逆境中稳步前进，魔方生活持续彰显稳健经营能力

当前，全球正处于百年未有之大变局当中。

2022年以来俄乌冲突、美联储多次加息、美元指数创下多年新高、欧洲深陷能源危机等重大事件，对全球各国及地区的政经运行均产生了较为深刻的影响。

年初至今，区域性的新冠肺炎疫情仍时有发生，难免会对国民生产生活产生诸多影响，特别是不动产行业。

格隆汇整理及统计了76家内资房地产股，其上半年总计实现营收1.34万亿，相较去年同期降幅约6.94%，其中作为一线代表的21家千亿市值的房企，营收平均增幅仅为0.56%；利润方面的表现更是不如人意，2022上半年76家内房股仅实现净利润约840.07亿元，相较于去年同期的1802.7亿元，降幅达到了53.40%。

而对2022年已发布中报的58家上市物业管理企业进行统计则可发现，伴随着房地产行业下行，今年上半年物业管理企业表现也实属“一般”，营收的平均涨幅虽录得约17.58%，但较去年同期的54.9%大幅下降了37.32个百分点，这也是上市物业板块营收增速首次出现较大幅度的放缓现象；58家上市物业管理企业所录得的净利润总额约为115.37亿元，平均净利润仅为1.99亿元，较去年同期分别下降19.7%和30.66%。

在上半年的不动产行业中，作为少数派的长租公寓企业，表现可谓可圈可点，格外出众。那些聚焦于集中式长租公寓赛道的领先企业，凭借较高的运营效率、稳定的出租价格、精准的用户定位、高质量的社区服务等综合优势，在今年上半年这一极为特殊的时刻“突围而出”。

在这之中，正冲刺港股IPO的魔方生活服务集团（下称魔方生活）即是典型，不妨就此来探讨其逆势韧性生长的秘诀所在。

1·疫情扰动下经营保持稳健

疫情之下，相比于酒店、餐饮、零售等行业，长租公寓凭借其长期租赁的属性以及城市居民稳定的市场需求，往往有更强的灵活性。

然而，从实际情况来看，受限于部分疫情严重区域较为严厉的防控措施，在城市内相关工厂、企业停工，人员流动受限制等因素影响下，租赁市场的需求也受到了一定压制，对长租公寓企业的经营造成了冲击。尤其是对于一些从不同个人业主获得租赁物业的分散式长租公寓运营商，往往更容易在市场经营困难的环境中遭遇更多不确定性的风险，因此自2020年疫情以来整个行业经历了一场深刻的洗牌。

而从魔方生活的表现来看，其经营布局的核心区域就包括今年受到疫情冲击较严重的上海，基于此，这也不可避免的令公司的经营受到了影响。不过得益于其集中式长租公寓的经营模式，其物业通常来源于大型机构业主，并签订了长期整租协议，因此能够确保经营的稳定，面对市场动荡环境，整体的抗风险能力也更强。

而从公司最终呈现的上半年业绩情况来看，魔方生活仍然实现了整体盈利，同时营收继续保持快步增长，展现了极强的抗逆性。上半年公司实现营收8.50亿元，同比增长24.1%。除此之外，在上海解封后，公司更是展现出了强劲的复苏势头，招股书显示，其在上海的直营模式下的成熟公寓出租率由截止5月底的80.1%迅速增加至截止6月底的91.6%。

（来源：公司招股书）

结合业内企业来看，在近年来疫情多点散发的大环境下，亏损成为行业参与者的普遍经营现状。但面对复杂的外部环境，魔方生活仍然展现出了相对稳健的一面，尽管业绩遭遇压力，但考虑到疫情大环境如此，这也更多的还是短期现状，因此我们更需要结合行业趋势，以长期视角关注公司后续的经营发展。

2·受益市场格局优化，迎来新机遇

近年来，长租公寓正迎来深度整合期。经历了跑马圈地、野蛮式的发展，行业一度陷入风波之中。不过随着疫情及政策等因素带来的市场出清，行业正逐步回归理性，优势资源也在不断向头部优质企业集中。

从魔方生活过往的经营成绩来看，显然其已经跑通盈利模式。招股书数据显示，在2019年以及受疫情影响较小的2021年，其实现归属股东净利润分别达6037万元及2.82亿元。作为在行业中少有的能够实现盈利的企业，魔方生活此番借助资本市场，也将有望进一步实现规模突围，斩获更大的市场机遇。

实际上，得以于良好的经营表现，公司亦拥有充足的资金优势支撑其抵御市场不确定性风险，并推进业务扩张，实现逆势突围。从财报来看，截止2022年6月底，魔方生活现金及银行结余为6.92亿元人民币。

回归到商业模式角度，正如上文所提到的，魔方生活作为集中式长租公寓服务平台，其不仅拥有规模经济效益，同时在稳定性和安全性上也更具竞争优势。尤其在疫情使得中小型公寓运营商经营调整的背景下，这类企业也往往更愿意加入具有稳定性的经营平台，这也意味着，魔方生活在逆势环境中具备更大的扩张机遇。

实际上，魔方生活的扩张路径亦有力地验证了这一点。招股书显示，魔方生活旗下公寓社区从2020年底的226家，增加至2021年底的395家，运营公寓房源则从2019年底的3.59万间增加至2022年6月底的7.62万间，复合年增长率达到35.2%。不难猜测的是，随着其规模持续提升，其整体的抗风险能力和运营效率还将不断得到巩固和加强，并以此进一步夯实其在行业中的护城河优势。

3·结语

自2020年以来，新冠疫情已成为扰动各行各业发展的重要因素，但不容质疑的是，疫情导致的困难终归是短期的，疫情带来的行业的洗牌与格局重塑对于具备优质经营能力的头部企业则将是难得的机遇。

眼下，魔方生活不仅拥有盈利的确定性，同时亦面对成长性机遇。前者基于两个方面，其一，随着疫情得到控制以及后续防疫政策的优化将带来市场经济的恢复，公司布局优质城市的公寓需求将支撑业绩的提升。其二，公司投资物业的公允价值变动伴随市场环境的转暖以及租金回报的提升，也将迎来修复，进而增厚公司的业绩。而从后者来看，公司积极推进业务扩张，吸纳优质资产，并不断释放规模效益，随着疫情后时代的到来，公司的发展也将迈向新的台阶。