一针见血，中国房价背后的三个真相！
1、还要不要买房
过去十年，中国广义货币增速虽然逐步下降，但仍高于同期GDP增速，从总量上来看，接近200万亿人民币。而货币增速主要源于金融宽松。金融宽松的基础在于居民、企业、政府向银行的融资，银行随后以这些债权向央行提取货币。居民、企业和政府拿了这些钱去做什么呢？通俗讲就是去投资，居民区买房、企业去投资、政府搞基建。这是一个全民杠杆的时代，如果你不借债上杠杆会有什么后果呢？
从货币角度来看，社会的总负债跟它的总净资产其实应该是动态相等的，如果说你名下的净资产大于总负债的话，那也许别人正在用你的钱实现他自己的投资收益。通俗一点说，你把钱存银行里，等于给钱银行、开发商、贷款企业拿去赚钱了。所以你没有实现收益，他人实现了收益，于是距离差就出现了。别人的资产越来越涨，你手里钱越来越贱，则你相对变穷了。
一个人如果没把通胀的问题想清楚，他永远都没有勇气买房。因为这种人会把贷款利息当作银行剥削，动不动就说银行太黑了，买房贷款要交这么多利息，我还是不买了。
早年我一个好友，看完房子之后，让售楼部给他算一下贷款利息，最后他搞明白了，振振有词地跟我说：“不买了，我贷款30年买一套房给的利息相当于我最终要花两倍的钱才能买下这套房，太不划算了！”
我当时真被他气死，甩了一句话：对，算上利息最终是要花两倍的钱才能买下来，但是你觉得30年房价都翻不了一倍吗？
无奈，我这朋友就是想不通，不愿意买，我跟他交情很深，觉得自己如果不好好劝劝他，以后一定后悔，也对不住他这个朋友。于是我拦着他，抢了他的车钥匙，不给他走，告诉他：“你今天不买，以后嫂子一定念叨你。
”
最后，他极不情愿地买了。后来发生了什么呢？
大家也猜到了，他的房子翻倍不用30年，仅仅几年时间就翻了一倍，接着我又教他裂变优化已经大涨的房子，短短十年，他的资产实现了十倍的增长。
这个朋友算是幸运的，我身边还有另一个朋友。他也是一直把买房当作负担，总是向他老婆抱怨房地产，大骂开发商，动不动就说房子再也不涨了，现在国家调控，买房利率很高，不划算。最后他老婆回了几句：“这个世界上做什么不用付出就有回报的？小钱不出，大钱不入，连月供都不愿意承担，哪个银行愿意借钱给你买资产呢？我们家什么时候才会好起来？”最终他们买房计划不了了之。
很多人买房的时候把房子当作负担，但是房子涨了，你们把它卖了数钱的时候怎么不说它是负担呢？既想打鬼又怕黑，哪有这样的事？
房子不是汽车，不是去国外旅游，也不是名牌包包，本质上房子不是消费，而是投资。消费才会带来负担，投资如果得当反而减轻家庭负担，赚个几百万马上就能改善生活。
平心而论，这社会有很多投资回报远远比房子高，无论创业、股票，还是期货，但它们风险也很大，只不过买房子是本金比较安全的投资罢了，房子嘛，再跌也不会全部跌光，跌10%就上新闻头条了，本金始终都安全。但是创业、期货这些呢，有可能一夜亏光。
再加上通货膨胀一直在稀释你的房贷，过个十年八年，房贷就缩水得差不多了，这时房价也涨起来了，两者形成一个巨大的剪刀差，产生了投资回报。大部分买房的人，其实赚的都是通货膨胀的钱，并不是他们有多聪明，而是他们有勇气买，货币通胀造就了他们惊人的财富。
（多方数据建模截至2050年中国城市化走势）
很多人看跌楼市十几年，但是房价却翻了n倍，人一生就一辈子，有钱赚时狠狠地赚，错了就再也没机会了。只要货币通胀与城市化没有停下来，都要继续买房，保卫家庭资产。
2、限购真相
土地是最根本的财产，被西方经济学家誉为财富之母，因为任何生产活动都必须在一定的土地上进行。人们之所以相信货币有价值是因为土地上面的人在创造价值，那么在这片土地上创造的价值就会趋近这片土地上的房价。
在中国，土地是人民币的影子，土地供应垄断类似货币发行垄断，换言之，房子是类货币。大家都在通过房子进行大面额的货币交换：赚到1000万，马上买个房储存起来，将来房价涨了，家里又需要用钱，把房子一卖，换1500万回来……
既然土地和房产都是垄断供应的，那么它本质上就属于一种特权商品，从这个角度来讲，限购的本质是限权。
限购政策大大减缓了土地（房产）兼并过程，增加了社会稳定性，也保护了暂时来不及买房的刚需。
但是限购是有后遗症的，那就是：一限就横盘，一放就跳涨，楼市呈阶梯式上升。同时限购也造就了一批炒房客。
如果没有调控，就没有炒房。因为如果不调控，人人随便可买，一窝蜂上，所有的上涨会一下子释放，然后就是漫长的市场去债务，去泡沫。
3、买房时机
楼市短期涨跌难以预测，所以抄底是一个伪命题，真正正确的思路是：规划好现金流，然后找到合适的房子，买。
但放弃抄底念头，不等于不考虑时机，盲目入市，我们还是希望买在相对低位的。
那如何判断楼市是否处于价格低谷呢？先来回顾一下历年房价大涨前的信号：
2008年降息4次，2009年降息1次，2009年房价暴涨；
2009年加息2次，2010年不加息，2010-2011年房价温和上涨；（房价惯性上涨，没刹住）
2011年4月开始，再加息3次，2011年下半年房价大幅下跌；（刹车太猛，差点翻车）
2012年大力度降息2次，2012年房价止跌上涨；（楼市一跌，经济就变差，怕了，又降息重回上涨）
2013年至2014年不加息，房价温和上涨；（惯性上涨）
2015年为保GDP增长，连续降息5次刺激经济，5年期以上贷款利率处于历史最低位，一线城市率先大涨。（经济一变差，房价就会因为高层救市而上涨，熟悉的配方）
2016年不加息，再加上大力去库存，全国房价暴涨，包括二三四线城市。（火上浇油）
2017年，不加息，大力政策性调控，限购、限售、限贷等纷纷出台，楼市整体平稳，但由于棚改项目大量资金投入，部分城市仍然上涨。（开始慢慢刹车）
2018-2019年，惯性走势，分化行情。（全国有涨有跌）
从历年涨跌规律，我们可以知道利率调整对楼市房价的影响重大，一般滞后半年左右才会显现出效果，降息次数越多，期间如无反向新政，对后市影响时长越久，涨价越厉害。
那么现在的利率什么情况呢？
持续下调。
（根据国家监控数据显示，70个大中城市房价已经横盘见底，跌无可跌）
显然楼市最艰难的冬天已经过去，高层正在试探性地一点点下调利率，明年楼市会进一步松绑，离2022年全国大涨的期限越来越近了。
但是，我们分析政策不是为了短期投机，而是在合适的时刻切入一个长期的趋势之中，如果投资没有长期视野，是很难赚到钱，无论你投什么。
有人说投资费什么劲啊？直接闭眼买茅台就好。其实，茅台12年收盘价到现在，也不过4.5倍而已。而且中途还要先遭遇45%的下跌，这还是买在12年收盘低点位置。要是买在12年创新高的9月，5年至今收益率不过2.3倍不到，期间遭遇最大回撤60%。这种投资波动你要能接受，那其它能挑的简直太多了。
投资这钱其实既挺好赚，但又没有你回过头去开上帝视角那么轻松。每个人都说自己错过了房子大涨的前夕，其实真让你回到2008、2012、2014年你还不一定有勇气买房。
说投资的钱挺好赚，是因为把握住根本后，波动更多带来的是机会，每次表现细节都不一样的背后，底层规律都一样。就像楼市涨涨跌跌这么多年，每次我们几乎都买在合适的时机，因为规律是不变的。
说没那么容易，是因为上帝视角下个个都能逃顶抄底，但回到当时场景下并真切一路走过来，你该挨的煎熬和忍耐都躲不了，所以，投资这点儿事儿，应该反人性操作，敢于别人恐慌的时候大胆出手。
长期视角，注重过程，不预测走势，耐心坚持，相信概率，这是我一直信守的原则。
投资是一个关于时间的回报，其实每个人都应该抱着这样的心态去看待这个回报，时间足够长，才能看到这里面过程中会发生什么，有什么样的细节，如何论证，如何预测，如何获取回报。
一年两年，你只能看到春去秋来，八年十年可以看到生老病死，百年千年可以看到王朝更替，时间是投资的第一门课，参透了才能成为高手。
希望每个人都是高手，买好人生中每一套房。谢谢大家。
作者：功夫财经楼市团长