“第二支箭”加速落地，碧桂园（2007.HK）等标杆民营房企或迎增长拐点
近段时间来，政策支持民营房企发债融资的动态明显增多。
11月8日，中国银行间交易商协会官网消息称，交易商协会将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
一方面，这将引导市场机构改善对民营房企的风险偏好和融资氛围，有效缓解民营房企信用收缩问题，促进其融资恢复并降低融资成本。另一方面，新融资政策的颁布，也释放出了连贯的政策支持信号，让市场对未来跟进新支持政策的预期加大，提振了板块信心。
另外，近日市场上一则央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》传出。该文件包括6个方面，共16条具体措施，重点内容包括：支持开发贷款、信托贷款等融资，未来半年内到期可以允许超出原规定展期1年，以及支持各地合理确定当地个人房贷首付比例和贷款利率政策下限等。
相较于过去监管部门通过窗口指导等口头形式传达，这是央行和银保监会近一年多来，首次针对房企融资问题出台专门性文件。同时，这次通知由央行、银保监联合发布执行，推行力度将会更大，或标志着房地产行业将迎来新的转变。
多项重磅利好刺激下，房地产板块连续多日反应热烈，港股内房股板块连续走高，碧桂园、旭辉控股集团等多家民营房企股价暴力拉升，地产全产业链普遍上涨。
图：港股内房股走势
来源：富途牛牛
1、政策再出利好，民营房企迎来发债融资窗口期
一直以来，融资难、融资贵都是困扰民营企业特别是中小微企业的主要难题之一。
在今年来房地产行业持续震荡下行的大环境下，房企债务压力和风险持续上升，特别是融资受限较大的民营房企更面临着严峻的生存考验。
为了更好地支持民营房企拓展融资，此次政策强调了“扩容”概念，点明将房企纳入覆盖范围。据知情人士透露，除龙湖集团以外，碧桂园、新城控股、美的置业均已在申请大额融资，“第二支箭”正加速落地。
同时，交易商协会已于近期组织中债增进公司积极开展了部分民营房地产企业债券融资增信工作，取得了良好成效。
房地产市场深度调整背景下，利好政策的不断落地推动了民营房企发债融资的支持范围和规模持续扩大，今年年内已有近万亿元资金明确支持房地产企业和保交付。
例如，上半年相关机构对房地产并购贷款及并购债的支持规模超1000亿元；5月及8月，龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团等示范房企通过信用风险缓释工具及全额担保发债融资百亿资金；8月底，监管部门设立保交楼2000亿元专项借款；9月底，监管指示对房地产新增6000亿元贷款。
系列政策的相继出台，在持续扩大民营房企发债融资支持范围和规模的同时，进一步疏通了民营房企的融资渠道，有助于缓解房企流动性压力，从而控制民营房企信用风险。可以预见的是，民营房企的发债窗口期即将到来。
就投资逻辑而言，前期在市场持续下行中依旧能够保交付且稳健发展的领先民营房企，或将在当前政策持续释放利好的背景下更加受益，存在较大的估值上升空间。
2、销售、交付、融资，多维度树立民营房企行业标杆
碧桂园作为监管层所认可的示范房企，无论是从销售能力、交付能力，还是融资能力上，都展现出了民营房企的领头姿态，正是一个值得关注的典型。
在地产行业下行、疫情反复的环境下，部分房企出现债务违约、项目逾期交付、停工缓建等问题，“保交付”成为2022年下半年房企可持续发展的关键词。
面对市场压力，碧桂园将“保交付”定为重点任务，积极把控质量并按期履约交付，展现出极强的责任担当和硬核交付力。
克而瑞的数据显示，今年1-9月，碧桂园的全口径销售金额、权益销售金额分别为3612.9亿元、2757.4亿元，均位列中国房地产企业销售榜TOP100榜首。
具体来看，今年1-9月，碧桂园连同其合营公司和联营公司已在30个省、267座城市、910个区县，累计合同交付共45万套房屋，交付面积逾5300万㎡，交付量在行业内位居前列。同时，碧桂园还预计今年第四季度将交付约28万套房屋。
另外，碧桂园是目前少数仍在境内外保持通畅的融资渠道民企，也是民企中主体及债项信用评级最高的开发商之一。
9月，碧桂园成功发行了2022年度第一期中期票据，本金总额为人民币15亿元，为期三年，票面利率为3.2%，认购倍数达2.86倍。远低于民营房企平均融资成本的成功发债，背后体现出监管机构对碧桂园基本面以及持续经营能力的认可。
整体而言，碧桂园稳健的经营情况充分体现出其自身发展韧性，展现出较强的造血能力，有望穿越市场周期并迈向高质量成长的新阶段。
3、小结
“第二支箭”的落地无疑将大幅缓解民营房企债务压力，促进地产行业的良性可持续发债。
对于民营房企而言，在政策利好消息发布时，优质的领头企业有望率先得到资本青睐。据choice数据显示，11月以来，碧桂园股价已强势反弹超110%。
随着政策不断加码释放利好信号，地产行业加快进入复苏新阶段，新的发展格局下，碧桂园作为领头的民营房企或将更具估值增长弹性。