中梁控股(02772.HK)：坚持稳健经营，注重现金流安全

2022年过半，各家房企纷纷披露上半年成绩单。总的来看，在疫情多点反复，行业暴雷潮导致市场信心不足等多重因素下，房企整体经营表现逊色，业绩下滑乃至亏损成为大多数。笔者留意到，中梁控股尽管业绩面临下滑压力，但整体表现相对稳健，在逆境中展现经营韧性。

1、安全与成长并举，持续改善的资产负债表

财报显示，上半年公司实现营收约223.43亿元(人民币)，股东应占溢利约4.38亿元，每股基本盈利0.12元。根据此前相关统计，截至8月26日，约有103家房企发布2022年半年报或中期业绩预告，其中45家房企预计或已经亏损。可见中梁控股虽然利润有所下滑，但仍然保持了盈利状态，在行业低迷的大环境下显得颇为难得。

销售方面来看，上半年公司实现合约销售金额387亿元，合约销售面积约374.8万平方米。而据此前克而瑞发布的数据显示，今年前6月，百强房企实现销售操盘金额30565亿元，同比下降50%。可见在行业销售表现低迷环境下，中梁控股亦承受着一定的压力，不过公司仍正积极推进促销售、抓回款，整体销售情况相对稳定。

在当前行业暴雷潮环境下，中梁控股在保持稳步经营的态势同时亦高度注重对风险的把控，注重现金流安全。

一方面，公司积极推进保交付，专注高品质交付。

公司通过加强施工和承包商管理，严格控制交付流程，降低交付风险。2022年上半年，中梁控股完成交付合计总建筑面积约245万平。伴随交付有力推进，夯实抗风险能力。

另一方面公司主动进行债务管理，不断改善自身资产负债表。

上半年，公司通过偿还、回购以及展期等动作，延长债务期限，缓解现金流压力。财报显示，截止上半年，公司有息债务总额约为307亿元，较2021年末下降23.5%，净负债率约为24.4%，较2021年末下降11个百分点。公司不论是有息债务总额还是净负债率均处在行业较低水平，充分展现公司稳健的财务基本面。同时，预期公司“三道红线”在今年底亦有望全部转绿，财务状况有望进一步加强。

2、两大逻辑展现估值修复潜力与长期竞争力

随着行业深度调整下，政策面迎来转机，市场复苏预期明朗，业绩风险释放之中行业的投资机会亦开始显现。

站在当下，笔者认为既要选择具有安全特质的房企，同时亦应当重点关注房企长期的竞争力所在。正如博鳌房地产论坛上中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲所言：市场总有低谷，总有高潮，要放眼长远、布局未来。

由此结合中梁控股的情况来看，公司具备如下两大逻辑支撑后续表现。

其一，较高的业绩修复弹性和风险释放带来的估值重塑。

尽管短期经营面临压力，但随着行业最黑暗的时候已经过去，市场信心不断修复，后续楼市回暖将是大概率事件。伴随行业出清，有着更强综合实力的中梁控股有望在行业新阶段斩获更多的市场机会，在业绩端也就获得更高的弹性。

此外公司资金流动性和企业风险抵御能力的提升也将带动投资者信心升温，伴随风险的加速释放，公司亦面临重估机遇。

其二，优质的资产布局。

尽管年内公司并未有新增土储，不过这并不难理解，面对行业逆风期保证充裕的现金流更有助于应对不确定性风险。同时从中梁控股本身的土储情况来看，仍然能够支撑其后续的发展，并且优质的土储下亦有更强的抗跌能力和流动性，夯实公司抗风险能力。

财报数据显示，截至今年6月底，中梁控股总土地储备约为5110万平方米（含已售的建筑面积）。公司持续聚焦核心经济区及高能级城市，为后续产品的去化和业绩的增长带来支撑。

3、结语

总的来看，从中梁控股这份中期成绩单可发现公司有着稳健的经营能力，同时保持着审慎的财务管理不断助力其应对市场波动。随着后阶段，疫情影响减弱，政策端持续利好，推动楼市健康发展，在外部环境持续复苏当作，公司后续还将交出更为亮眼的成绩单。

而回归到投资层面，考虑到当下港股市场已经处在估值低位，地产板块更是落入历史底部。随着行业风险出清，业绩端持续验证房企经营能力和长期价值，板块的修复相信也将在路上。有理由期待有着稳健的成长能力和突出的综合优势特征的中梁控股迎来估值修复新机遇。