不惧“限价”压顶，世茂继续加注北京，这家外资房企图啥？

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作为一家香港房企，世茂房地产（00813-HK）很好的把握国家发展战略，从大东北到粤港澳，从不缺席任何热点经济圈发展。

在横跨南北的土地储备上，世茂的作风有悖于普通外资房企。

公司2019年中期财报显示，全国101个城市拥有6407万平方米土地储备。不缺土地储备的世茂，近日在北京新摘一幅共有产权用地。

对待北京，世茂紧跟城市更新和规划拿地。作为回馈，北京、京津冀地区也成为公司一大战略市场。

溢价10%拿北京房山共有产权宅地

溢价10%，花费8.5亿元，世茂房地产在北京房山又落一子。

北京自然资源和规划局官网显示，11月18日，北京房山区一幅住宅、教育用地被北京茂越企业管理有限公司摘得，成交价为8.5亿元，溢价率为10%。

据企查查显示，北京茂越是由牡丹江世茂新城房地产开发有限公司100%持股企业。而世茂房地产财报显示，牡丹江世茂则是其拥有100%权益的附属企业。

本次世茂地产摘得地块为房山区拱辰街道FS00-LX09-6001地块R2二类居住用地、FS00-LX09-6003地块A33基础教育用地。

地理位置位于北京房山区拱辰街道办事处，土地面积约5.7公顷，建筑规模约7.2万平方米，成交楼面地价约合11875元/平方米。

众所周知，北京房地产调控堪称全国最严，出让土地珍稀。此次能竞拍到新的地块，对于世茂房地产提升北京区域的知名度还是很有益处的。

不过该宗地并非普通商品房使用地，而是一幅“共有产权房”宅地。

出让公告显示，本次出让宗地居住建筑规模将全部用于建设“共有产权住房”。房屋销售均价为每平方米29000元（含全装修费用）。

在楼房实际出售过程中，开发商可结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为不超过29000元±5%。

综合来看，共有产权房价格通常比周围的限竞房项目便宜30%左右。没有普通商品住宅价格销售优势，共有产权房曾一度被开发商视为“鸡肋”。

除了大型国有建设集团或当地房企外，外来房企很少涉足。为何此次世茂房地产向这种并不是很赚钱的项目递出“橄榄枝”？

共有产权房限价薄利，世茂缘何涉足？

土储丰富的世茂房地产按理应该在拿地上比较挑剔，为何此次拿下“共有产权房”用地？

先从房地产行业气候讲，2019年棚改缩水，三四线房地产发展进度不及预期，很多房企都开始战略收缩。这种收缩体现在，在拿地上从三四线城市撤退，回归一二线城市。

从这些年房地产行业经历的大大小小周期看，一线城市土地、楼市增值保值性是毋庸置疑的。在一线城市拿地是不会赔本的买卖。

世茂在财报中也表示，公司将紧跟重点城市城市更新和城市发展规划拿地。北京无疑就是这个重点城市。

作为一线城市代表，北京房地产调控的严厉是有目共睹的。严峻的调控也挤走大部分炒房者，在真实的供需关系下，北京房价在近两年依旧发展稳定，实属不易。

共有产权住宅正好是供给那些符合条件刚需，且售价不高。有特定销售人群，且土地成本也合适，能拿还是要尽力去拿的。

此外，放眼北京已经没有其他城市传统意义上的商品房，新开盘的大部分都是限竞房。与限竞房相比，共有产权房少了拿地环节重重竞争，至少保持成本优势。

最重要的是，调控最严的北京竟然是世茂房地产主要的销售区域。

2019年中期财报显示，北京为公司贡献10%的入账销售额。上半年，公司物业销售收入532.4亿元，按上述比例，北京贡献销售收入约53亿元。

下半年，北京上庄、北京大厂、朝阳将台、通州北区四个项目还将贡献21万平方米可售面积。

北京已经成为公司一个重要的市场，也是未来抵御风险、保值增值的首选阵地。

一路北上，外资房企世茂的发展策略

虽然是一家外资房企，但世茂房地产却能很好的把握国家战略发展规划，从大东北到粤港澳，从不缺席任何热点经济圈发展。

公司2019年中期财报显示，全国101个城市拥有6407万平方米土地储备。这些土储遍布东北、华北、华东、华中、华南地区。

一般南方房企、尤其是外资房企都不会做如此跨度的业务布局，尤其是东北地区。世茂房地产的做法相对“激进”。

世茂的做法或来源其自身优渥的财务状况，和对内地房地产市场的信心。

创始人许荣茂在2019年中期财报中表示，公司已经连续第8年将净负债率控制在60%以下，远低于行业平均水平。

上半年回款额813亿元，较去年同期提升47.8%，回款率81%，同比提升5个百分点。

优于同业的财务水平，让世茂在拿地上也有的放矢。上半年，公司花费17亿元在北京朝阳将台购入一幅住宅公建混合用地。

公司不仅在北京拿地，还关注北京周边公可承载外溢需求的三四线城市。这个就是京津冀大都市圈了。

在参与京津冀的建设中，上半年世茂花23.6亿元在河北香河拿下一幅住宅用地。6月又在张家口怀来拿下一个商业项目，耗资近3亿元。

总之，世茂房地产的业务布局大胆、豪迈，完全没有像其他外资房企一样有战略收缩、或谨慎投资显现。或也正是基于此，才有近年世茂房地产的规模化发展。

作者：李莹

编辑：李雨谦