建发物业(2156.HK)：两大因素构建增长正循环，增值服务拔高成长天花板

9月7日，建发国际、建发物业发布联合公告，建发物业全资子公司厦门悦发拟与建发国际、建发房产签订有关提供委托商业管理服务框架协议。自此，建发物业将扩展商业资产管理业务，成为一家“物业管理+商业运营”双轮驱动的轻资产服务公司，未来发展空间将进一步打开。

8月26日，建发物业发布半年度业绩公告，业绩表现尤为亮眼：2022年上半年，营业收入达9.97亿元，同比增长49.9%，归母净利润达1.30亿元，同比增长50.7%。其中，增值服务板块表现突出，收入达1.83亿元，同比增长104.0%。

同时，近期公司有了一系列积极的人事变动，公司非执行董事林伟国已获委任为董事会主席、建发房产现任东南集群董事长许伊旋已获委任为非执行董事。公告一出，8月26日，结合业绩的双重利好下，建发物业股价迅速反弹超30%，我们不妨就此机会对公司进行更深层次的探究。

品质服务引领+资源禀赋优异，构筑增长正循环

深挖建发物业的中期业绩数据不难看出，公司各项核心数据在过去半年展现出了稳健的增长势头。其中尤其是合约面积和在管面积，均实现了大幅度的同比增长，分别为43.7%、34.6%，合约面积更是突破了8000万方。此外，聚焦到物企最值得关注的客户满意度指标，建发物业上半年也同样表现出色，达到了93分，真正实现了有质有量的增长。

（资料来源：公司业绩公告等资料）

之所以能有这样跨越式增长的业绩表现，笔者认为这和公司始终坚持精耕细作的高品质发展战略和独有的竞争优势密不可分。透视其业务成果，笔者认为建发物业通过打造较好的业内口碑，提供标杆式的品质服务，加上承接母公司高品质的中高端项目，成功构筑了自身的增长正循环，具体来看：

（1）首先是通过优质服务和口碑的构建，夯实了底层增长基础。物业板块本质上隶属于服务业，而服务和口碑则是服务业构建业绩增长正循环的关键，口碑和服务品质越好，越能吸引更多客户，收缴率更高，盈利表现也将更出色。作为第一重增长正循环，这也是物企实现长久发展的关键因素之一。

以此来看建发物业，上半年度公司赛惟满意度高达93分，持续维持高位，口碑和服务品质均获得了市场的认可，同时好口碑也促进了公司综合收缴率的提升，上半年度收缴率同比提升0.7个百分点至65.7%。

图：建发物业历年物业服务满意度

高满意度的背后，也离不开专业化、标准化体系的建设，公司建立了覆盖项目运营全生命周期的作业标准与工作要点（内部称为“2156”），并通过各个细致入微的服务将标准落于实地：例如日常巡逻采用软底鞋+对讲耳麦，静音巡逻，以降低对业主的打扰，设定交叉巡逻路线，提升效率等。

（2）其次，背靠母公司的优质资源是建发物业构建第二重增长正循环的关键。建发房产一直以高品质高美誉的产品而闻名于业界，其交付的楼盘质量好、品质高，因而广受业主认可，同时也取得了更优的物管费水平，为建发物业的发展奠定了坚实的基础。

根据中指院披露的上半年总体拿地数据来看，建发房产无论是拿地金额，还是拿地面积，均保持不错的势头。根据建发国际披露的资料，2022年上半年合计拿地33宗，并主要集中于一、二线城市，按拿地货值统计，一二线占比达90%。

（资料来源：中指数据）

可以预测，未来随着此部分楼盘陆续开售，后续无论是对建发物业的整体物管费水平，还是包括案场在内的增值服务，都将有进一步提升的作用。此外，由于母公司提供的高品质楼盘，不仅基础建设完善且交付质量高（22年上半年度塞惟交付满意度达90分），这使得物业入场后维护成本降低，可进一步提升公司的盈利水平。

最后，除了背靠母公司的优势，上半年建发物业也加速了合资项目的落地转化：由于今年中小开发商存在一定的经营风险，可能会影响后续的项目交付，在外拓思路上，建发物业更侧重于国资合作，以及过往合资项目的合同转化落地，由此也进一步夯实了经营安全垫，提升了业绩增长的确定性。上半年，通过合资公司转化落地的合同，业态涉及住宅、产业园、政府大楼等，合资模式链路初步打通。

增值服务高速增长，打开成长天花板

在上游地产形势趋紧，基础物业服务逐步转入存量市场的背景下，增值服务成了物业企业拉动收入增长的第二曲线。

中报显示，建发物业上半年增值服务收入达1.83亿元，同比增长104.0%，占总收入比例为18.4%（同比提升4.9个百分点）。如此高的增速，充分验证了笔者此前对于建发物业增值服务前景和成长性的判断。

具体来看，公司目前的增值服务，在家居生活、兆慧科技及养老三大方面表现尤为突出。

（1）家居生活服务：通过“零售+到家”双轮驱动，充分发挥建发体系的优质资源，打造了成熟的服务体系,以满足业主多样化的需求。上半年，建发物业通过整合集团优质资源，与建发健康、建发轻工、建发优客会等公司合作，公司实现了零售业务的品类扩充（超1000种）及业绩快速增长（收入达2567万元，同比增长288%）；同时，在到家服务领域，建发物业开启自营模式尝试。通过自营，一方面可以提升服务品质，树立公司品牌和口碑，建立真正的竞争壁垒，另一方面也能有效减少客户飞单的情况。在自营以及标准化体系逐步构建后，到家服务快速铺开并呈现出良好的增长态势，上半年收入达1740万元，同比增长600%，城市覆盖数亦同步提升，达54城。

（2）再看建发物业子公司兆慧科技旗下的智能社区业务，公司通过构建物业“智慧社区大脑”平台，成功汇聚实现智慧通行、智慧安防、智慧BA、智慧电梯、智慧停车等多项“智慧+”服务，有效赋能物业经营管理。并且，建发物业还将智慧工程管理平台拓展应用至轨道交通领域，在中铁地铁轨道项目试点并获得客户好评，同时携手福建移动共建工地云支撑服务，签订了1800万元的框架合作协议。

也正是基于在智能化、科技化领域的创新和突破，兆慧科技凭借在推动物联网、人工智能等技术在智慧城市建设与生活服务应用方面的技术创新和模式创新，成功入围2022年度福建省科技小巨人企业，技术实力进一步获得认可。

（3）最后关注到建发物业的养老服务。报告期内，养老服务入住率超过50%，并拓展中标公建民营类养老机构海沧区社会福利院，预计改造后可带来约350床新增床位。由于公司旗下客户多为中高端客户，存在大量的社区养老需求，在未来，建发物业或将尝试开展到家养老服务，想象空间可期。

小结

从行业当前的格局以及发展动向来看，随着部分物业公司受母公司拖累，出现一系列问题，当前住户往往将更倾向于选择国有背景、服务品质好的物业公司，而民营物企也更倾向于和国企物管公司合作。

而在当前的国企物管公司中，建发物业尤为值得关注，其不仅基本面夯实、成长性优越，更是颇受市场专业投资机构的认可，近期也获得了光大证券给出的最新买入指引（目标价：4.85港元）。

光大证券认为，建发物业作为深耕福建省的物管龙头，背靠世界五百强，储备面积大幅增加，合管比高于行业水平，业绩增长确定性较强。随着管理效率的显著提升，盈利能力有所改善，在物管行业迎来估值修复之时，公司的价值将进一步体现。

总体而言，随着整个房地产行业迈过至暗时刻，建发物业稳健的经营发展能力得到充分验证，在行业进入新的窗口期时，其也有望进一步迎来加速发展，后续表现可期。