地产板块集体升温，金地集团（600383.SH）大涨6%，券商近期观点梳理

在中秋节前的最后一个交易日，地产板块迎来全线大涨，港股板块，碧桂园、新城发展、雅居乐、旭辉一度大涨10%。A股方面，中洲控股、中国武夷直线涨停，新城控股、金地集团、保利发展等涨幅也均在5%以上。

随着金九银十房地产传统销售旺季的到来，政策面持续释放积极信号，带动居民购房者信心恢复。与此同时，近期包括华润、龙湖、金地等头部房企业中报以及八月销售数据的出炉，其相对良好的复苏表现，也进一步缓解了市场悲观预期，并成为近期房地产板块久违热络行情的重要催化剂。

（来自：富途行情）

伴随业绩期落下帷幕，各大券商也纷纷对一些热门上市企业发布研报，向市场传递其研究结果。房地产行业作为目前各大机构关注的重心所在，经历了近十几年前所未有的疲弱状态，当前不论是从基本面还是估值来看，行业均处在底部状态，对此券商的研报对行业观点也多认为地产回暖可期，而再聚焦到上市房企，券商的目光亦集中在央国企房企及优质的民营房企之上。

作为专业投资者的象征，券商研报的含金量究竟有多高，笔者不置可否，但通过对其研报的逻辑进行梳理仍然还是能够有助于我们更加入深的理解上市公司，认识到其价值背后的底层脉络和趋势。至于券商最终得出的结论最终如何，不妨还是把它交给时间来证明。

从各大房企成绩单中实际上也能够看到，当前行业的分化依旧持续。那么各家券商对房企的业绩点评关注点何在？其核心观点又包括哪些？

先来看各大机构对上市房企的关注热度。

根据对三盛房企自发布财报以来被机构关注并发布评级报告进行梳理，笔者留意到，机构的关注重心聚焦在国企房企以及优质的头部房企之中，而一些中小型房企尤其是出险的房企，机构覆盖则明显较少。

而从头部房企被机构的覆盖数量来看，保利发展24家、万科21家、金地集团21家、新城控股13家、龙湖集团11家、华润置地10家、碧桂园8家、旭辉8家。不难看到机构的偏好所在。

进一步对券商的研报进行分析，亦不难知道机构普遍看好的也多为经营指标实现稳健增长，同时能够保持安全运营，在财务端具备实力的房企。

在此以金地为例，来看各大券商机构对于评估房企表现的核心关注点所在：

核心关注点1： 整体业绩情况，营收净利、利润率表现

首先是对房企整体业绩情况。机构普遍关注营收、净利等相关指标，尤其是着重聚焦毛利率、净利率等表现。

从金地的业绩来看，2022 年上半年实现营业收入281.1 亿元，同比减少18.0%；实现归母净利润19.7 亿元，同比增长7.7%。

（图片来源：广发证券）

对于这份年中成绩单，中信建投证券表示业绩符合预期，其同时进一步分析了公司归母净利润增速高于营收增速的原因，其认为，一方面是金地高毛利项目集中在第二季度结转，带动整体毛利率提升。上半年金地房地产业务结算毛利率为21.2%，较去年同期提升6.9 个百分点，带动综合毛利率提升。另一方面则是合联营公司项目进入结算期，金地整体投资收益同比增长9.8%。

（图片来源：广发证券）

对此，中邮证券、光大证券也给出了类似观点，中邮证券指出公司业绩提升的正向因素主要是综合毛利率提升。光大证券则认为金地集团毛利率实现触底了反弹。长江证券观点表示，公司毛利率改善是中期业绩增长的核心因素。银河证券还给予了毛利率的原因以及展望预期，其认为，去年同期结算低毛利项目占比较高，因此今年上半年结算毛利润率有显著回升，2022 年全年公司毛利率同比预计将趋于稳定。

在营收方面，华安证券则提到金地营收规模小幅下滑主要由于期内房地产项目结算规模减少，期内房地产结算收入232.5 亿元，结算面积115.8 万平米，两者同比均下降21.0%。

核心关注点2： 销售表现，土储布局

结转制下前端销售是房企后端业绩的核心来源，是评估后续成长性的重要指标所在。对此机构们也把视角聚焦在金地销售的改善上，同时各方也较为认可公司优良的土储布局为后续销售带来的支撑。

银河证券指出金地销售规模虽承压，但销售排名仍然实现逆势增长。上半年公司全口径销售金额在克而瑞行业排名中位居第8 位，银河证券同时提到，金地持续深耕一二线城市，货源主要分布于华东、东南和华南等市场稳定的区域，在深圳、上海、北京、南京等核心城市市占率排名均位居前列，为平稳穿越市场周期、业绩持续稳定恢复奠定了坚实基础。

（图片来源：兴业证券）

华西证券亦在研报中指出，截止上半年末公司一、二线城市占比约70%，金地高能级城市布局有助于其在未来推动去化和增强投资安全性。

此外在国泰君安的点评中也提及，金地利润率呈现触底迹象，主要是受益于公司重仓长三角的布局。中金则表示，预计公司可售货值充裕，下半年仍将新推 1200-1500 亿元，且土储布局优秀。预计其全年将实现优于同业的销售表现。

核心关注点3： 财务状况，企业稳健经营能力与安全性

随着行业暴雷潮涌动，房企财务的稳健情况也是券商机构们着重关注的焦点所在。

国泰君安指出，面对行业寒冬金地上半年保持较好的现金流流入，当前负债结构较为健康，有望实现平稳去库存。

光大证券则认为金地在行业信用收缩压力下，通过业务收缩节约现金流，同时安全降低融资杠杆，体现公司财务管控稳健，有望平稳穿越周期。

中信证券亦指金地是信用风波中的优等生，资产负债表强韧。其同时表示，现阶段地产公司的优势，并不主要体现为结算规模或盈利能力，而是体现为稳健强韧的资产负债表。金地的优势体现在细节之上。如公司净负债率为57.8%，债务融资加权平均成本4.54%。此外有息负债中，市场环境较为动荡的境外负债占比，金地仅为5.9%。

华西证券提到公司低成本融资优势突出，受益于公司长期良好信用和融资负债的成本控制，公司融资成本持续下降，此外，截至2022年7 月，公司仅剩一笔10 月到期的27 亿元美元债需要偿还，年内偿债压力小。

（图片来源：中信建投）

中金公司也提到，金地是类国企资质的高信用房企，多年严守财务纪律一贯稳健，连续 6年稳居三条红线“绿档”。同时，近期金地还作为示范性房企获得监管机构的融资支持。

核心关注点4：多元业务发展

随着行业进入下半场，房企多元业务也是不容忽视的关键所在。对此，银河证券在研报中提到面对疫情冲击，金地加快多元化进程，在物业管理、代建业务等方面持续实现稳健经营，此外商办、商住、公建领域均衡发展，也逐步形成公司新的增长点。

天风证券、西南证券则均提及公司在商办物业、产业地产、长租公寓等业务的亮点。其中西南证券报告显示，面对疫情冲击，金地持有型物业保持稳健运营，其中商办物业、产业地产、长租公寓的成熟项目平均出租率分别维持在90%/95%/95%以上。截至2022 年上半年末，金地智慧服务合约管理面积达3.6 亿方，同比增长16.1%，其中在管面积达1.9 亿方，市场拓展能力在行业中保持领先地位。

核心关注点5：盈利预测与投资建议

从各家机构给予的评级来看，基本大同小异，都是较看好公司后续表现，同时亦给出各自的盈利预测和对应估值。

在具体给出的观点中，招商证券的“强烈推荐”评级较为醒目，其结合未来行业竞争格局改善的长逻辑或抬升优质绿档房企估值溢价，给予公司目标价 22.0 元/股（对应 2022PE=10X）。在所有机构中展现了相当积极的一面。

此外，从机构对公司业绩点评总结来看，也多是强调公司稳健的经营能力、优质的土储、良好的财务基本面、以及受益行业格局改善等几个方面。

其中，华安证券观点指，作为高信用代表企业，金地在融资端渠道多元且具有成本优势，持续关注现金流管理，在手资金充裕。投资虽趋于谨慎，但公司储备货值充裕且聚焦于高能级城市，优质的土储结构有助于公司穿越周期。随着低毛利项目集中结转期过渡完毕，公司毛利率将持续修复。销售端虽短期承压，但中长期有望受益于供给侧结构优化从而提升市场份额。

中信证券认为金地收缩拿地，控制开工的策略是得当的，这使得公司保持了强韧的资产负债表。在极端情况下，公司货值的可变现能力也是较强的。比起公司的盈利能力，其更相信公司维持稳定的信用，从而在未来的格局调整中，取得更好的发展。

总的来看，结合各家机构对金地的评级和预测，不难看到其对金地较乐观的预期，从各方给出的关注点中，金地一条稳健高质量的发展之路也得以清晰的呈现出来。而作为具备信息优势和行业深度研究功底的专业投资机构，其向市场抛出的观点显然也将有助于市场信心的恢复。