从鑫苑服务说起，谈物企独立性变革

近期港股回暖，恒指自底部一波反弹近4000点。诸多被压制的行业板块集体异动，其中就包括医疗、互联网、房地产、物业等，这几个板块目前均处于历史低估位置。政策稍微开个小口，市场预期立马大变。这也许就是股市的反身性原理（摆钟效应）——被压迫越久，打压越深，弹性越大（摆幅越大）。

日前，鑫苑服务（01895.HK）$鑫苑服务(HK01895)$发布公告，称地产关联方在鑫苑服务不知情的情况下质押了其部分存款。公告发布后，鑫苑服务再次停牌。鑫苑服务是典型的受到控股股东影响的中小物企，一方面，是自己业绩表现依旧稳健，经营现金流较为充裕，大股东项目做业绩支柱，同时可积极开拓独立第三方业务；而另一方面，则是深陷关联交易漩涡，房地产下行、存量市场竞争等，令资本有所诟病。

鑫苑服务复牌不到三个月再次停牌，不免让人有些唏嘘。曾经，物企也是资本市场的宠儿，因为其收租式的现金牛模式，以及经营稳健并稳定增长的风格，市场给与较高的估值，龙头物企市盈率曾高达上百倍。以鑫苑服务为代表，如何摆脱大股东下行的负面影响，重新赢得资本市场青睐，恐怕是如今整个行业都需要面临的问题。

物企独立性迫在眉睫

鑫苑服务成立于1998年，具有国家一级物业管理企业资质，物管的业务总部在河南郑州，是国内一家老牌物业公司。截至目前，鑫苑服务物业管理服务覆盖中国53座城市，遍布全国区域。2022年上半年，该公司总营收约3.56亿元，同比增长5.6%；毛利约1.36亿，同比增长12.9%，毛利率由2021年上半年的35.7%增加至2022年上半年的38.2%；2022年上半年净利润约6530万元，净利率达约18.3%。

截至2022年6月30日，鑫苑服务账上现金及等价物约6.42亿元，而公司经营性开支较小，费用端看，开支最大的管理费用仅2775万元，管理费用率+财务费用率之和仅7.8%，且无有息负债。不论是账上现有资金，还是利润结余、营收收现等，覆盖经营均绰绰有余。

2022年上半年鑫苑服务荣获中国指数研究院“中国业务服务百强企业TOP15”、上海易居房地产研究院、克而瑞物管联合评测的“2022年物业服务力百强企业”、“2022高端物业服务TOP10”及“2022年服务里标杆项目”。鑫苑服务上半年实现全委签约项目17个，签约面积同比提升84%，新增学校、银行、写字楼、产业园等多个非居业态。鑫苑服务财务上和经营上，均表现较为稳健。

值得注意的是，鑫苑服务在上次复牌后进行了董事会的重组，前微软Azure云服务大中华区负责人、京东云总裁、世纪互联CEO申元庆接任董事会主席。据说此人是少数能横跨科技、商务与资本的高手。本次公告后，鑫苑服务马上成立独立调查委员会，成员包括独立非执行董事（李轶梵先生、蓝烨先生及凌晨凯先生），并由李轶梵先生担任独立调查委员会主席。独立非执行董事相当于独立第三方。独立调查委员会成员还包含执行董事、董事会主席兼行政总裁申元庆先生以及执行董事、CFO王勇先生，估计也是基于两人没有大股东背景，具有独立性。此次事件，对鑫苑服务而言，短期内是一个危机事件，但从长期来看，或许是企业摆脱关联方交易的负面影响，走向透明公开公正的一个突破口。

结语：鑫苑服务是物企的一个缩影，大股东是业务支柱和增长点之一，同时也是交易关联方。物管整个行业均面临如此窘状，生意模式稳定，现金流优渥，但缺乏一定独立性。市场将其和房地产直接划等号，而忽视了生意模式不同，资产属性不同，盈利能力及业务稳定性不同等。资本有时是非理性的，才会有文章开头说的反省性原理，压得越狠，在预期向好时反弹越大。现如今，物企短期遇困，市场直接按照净资产打骨折（鑫苑最新PB小于0.5倍），将物企估值，贬低为资产质量差、坏账风险上升的衰退型企业估值。笔者认为甚为不妥，一旦房地产稍微展现好转预期，或者物企在治理方面愈加体现独立、公开、透明、公正，想必物企又是另外一番风景。