北京房价下跌4.46%！社科院：2020年，三四线城市总体下跌

前言：

盼了这么多年，房地产市场的预期终于变风向了！

11月15日，国家统计局公布的《10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》报告显示，10月份，在受统计的70个大中城市中有35个二手房价格环比出现下降，占到了一半。此外，另有4个城市价格持平，31个城市房价环比出现上涨。

而从新房交易价格来看，10月份受统计的70个大中城市中有17个房价环比出现回落。房价环比增幅超过1%的城市仅有15个，其余38个城市房价环比持平或增幅不足1%。由此可见，即便是“金九银十”，房价较大幅度上涨的局面也不会再出现了。

此外，11月27日，社科院在一份新发布的报告中预测，2020年，国内房价有望实现软着陆，其中，三四线城市房价总体将呈现出下跌趋势。

房地产市场的投资属性已削弱

值得注意的是，在近期社科院披露的《2019中国房地产大数据报告》中提及，近一年核心城市住房增值率，要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。

也就是说，2019年以来，北京、上海等一线城市的房价上涨速度要低于相关城市的物价涨幅，也低于银行的存款利率。当然，不只是一线城市，在一些二线城市这种情况同样存在，购房已经不再是最能保值的投资方式。

《报告》中提及，2019年，核心城市的房价经历了由回升到趋稳的转变。尤其是在8-10月份，核心城市房地产市场趋稳态势明显。与之相印证，10月份，根据国家统计局披露的数据，一线城市新房和二手房价格环比均上涨了0.1%，涨幅比上月回落0.3和0.2个百分点。

这其中，10月份，北京和广州新建商品房成交价格分别下降0.2%和0.1%。在二手房价格方面，10月份，北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%。

据统计，截止到2019年9月份，北上广深四个一线城市近1年来的房价变动相对低迷。相较于2018年9月份，广州房价指数下跌6.55%，北京房价指数下跌4.46%，上海下跌1.02%。仅有深圳表现例外，房价指数同比微涨2.52%。

除了北上广深，在受统计的一些准一线城市中，多数也呈现出环比下跌的态势。其中，天津环比下降1.57%；重庆环比下跌1.29%；杭州环比下降0.41%……

与房地产市场的低迷相比，1-10月份，国内消费品价格上涨趋势较为明显，尤其是猪肉、水果等物品价格增幅较大。2019年上半年的苹果价格，以及9月份、10月份的猪肉价格之高令人印象深刻。

国家统计局披露的数据显示，10月份，全国居民消费价格同比上涨3.8%；1—10月平均，全国居民消费价格比去年同期上涨2.6%。其中，在10月份，猪肉价格环比上涨20.1%。

由此分析，尽管影响苹果、猪肉等消费品价格上涨的原因很多，但是，市场上货币主要存蓄池子的房地产行业收益已经大幅下降，资金流出已经成为大趋势。而这些从房地产行业流出的资金有相当大的一部分流进了消费品市场，对于猪肉、苹果价格的上涨起到推动作用。

而考虑到房地产市场的传导性，越来越多的二三线城市，国内投资市场将进入一个调整期。随着房地产市场资金流出，越来越多的资金将进入消费市场，消费品价格上涨或将延续一段时期。在资金流出的过程中，国内房地产市场将逐渐实现软着陆，房价将趋于理性。

2020年，三四线城市房价总体将下跌

在强调核心城市住房增值率远低于同期物价上涨率和存贷款利率的同时，11月27日，社科院在其发布的11月《中国住房市场发展月度分析报告》中预测，北京、天津、保定等10个城市房价在三个月内有一般下跌的预警预报。

此外，社科院预测2020年，三四线城市房价总体将下跌。

在11月《中国住房市场发展月度分析报告》中，数据显示，2019年，三四线城市房价下跌个数增多。而根据三四线城市纬房指数监测显示，2019年10月，三四线城市房价平均环比下跌0.055%，这是自今年8月份以来，连续三个月出现环比下跌。

这其中环京城市房价低迷较为明显。据统计，2019年9月，廊坊的房价环比下降2%，8月份廊坊地区房价环比下降1.28%，连续两个月下滑，且下滑幅度相对较大。

分析其中原因，除国内经济增长趋缓外，一方面，最近几年三四线城市房地产价格持续快速增长，高起的房价已经趋近域内消费者的承受极限；另一方面，政策层面管控依然持续，尤其是在资金来源方面管控趋紧，而三四线城市大多为中小开发商，融资渠道有限，为回笼资金部分房地产企业打折力度比较大，助推三四线城市房价增幅趋缓。

2019年，在部分地区，甚至出现了房地产开发商频频推迟交房日期，首付分期等一系列举措来回笼资金的情况，开发商资金链紧张可见一斑。

对于三四线城市而言，房地产市场的投资属性要比重点城市弱的多，市场上的刚需购房消费人去占比较大。2020年，三四线城市房价总体下跌对于这些结婚买房、工作买房，以及改善生活环境买房的消费群体而言，无疑是一个重大的好消息。

从城市化发展的角度来看，三四线城市房价下跌无疑为更多的农村人口走进城市创造了条件。人口的涌入，资金从房地产行业流入其他行业，这些都为地区经济发展提供了可能，在产业升级的推动下，未来三四线城市或将迎来一段快速发展期。

楼市软着陆，缓解当下过高的居民杠杆率

一二线城市房价增幅趋缓，三四线城市房价预测总体下跌，房地产市场投资属性已经开始削弱……在“房住不炒”政策调解下，楼市软着陆终于看到一些希望。

事实上，在期待房地产“软着陆”的同时，国内高起的居民杠杆率风险犹在。

根据央行近期发布的《中国金融稳定报告（2019）》，截至2018年年底，国内住户部门贷款余额达47.9万亿元，其中25.8万亿为个人住房贷款，占比达53.9%，平均每个国人身上背负着21500元的个人住房贷款。

同期，我国住户部门债务收入比（居民债务/可支配收入）为99.9%，同比增加6.5%。也就是说，全国居民一整年的可支配收入才能还清债务。

与此同时，2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4%，相比2017年末继续上升3.4%，这一数据远高于同为新兴国家的其他经济体。而且与发达国家居民杠杆率逐渐下降不同，国内居民杠杆率仍然呈现出较快的增长，彼此的差距正在缩小。

可以说，居民杠杆率已经趋近极限。尽管较高的居民杠杆率在一定程度上对于经济发展可以起到推进作用，但从长远来看，高起的房价也会对居民消费产生挤出效应，不利于国民经济的持续健康发展。

由此来分析，眼下的楼市“软着陆”正当时，有助于缓解当下过高的居民杠杆率。更为重要的是，在产业升级、消费升级的当下，将给更多的资金从房地产市场转移到新兴产业和其他消费领域，不仅有助于经济发展，对于居民生活消费水平的提升也是一大刺激。

结语：

恰如经济学家们常说的那样，经济发展的初衷和最终目的都是为了提升居民的生活水平，而畸形发展的房地产市场显然背离了这一原则。

当然，“房住不炒”、“一城一策”等调控政策的贯彻实施，表明国家对于经济发展的调控能力仍在，国民经济发展仍然在健康的轨道上运行。而随着国内产业升级的完成，国内经济发展将进入一个全新的大环境。

作者：李长祥

编辑：彭尚京

（来源：财华社的财富号 2019-12-02 12:51） [点击查看原文]