利率录得28.2%，较去年同期的31.6%降低3.4个百分点。

小结

总体看，物管赛道依然是充满竞争力的优质赛道，一直以来，以融创服务为代表的物管股是“港股100强”追踪研究的标的，物业行业不少优质企业曾入选往届“港股100强”，如碧桂园服务（06098.HK）、雅生活服务（03319.HK）、保利物业（06049.HK）、建业新生活（09983.HK）、绿城服务（02869.HK）等。

时值“2022香港上市公司发展高峰论坛暨第十届港股100强颁奖典礼”即将于2023年2月24日举行，据悉，本届颁奖典礼是由港股100强研究中心主办，财华社、富途安逸、洞视科技联合协办，活动会围绕发展热点开展论坛，汇聚行业翘楚，加强交流合作，帮助更多香港上市公司融入国家大局，把握大湾区机遇，共商建设前路。

适逢本次港股市场一年一度的盛事，面临发展挑战和机遇的融创服务能否入选值得关注。

李莹