小房企天保集团赴港上市 认购不足背后估值偏高

财联社（北京，记者 李洁）讯，又一家区域型小房企登陆香港资本市场。

11月11日，天保集团（01427.HK）在港交所上市，首次挂牌开报2.5港元/股，盘中一度破发，最终以2.57港元/股收盘。而在12日其股价出现下跌，收盘价为2.50港元/股，与发行价持平。

“在港股上市的公司破发率一直比较高，而从天保集团的股价表现来看，如果企业没有提振股价的措施，未来破发是大概率事件。”一位从事公司证券的律师告诉记者。

“对于谋求在港上市的房企来说，即使可以达到上市的业绩要求，但是在房地产市场环境并不乐观的现状下，如何吸引足够数量的投资者是个难题。”58安居客房产研究院首席分析师张波向财联社表示。

香港公开发售认购不足

除了存破发风险，在首次对外公开认购时，天保集团根据香港公开发售初步提呈的香港发售股份认购不足。

天保集团公告显示，公司认购合共1585万股香港发售股份，相当于香港公开发售初步可供认购的合共2000万股香港发售股份的约0.79倍。香港公开发售项下认购不足的发售股份已被重新分配至国际发售，而国际发售初步提呈的发售股份已获超额认购。

“在香港认购不足的原因大概率是其估值比较高，天保集团2018年的利润才1亿左右，而现在发行市值已经到20亿港元，相当于近20倍的市盈率。虽说市盈率高大部分是投资者看好房地产开发商以及其土地储备，但是利润低也说明了其土地储备以及运营效率并不是太有优势。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向财联社表示。

据了解，天保集团属于区域型公司，本身知名度不大，其房地产业务主要集中在涿州以及张家口两个城市。

截至2019年8月31日，天保集团土地储备总建筑面积为198.9万平方米，共拥有20个房地产项目，其中7个项目位于涿州，13个项目位于张家口。

“我们的业务持续严重依赖于该等地区的房地产市场。”据天保集团方面表示，未来计划将房地产业务扩大至京津冀地区城市以及四川省。

据财联社了解，近一年以来登陆港交所的中小房企，多数都出现了公开发售认购不足的情况，包括德信中国、万城控股、大发地产、美的置业等房企。

“内房股认购不足是常态 对于在香港上市来说，大多数房地产公司股票的配售和销售都比较困难，主要原因是香港市场对内地房企的商业模式不太看好。”黄立冲告诉记者。

招股书显示，2016年-2018年，天保集团业务总收益分别为为8亿元、12亿元、16亿元；其中房地产开发业务收益分别为0.77亿元、2.74亿元、4亿元；房地产开发业务的毛利率分别为43.1%、50.8%、30.3%。

经营现金流连续两年为负

事实上，2019年以来随着融资渠道逐步收紧，越来越多的区域型房企选择赴港上市，目前已有超过10家企业申请赴港上市，包括万创国际、汇景控股等。

“一些龙头房企和百强企业都已经在资本市场有自己的一席之地，但对于区域性地产企业来说，随着自身实力的增强和追求更大发展空间的迫切，也会有走向资本市场的需求。”天保集团副总裁申丽凤在上市发布会上表示。

“现在房地产行业集中度提高，大型企业的机会越来越多，小型企业机会越来越少。为了发展，小型房企需要通过上市来证明企业是有成长性的。对于区域型房企来说，上市不光是意味着融资，也是大的行业格局下的必须具备的发展因素。”易居研究院智库中心总监严跃进告诉财联社。

天保集团本次上市共计划发行共2亿股，按照发行价2.5港元/股，本次募集资金约5亿港元。对于募集资金的用途，天保集团方面表示，募集资金的50%将用作增加土地储备；20%将为在建房地产项目建设提供资金；另20%募集资金用于未完成合同金额中的建筑项目提供资金；余下10%将用作营运资金及一般企业用途。

值得关注的是，在上市之前，天保集团的运营资金主要来自银行借款。

招股书显示，2016年、2017年、2018年及截至2019年4月30日，天保集团银行借款分别为0.9亿元、2.2亿元、9.1亿元及8.1元。

而银行借款规模在大幅上涨的同时，其资产负债率也出现快速攀升，2016年、2017年、2018年分别为9.9%、22.8%、54.4%。

“虽然天保集团的负债率处于行业低位，但其现金流量净额长期为负数，而资产净值也在下降，这对于企业经营会有一定影响。”一家资管公司的高管向财联社记者表示。

招股书显示，2017年、2018年及截至2019年4月30日，天保集团经营现金流量净额均为负数，其中2017-2018年现金流量净额分别为-1.95亿元和-6.66亿元。

“维持大量银行借款及面临不断增加的资产负债比率，在日后或会产生额外债务，未来或许不能产生充足现金以履行现有及未来的债务责任。”天保集团方面称。

“房地产调控不断加码，尤其是融资侧的收紧，导致房企纷纷通过上市来缓解相应压力，部分小型房企甚至将上市视为融资的救命稻草，殊不知这稻草本身并非黄金，往往还会因为定价偏低直接影响到实际融资效果。”张波向财联社表示。

“对于天保集团来说，未来关键的是如何通过上市扩大融资，其次对于发展而言，天保集团需要走出去，也必须拓宽其城市布局。”严跃进如是说。