地产政策利箭频射，世茂服务（0873.HK）或迎估值向上拐点

近日，证监会消息称，将恢复上市房企和涉房上市公司再融资，明确支持和放开了房地产企业的重组上市和再融资需求，房企融资渠道再次拓宽。

至此，房地产市场围绕信贷、债券、股权“三箭齐发”，充分说明“救市先救企”，政府对于支持房地产市场平稳健康发展的态度十分清晰。

在“稳”字背景下，房地产行业政策面明朗，后续市场空间改善预期将逐步好转，物业管理板块也有望同步受益，迎来估值修复。密集的政策利好刺激下，地产全产业链普遍上涨。港股内地物管股板块持续走高，世茂服务、融创服务等多家物管企业股价也迎来反弹。

数据来源：富途牛牛

1、地产政策频出带来边际改善，物管行业同步受益

物业管理作为从房地产行业延伸出来的“下游”产业，与房企存在着紧密的联系。

从政策导向来看，连续且明确的政策利好信号不仅提振了房地产行业信心，也是稳住了物业管理行业的基本盘。

此次证监会在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。

措施从需求侧和供给侧两端同时发力，在不会直接增加房企的负债规模的同时，也依然可以为房企融资提供充足的渠道。

值得一提的是，由于房地产行业的金融属性较强，过去股权融资通道常年处于关闭状态。本次“第三支箭”的落地是自2018年时隔四年以来再度重启股权融资，极大的彰显出政府在稳主体政策上的决心。

另外，保交付作为促进房地产市场平稳健康发展的重要基础，措施中明确的提到了融资的资金用途用于政策支持的房地产业务，能够较大的缓解房企保交楼压力以及流动性风险。

因此，随着政策不断落地获得实质性进展，预计各房企将如期交付更多楼盘，物业管理企业的在管规模也将受益增长。

回到投资视角而言，在稳增长政策从预期到落地的过程中，房地产行业生态加速重塑，产业链中各细分领域的投资机会也在逐步显现。

其中，物业管理行业轻资产的商业模式决定了其负债率低，且有持续稳定的现金流，整体的经营风险要小于房企，或更具备长期投资价值。板块反弹之际，一些在前期行业下行时依旧保持稳健发展的优质公司已经开始崭露头角。

2、“物业+生活”模式，增添持续发展确定性

站在当下，物业管理行业已进入快速发展期。许多物企开始寻求新的商业模式，构筑差异化竞争优势，以保证自身可持续发展。

以世茂服务为例，作为中国领先的综合物业管理及社区生活服务提供商，世茂服务积极探索“物业服务+生活服务”商业模式，不断升级服务内容夯实业内领头地位。

据悉，凭借着行业领先的服务能力、综合业态的布局能力等优势，世茂服务荣获“2022中国物业服务企业综合实力500强TOP7”等多个头衔，广泛获得业内认可和业主支持。

一方面，物业管理服务作为世茂服务的基石，能够在为公司带来稳定现金流的同时，还使其在面临外部市场不确定时保持较高的抗风险能力。

策略上，世茂服务持续外拓并扩大在管面积，从住宅的单一业态向学校、医院、办公楼、产业园等多元业态综合拓展，目前已经建立起多种细分赛道领域的物业服务体系，构建出强大且完善的生态系统。

从数据上来看，上半年世茂服务的物业管理服务收入约为23.42亿元，同比增长16.3%；在管建筑面积达2.56亿平方米，同比增长46.2%。

另一方面，在消费升级的背景下，服务行业升级已是必然趋势，生活服务作为世茂服务的增长极，更能满足业主个性化的生活需求。

目前，世茂服务的生活服务广泛涵盖社区资产管理服务、智慧场景解决方案、校园增值服务、车位资产运营服务、美居服务、新零售服务、养老服务等多个业务，多维度布局打造公司业绩增长动能。

其中，世茂服务也在主动探索“物业+养老”的模式。去年，公司收购的椿熙堂如今已经覆盖长三角地区包括上海、南京等在内的多个发达城市，目前旗下共计运营325个小区养老服务站点，10个养老服务机构和50个居家长护险定点服务网点，服务约20万老年人。

总的来说，前期在地产行业下行时，世茂服务在保持稳健经营的同时，还在不断探索新的商业生态和业务机会。不仅体现出公司穿越周期的可持续发展能力，也是为后续资本市场表现改善奠定坚实基础。

3、小结

随着政策利好持续释放，极大的提振了房地产全产业链信心，市场边际开始回暖，景气度持续上升。

叠加政策红利和资本赋能，产业链中世茂服务这类稳健发展且优质的物业管理公司有望走出独立行情，完成估值回归。$世茂服务(HK00873)$