融信中国(3301.HK)中报成绩单：保证交付， 持续聚焦长三角构筑区域优势

8月31日，融信中国公布其2022年上半年业绩公告，在行业面临巨大挑战之时，公司营收、利润等多项数据展现出了强劲韧性，站在当下，我们又该如何透析此份中报呢？

稳健经营凸显发展韧劲

回顾近两年的房地产板块，在政策调控、疫情冲击等多重因素的影响下，“寒冬”、“至暗时刻”、“规模收缩”成为行业绕不开的几个形容词。

在市场整体表现不佳的情况下，融信中国的经营表现也出现一定的波折，但总体表现稳健。融信中国半年报数据显示，公司2022上半年实现合约销售额约387.97亿元，营业收入142.52亿元，毛利润2.03亿元。

从数据中可以看到，公司毛利有所下滑，分析来看一方面在于市场环境的剧烈变化，尤其是销售端的遇阻，公司通过加强促销，适度让利等方式，确保了资金的回笼，保证整体经营的稳定，由此不可避免的导致了利润率的下滑。

图：财务数据概览

数据来源：公司报表

而结合公司在销售端的成绩来看，公司整体合同销售虽较往年出色的业绩有所逊色，但在当前行业环境下依然展现出了较强韧性，年内实现合同销售额约387.97亿元，合约建筑面积173.3万平发米，合约销售平均单价22353元平方米，同比上涨8.7%。考虑到整个行业不景气的状态，多数房企表现也较为低迷，融信中国的这份成绩单相对来说也不算太差。

当前随着政策端释放积极预期，融信中国后续销售业绩表现有望呈现回暖之势。这主要基于，一方面，随着楼市在政策宽松下迎来热络窗口期，一二线城市有望成为率先受益者，而公司持续深耕一二线核心城市，虽然短期毛利率有所承压，但后续随着经营调整趋稳叠加市场行情的修复，其毛利率具备较强的提振预期。

此外，从行业发展趋势来看，探索房地产业新发展模式在今年《政府工作报告》以及高层会议中多次被提及，要求房企由旧有经营模式转向新的经营模式，促进行业良性循环和健康发展。其中，从增量开发转向存量持有运营以及服务的模式便是实现新发展模式的一种可能路径。

融信中国的业务中，除了地产业务，更包含了建业服务、酒店营运等服务，可以在一定程度和公司主业形成协同作用，助力公司行稳致远。

持续聚焦长三角，发挥区域优势提升品牌力

基于业绩的稳健表现，接下来将进一步探讨融信中国的具体经营情况。

随着房地产行业步入深层次调整的转型阶段，各地楼市在明显降温后，地产进入了“黑铁时代”，根据国家统计局数据，2022年1月至6月，商品房销售额为人民币66,072亿元，同比下降28.9%；商品房销售面积68,923万平方米，同比下降22.2%。虽然5-6月销售环比出现改善，但同比降幅依然较大，且投资、新开工仍处于低位，基本面实质性回稳仍需时间。

反观融信中国，公司在过去一年公司在销售端依旧展现出了较强的韧性。进一步深挖其中的原因，可以看到融信中国在交付能力、服务能力、土储布局上均展现出了“逆势突围”的能力。

首先是交付能力。报告期，公司持续聚焦长三角和海峡西岸，不断巩固战略性区域的优势布局，保证项目的开发与交付。同时，公司还积极推出多个新项目，通过优秀的产品品质与创新的产品力获得了较好的市场口碑。公司获得了杭州市及福州市的销售排名第四的优异成绩，再一次验证了公司的市场认可度。

其次是服务能力。越是面临行业挑战时，越是考验企业的服务能力，在行业低谷时，依旧能保持优质服务的企业，将更能积累口碑，塑造品牌影响力。

过去半年，融信中国凭借在服务品质和服务能力上的深耕，公司获得了多个奖项。包括“2022房地产开发企业综合实力21强”、“2022中国房地产开发企业综合发展第3名”、“2022年度21世纪地产竞争力优秀金砖案例”、“2021年度美国IDA国际设计大奖”、“2022美国TITAN地产大奖铂金奖”等等。

最后我们再看到公司关键的土储布局。截至2022年6月30日，融信中国全国共计242个项目，总土储约2,527万平方米；其中，长三角地区的土储占比达44%，一二线城市的土储占比达83%。

图：土储占比概览

资料来源：公司公告

优质的土地储备资源及合理的获取成本，为融信中国的发展提供了充足、安全的发展空间，也保障了未来的利润空间。聚焦高能级城市的战略发展策略也确实使得公司拥有优于行业平均的成长潜力。同时，在2022年的优质拿地窗口期，公司积极发力增储，将有利于增厚未来项目开发的整体预期投资收益。

保持财务自律，偿付债务态度积极

最后我们再来关注到当前地产行业最关心的偿债能力。尽管融资环境不容乐观，房企的到期债务仍需要偿还。根据Wind数据，从房企美元债到期余额来看，2022-2025年为房企美元债兑付高峰期，到期余额分别为273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元。毫无疑问，2022年是各家房企偿债压力最大的年份。

面对债务兑付的大考，融信中国始终保持积极的偿债态度，有序降低财务杠杆，妥善进行现金流管理，向市场传递出积极信号。数据显示，截至报告期，公司有息负债余额为人民币452亿元，净负债率为70%，扣除预收账款后的资产负债率为69%。

今年以来，融信始终坚持“融信式”兑付，在1月、2月、4月，公司分别偿还多笔到期资金，向市场展现出其偿债能力及偿债意愿。包括2022年2月及3月到期的2亿美元、5亿美元优先票据，以及2022年3月和4月到期的12.25亿元及10.5亿元购房尾款（ABS）。自2021年下半年开始至今，融信中国已累计净偿付公开债券和各类有息债务及相关利息近人民币300亿元，足见公司的偿债意愿以及偿债能力。

融信之所以有这样的底气，源自于公司始终坚持保交付的长期目标，作为首批实现“三道红线”绿档的民营房企，近年来融信秉持“主动降负债、优化融资结构、坚持优质布局”的三大方针实现稳定经营，尽力守住资本端信用。

具体来看，融信中国不断加强销售和回款力度，持续拓展多样化的融资渠道，合理节约经营成本，同时对部分现有债务商讨展期，以此保障平稳经营和提升流动性。

结语

当前“房住不炒”的定位仍然不变，政策支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

由此不难发现，站在宏观经济的层面来看，房地产不仅关乎百姓民生，更关乎“稳增长”、“防风险”双底线的宏观调控体系。因此，尽管行业出清和变革伴随阵痛，但长期回归平稳健康发展的走向与趋势不会被改变。同时也要看到，政策的利好传导到市场和企业也需要时间。

从上半年的成绩来看，融信中国坚守长期主义，公司基础盘稳固，财务稳健，优良的底蕴为公司发展提供了强大的助力。

截至9月1日收盘时，融信中国的市净率仅为0.08倍，目前公司仍处于低估状态。考虑到公司基本面韧性较强，业绩释放预期向好，在板块逐渐进入估值修复行情的同时，融信中国有望迎来估值拐点。

回归到整个房地产行业，频出的政府调控措施和市场的悲观预期，使得整个板块失去了估值锚，一度任性下跌至历史底部。直至近期，地产板块出现了反弹的迹象。对此，有市场声音认为，17万亿房地产销售市场，需求即便萎缩，对于基本面稳健、土储优质丰厚、财务安全性高的大中型房企来说，在未来将拥有估值修复的先行优势。