再迎政策利好，集中式长租公寓领跑者魔方生活发展按下“加速键”

随着二十大再提“租购并举”，国内密集出台多项利好政策加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，租赁住房已上升到国家战略高度。

可见，全面发展住房租赁市场已成为当前建设房地产长效机制的重要内容，住房租赁市场正迎来新的历史性发展机遇。

1、政策支持、需求释放，住房租赁市场迎发展新机遇

12月8日，中国证监会副主席李超表示，将加快推进多层次REITs市场，打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

作为推动REITs市场平稳发展、支持保障性租赁住房市场建设的重要手段，当前住建部也在加快完善保障性租赁住房REITs相关政策，我国住房租赁市场正迎来高质量发展的新阶段。

一方面，在“房住不炒”的主基调下，增加REITs对保障性租赁住房的投资，亦是符合我国“租购并举”的政策指导方向。

另一方面，鼓励REITs向商业性房地产扩容，也有助于商业性房地产市场恢复。对办公楼和商场等进行投资，将促使REITs底层资产多元化，收益多元化，进一步缓解房地产企业的资金压力。后续商业地产领域可以打包做试点，进而形成商业地产REITs产品。这类产品对于后续相关房企盘活存量、优化资金退出渠道亦是有着积极作用。

再加上近期全国持续调整防疫策略，多省多地宣布不再查验核酸证明和健康码，我国正式迈向结束疫情生活的道路。国内防疫政策持续优化，前期受疫情影响所限制的消费需求将得到集中爆发，从而刺激经济复苏增长，住房租赁市场需求也将逐步释放。

总的来说，在政策支持以及需求释放背景下，住房租赁市场这一赛道之中拥有更高综合能力、独特商业模式、重视品牌运营的企业，将能率先享受政策及金融的红利，进一步巩固规模和市场。

2、长租公寓领跑品牌，创新商业模式下的强劲增长势头

聚焦到市场来看，许多房企也已纷纷调整发展战略，发力住房租赁市场，打造出如龙湖冠寓、万科泊寓等多家长租公寓运营商品牌。

当然，除了这些领头房企从地产切入直接运营的思路之外，也不乏非房企打造新商业模式入局的领先样本，例如国内首创集中式长租公寓模式的魔方生活生活服务集团(以下简称“魔方生活”)。

相较于从不同地区获取个人房源的分散式长租公寓，集中式长租公寓通常与大型机构业主签订长期整租协议。相比分散式长租公寓，稳定安全、增值服务及社群网络是集中式长租公寓的核心竞争优势。

换句话来说，集中且标准化的运营模式既能提升管理效率，降低运营成本从而提高利润，还能基于租户集中居住的特点，通过组织社群活动等方式塑造独特的品牌体验感，扩大品牌影响力并提高客户粘性。

如果说商业模式是决定企业能否可持续发展的重要因素，那么判断商业模式是否成功则体现在其品牌影响力和业绩表现两方面上。

一直以来，魔方生活就以可负担的价格提供配备现代化设施且位置便利的集中式长租公寓，目前已成为中国规模最大的独立的集中式长租公寓平台。良好品牌影响力和业绩表现亦是验证了魔方生活商业模式的成功。

首先，遍布全国的公寓、良好的品牌知名度及住户满意度体现出魔方生活强劲的品牌影响力。

截至2022年6月30日，魔方生活共有76190套在营公寓，分布在全国26座城市的394个地点。据Frost&Sullivan数据显示，于2021年，按在营公寓数量计算，魔方生活在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一，且按品牌知名度及住户满意度计算，其在国内所有的集中式长租公寓运营商中名列首位。

其次，基于完善的公寓布局，魔方生活营收利润持续双增，展现出强劲的增长势头和内生性成长动力。

据悉，公司的收入由2019年约9.47亿元增至2021年约14.71亿元，年复合增长率为24.7%；净利润由2019年约6355.1万元增至2021年约2.95亿元，年复合增长率高达115.6%。

3、小结

在政策不断支持行业发展、疫情逐步放开刺激需求释放的大环境下，魔方生活这类在品牌、商业模式和盈利能力等多方面都更具优势的领头企业，或将优先受益进入发展快车道。

同时，关注到此前魔方生活已递表港交所，相信随着后续其顺利登上资本市场，面临的发展机会也将更加明确。