中央经济工作会议对房地产重磅指示，怎么看?

对于中国房地产的发展，近日有2件大事都做出了非常明确的指引。

一是15日，中央高层在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表讲话，针对房地产行业发展表示：

“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。”

二是昨日的召开中央经济工作会议，对房地产的主要指示是：

“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”

细究起来，可以发现此两个讲话，有很多重磅非常值得关注的新暗示。

01

重磅指示

上述中央高层的讲话背景，是中国—欧工商领袖和前高官的对会议话，主要讨论的是双方贸易投资合作，原则上，跟国内的房地产行业关联不大。

之所以在这会议上提房地产，主要也是为了向欧盟工商界表明中国经济整体转好的信心，对于市场担心的房地产行业，也有足够举措能稳住市场预期和信心。

因为房地产是经济的支柱产业，房地产稳住了，经济大概率也能稳住了。

内容中，“正在考虑新的举措”，意思很明显，针对当前房地产仍在下行的趋势，此前政策尚未形成足够效果，那么后面也一定会出台其他办法稳住。

这是任务，是必须要实现的要求。

今年来，为了稳住房地产不引发系统性风险。国家对房地产行业的监管措施出现重大变化，由全面严监管到逐渐松绑，到积极推动“保主体、保交楼、稳民生”，再到房企融资“三箭齐发”，政策力度不可谓不大。基本上今年以来我们普通人能想到出的政策都已经几乎出尽了。

那么到底还会有什么新的而且还是能引导市场预期和信心回暖的举措？

令人好奇和期待。

同时，内容还提到“未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段”，是不是也暗示未来继续城市化扩容升级？如果是，这背后又会带来怎样的效果？

而对于中央经济工作会议，对房地产的相关表述更为积极有力。对房地产市场要“确保”平稳发展，明显强于7月政治局会议的定调，在“保交楼、稳民生”的基础上，新增“保稳定”。

一方面，“满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企的风险，推动行业重组并购，改善资产负债状况”，明确了对头部房企的支持，直指其资产负债状况，这也就是“保主体”的工作目标，与上述中央高层讲话内容一致。

另一方面，会议继续明确强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。这再次意味着现在的大幅松绑和纾困，目标只是防范化解金融风险，防止形成区域性、系统性金融风险，让行业平稳发展，而不是再次被资本乱炒。

尤为重要的是，会议提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。参照12月14日中央印发的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，房地产新发展模式或是“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。也就是扩大保障性租赁住房供给、因地制宜发展共有产权住房、完善长租房政策和“租购同权”方面会有更深入的推动。

当然，原有的传统商业性房地产发展模式，应该不会受影响，可能只是上面的新模式对其形成一定的竞争压力。

总的来说，中央经济工作会议的定调更主要是在于保主体的方式稳住市场。

预计“三支箭”的框架下，房企很有可能除了银行信贷外，还会更加加大对上市发债融资、重组并购、公募REITs试点扩大、债转股等方式来改善资产负债表。

02

现实压力

现在的房地产行业，依然处于大幅下行状态。近几个月数据显示，房地产投资、开工、销售、金额的回落都非常明显。

但所幸的是，得益于一系列重大政策的纾困和购房政策的刺激，11月的一些数据出现了环比改善。

1-11月，商品房销售面积为12.13亿平方米，累计同比下降23.3%，其中11月商品房销售面积为1.01亿平方米，虽然单月同比下降33.3%，但环比回升了3.2%。其中商品住宅销售面积为0.9亿平，同比下降32.5%，环比上升2.7%。

1-11月，商品房销售均价为9785元/平方米，累计同比下降4.3%，其中11月商品房销售均价为9747元/平方米，单月同比增长1.6%，环比增长0.6%。

1-11月，土地购置面积为8455万平方米，累计同比-53.8%，土地成交价款为7591亿元，累计同比下降47.7%。其中11月土地购置面积为1023万平方米，单月同比下降58.5%，环比回升4.0%，土地成交价款为1530亿元，同比下降50.8%，环比大幅上升了47.6%。

11月，房地产开发投资同比大幅下降19.9%，环比下降4.5%，是回落幅度最大的主要投资项。其中住宅开发投资完成额为0.7万亿元，同比下降19.1%，环比下降5.9%。

11月全国房屋新开工面积为0.8亿平方米，同比下降50.8%，环比下降11.7%。其中住宅新开工面积为0.6亿平，同比下降49.7%，环比下降10.1%。

值得一提是，11月房屋竣工面积环比大幅回升60.8%。这是下半年保交楼政策推动竣工增速一度明显回升的结果。

从70大中城市的房产销售数据看，11月，70大中城市新建商品住宅价格指数当月同比-2.3%，其中一线、二线、三线分别为+2.5%、-1.2%、-3.9%；当月环比-0.2%，其中一线、二线、三线分别为-0.2%、-0.2%、-0.3%。11月，70大中城市二手住宅价格指数当月同比-3.7%，其中一线、二线、三线分别为+1.2%、-3.2%、-4.8%；当月环比-0.4%，其中一线、二线、三线分别为-0.4%、-0.4%、-0.5%。

这反映出，尽管政府已经大幅刺激了一段时间，但市场依然未能出现有效反转的实际情况。

这背后，不是说政策不到位，而是疫情影响、房企信用风险和烂尾楼、房价下行、居民收入下降等众多因素共同作用。

尤其是在2016年之后的超买行情以及房价不断攀升，大大提前预支了未来的交易空间，如今形势急转，房价转入下行周期是无可避免的趋势。

所以，这种背景下，为了稳住房地产市场，第一要“保主体”，保证不引发系统性金融风险外，第二要“保交楼”，让居民放下心去购买，从而逐渐给企业回血，以及稳住市场信心。

但我们不要忘记了“房住不炒”的大方针，再加上房地产行业如今确实是走到了供过于求的黑铁时代，本身就算是稳住了不跌，但再如以往那样被当做投资品热炒是不可能了的。

03

结语

现在，政策已经超大力度给房地产行业松绑和纾困，疫情政策也全面调整了，预计未来一段时间，房地产的景气度大概率会环比逐渐回升。

但最大的问题还是在于购买端，消费者的实力。

过去近20年来，中国房地产由于一直坚挺涨价，已经逐渐形成投资属性，大量的资本和高净值家庭都把房产作为重要的投资对象。如今房价一旦形成下行趋势，这些把房地产作为投资对象的资本和家庭就要有压力抛售，而其他普通居民的购房需求也会大幅减弱，即使是刚需，也更加原因保持观望，等待房价上涨预期再次出现再下手。

现在，房价刚进入下行周期不久，市场的悲观预期已经形成和加固。

在各种宏观环境对行业较为不利，行业供大于求，又少了投机资金参与，以及共有产权住房、长租房、保障房等新模式推出的背景下，价格畸高的商品房市场的未来可能难言乐观。

当然，这不代表这个行业从此没有了投资机会。

因为可以肯定的是，这一轮地产风暴下来，行业大洗牌导致绝大多数的中小房企会被淘汰出局，剩下的具有信用优势、品牌优势的实力龙头反而能逐渐吃下前者出清留下来的市场份额。

这些优秀企业，尤其是深耕核心城市、存量资产丰富且质地优异、财务报表优秀、经营现金流稳健增长的龙头。

当然了，它们主要是具有信用优势的优质央企和国企，以及少部分率先获得金融机构重点支持，财务无暴雷且经营依旧稳健的优质龙头民企。

它们或许不会再像以往地产黄金时代时的迅猛发展，但凭借这种种优势竞争力，以及在未来行业格局越发有力的条件，大概率是能够实现业绩较稳健增长的，如果后续能实现规模化，业绩的增长超出市场预期也不一定。

（全文完）

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