蛋壳等长租公寓赴美上市：资本寒冬下 估值存下降风险

财联社（北京，记者 李洁）讯，随着监管层对租金贷持续收紧，在自身无法满足资金“回血”的状态下，长租公寓品牌对于外部资金的需求更加迫切。

日前，蛋壳公寓正式向美国SEC递交上市招股书，计划交易代码为“DNK”。

招股书显示，蛋壳公寓近3年内一直处于亏损状态。2019年前9月净亏损为人民币25.16亿元，而在2017年、2018年的净亏损分别为人民币2.72亿元、13.69亿元。

“目前从长租公寓市场整体运营的情况来看，收益率偏低甚至长期处于非盈利状态都是较为普遍的现象，当下环境下长租公寓市场如果失去新鲜资金血液的输入很难保持正常运营。因此通过上市的方式加快融资并扩大市场份额是头部长租公寓运营方当下关注的重点。”58安居客房产研究院首席分析师张波向财联社表示。

就在蛋壳公寓计划赴美上市不久前，青客公寓也向纽交所提交了招股书，并计划最高融资1亿美元。而另一家头部企业自如也传出2020年赴美上市的消息，不过自如对此予以否认。

“长租公寓类企业遇到当下的资本寒冬，中小型长租企业爆雷非常多，在国内融资难度也加大，这种情况下上市是最好的选择。”中原地产首席分析师张大伟告诉财联社。

快速烧钱，持续亏损

从2018年长租公寓“爆仓”到现在已经一年多时间，越来越多的长租公寓品牌出现资金链危机，而头部企业对于资金的需求也越发饥渴。

招股书披露不久之前，蛋壳公寓完成了D轮融资，融资金额为1.9亿美元。据媒体报道，蛋壳公寓赴美上市募资金额约为6亿-7亿美元。

“目前长租公寓机构对于融资都非常渴求，头部机构可选择的融资方式要多于中小机构，融资的成本也往往会小于中小机构，加之扩张的动力依然强劲，因此表现在融资层面也会显得更为激进。”张波如是说。

蛋壳公寓在招股书中表示，此次IPO募集到的资金一是将用于进一步拓展业务规模，二是将加强在技术方面的实力，三是用于一般性营运资金用途。

蛋壳公寓招股书显示，2019年前9个月，蛋壳公寓收入为50亿元人民币，较2018年同期的16.73亿元增长了198.8%。蛋壳公寓运营的房间数量达到了406,746间，3年增长了166倍。

虽然其营收出现大幅增长，依旧未改变其亏损现状。

今年前9个月，蛋壳公寓净亏损25.16亿元人民币，蛋壳方面表示，尚未盈利的主要原因是其持续高速增长。

而在蛋壳之前提交招股书的青客公寓已成立7年，截至2019年6月30日，其累计亏损人民币20.286亿元。

华泰证券研究报告曾指出，目前在国内高房价低租金回报率的背景下，长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段，多依靠风投等资本支撑在运作，同时加上租期太短、续约率低下、融资成本偏高，即使集中式比分散式更能做出高溢价产品，但盈利都很困难。

“目前长租公寓市场处于第二阶段，即行业集中度的提升的寡头之争，并且目前这一阶段还将持续较长时间，规模化之争的背后逻辑在于头部短期难盈利，但非头部企业未来的生存发展空间较小，预计未来2-3年长租公寓市场中，头部将占据七成以上份额。”一位房地产机构的分析师告诉财联社。

值得关注的是，在头部企业通过股权融资以及上市来获取资金时，小型长租公寓机构却频频爆雷。

日前，悦如公寓、杭州德寓科技、国畅房地产代理有限公司都被爆出资金链问题。据不完全统计，已有20余家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

“在政府收紧租赁贷后，企业常规渠道无法获得金融机构贷款，但房屋的装修贷款需要2-3年回收，没有资金就没有发展。因此，随着调控的深入，不少规模型企业面临停摆风险。”一位长租公寓机构的创始人告诉财联社。

“现在资本市场对长租公寓投资已经变得更为理性，不但如此，部分房企运营的长租公寓项目业已退出市场。可以看出，市场的关注度正逐步从租赁运营的规模转到长期稳定运营上来。”张波表示。

估值虚高风险不容忽视

贝壳研究院数据显示，自2012年以来，根据贝壳研究院监测的30个长租公寓品牌不完全统计，公开股权融资76起，总额约266亿人民币。其中2019年截至9月长租公寓企业股权融资额高达114亿人民币。

从这些年各品牌公寓的总融资额看，自如、魔方、蛋壳、城家等龙头企业吸纳了绝大多数的股权融资，按照总融资额排序，前五大公寓企业获得了约214亿人民币股权融资，占30家公寓股权融资总资金的80%。

其中自如两轮融资约73.5亿人民币，蛋壳三轮融资6.7亿美元（约45亿人民币），魔方一轮融资3.5亿美元（约23.45亿人民币），城家一轮融资3亿美元（约21.3亿人民币）。

在融资金额上升的同时，其估值也在大幅上升。

在2019年3月，蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资，本轮融资后，蛋壳公寓的估值已经超过20亿美元。

根据已经披露的公开信息，自如最近一次的B轮融资发生在2019年6月份，由泛大西洋资本领投，腾讯、红杉资本、天图资本等跟投，募集资金约5亿美元。据悉，自如在B轮融资的投前估值约为45亿美元，融资完成后的投后估值将达到50亿美元。

而青客公寓在2018年C轮融资完成后，4轮股权融资总规模超过1亿美元；估值也从400万元、4000万元到超2亿人民币。

值得一提的是，共享办公领域的头部企业WeWork在提交招股书后，由于盈利能力与高估值不匹配，估值出现暴跌，由此前的470亿美元，跌至目前不足80亿美元。

“WeWork虽然属于办公共享类运营机构，但和长租公寓运营有着很多相通之处，例如模式本身都是通过收房再出租的方式获取收益，租金的上涨承受众多压力，盈利难达预期等。”上述分析师表示。

由此，外界普遍质疑长租公寓机构会不会像WeWork一样面临估值大幅下降问题。

张波认为，WeWork估值跳水会对长租公寓市场产生一定影响，包括对模式本身的再思考，对未来发展的理性判断等，对长租公寓运营机构的估值也会形成冲击。

“不过目前长租公寓出现估值大幅下降的可能性相对较小，住宅租赁市场和办公共享租赁市场的需求量、政策支持程度等存在较大差异。”张波补充道。

财联社记者从接近自如的消息人士处获悉，自如完成的B轮融资里，包含了其通过发行可转换债券的方式募集的资金。

“可转换债券，这是一类债券持有人可按照发行时约定的价格将债券转换成公司的普通股票的债券，这类债券在持有期的利率一般低于普通公司的债券利率。投资人最终会否将所持债券转换为标的公司的普通股票，取决于标的公司的股价或估值是否提高，否则这些投资人将有权利行使可转换债券附带的回售条款。”一位从事公司证券的律师表示。

针对近期自如考虑2020年赴美上市的传闻，自如CEO熊林对外回应称，“我们不会急于启动IPO，也没有明确时间表”。