偿债高峰已至，优质房企如何穿越周期？

7月，是房地产行业的一道坎。

据克而瑞统计显示，2022年6-7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中，民企到期债务压力巨大，约有1178亿元债券到期，占比67%。

不过，6月份房企公布的销售额显示，房地产销售出现边际回暖，政府相继出台房地产利好政策，优质房企的融资环境正逐渐好转，一批优质房企率先突围。

偿债高峰期来临，融资环境转暖

2022年是房企偿债的大年。

据克而瑞统计，房地产企业2022年预计到期债务约9603亿元，其中7月境内房企偿债额达到1047亿元。下半年，民营房企到期债券中，海外债约占总规模的56%。其中，7月将有51笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为740亿元，环比增加15.8%，房企面临的偿债压力越来越大。

然而，自2021年下半年起，受疫情和部分房企境外债务违约影响，境外融资基本停滞，境内融资也不断收紧，加之行业整体销售下行，房企融资变得异常艰难。

据中国指数研究院数据显示，2022年上半年房地产融资延续了2021年下半年融资下滑的态势，不过降幅有所收窄。2022年1-6月，房地产行业共实现非银类融资4825.5亿元，同比下降56.5%，与2021年下半年相比下降26.4%。

从融资渠道来看，信用债融资2518.0亿元，海外债发行仅169.3亿元，信托融资694.6亿元，ABS融资1443.7亿元。各渠道同比均出现下降，其中海外债、信托降幅最为显著，信用债成为融资主力。

2022年1-6月，房地产行业信用债发行规模为2518.0亿元，同比下降24.2%。信用债的发行主体以央企、地方国企为主，占上半年发行额的89.0%，分别比2021年上半年、下半年增加18.4、6.5个百分点。受出险企业增多影响，民营房企的债券发行规模大幅下降。

由此可见，2022上半年，房地产行业仍处于深度调整。

不过，为了让房地产重新回到正常轨道，政府出台诸多有利于房企融资的政策利，对房企债券发行、资产证券化等方面的合理融资需求都有支持，优质房企融资环境不断改善。

3月16日，国务院金融委会议指出：“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”同日，央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等多部委跟随密集表态，包括支持房地产企业合理融资需求、防范化解房地产企业风险等。

5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企被监管机构选定为示范房企，并陆续发行人民币债券。为吸引投资人，创设机构同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。截至6月底，龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等民企被选定为示范民营房企，采用信用保护工具，分别成功发行信用债，实现融资39亿元。

业内人士认为，近期房地产行业融资环境继续改善，市场成交边际回暖，流动性紧张态势有望趋于缓和，下半年更多行业基本面指标有望迎来修复。

民企以何突围？

在行业频繁发生债务违约、退出下调的背景下，2022年7月13日，龙湖集团发布公告称，已经按约定时间赎回一笔4.5亿美金的美元债，票息率为3.875%。

如期偿还美元债，龙湖集团展现出民企“示范生”的担当，对修复房企在国际资本市场上的信用形象起到积极作用。

当下，能否如期偿还债务，已成为检验房企安全性的关键。近期无法如期偿还债务不止个别房企，而是大面积存在，那龙湖是如何做到如期偿还债务的呢？

1、健康的财务和稳健的经营

“稳健”、“审慎”一直是龙湖集团留给行业的印象，也是其在行业严重分化阶段，始终如一的坚守。截至2021年年底，龙湖集团净负债率进一步下降至46.7%，现金短债比达到6.11倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88）。龙湖集团连续6年保持“三道红线”的绿档水平。

此外，受益于政策频频释放利好、购房者信心回归和“开发+服务”双引擎驱动，龙湖保证了自身现金流健康稳定。

6月份，龙湖集团权益签约面积为101.5万平方米、权益销售额为160.2亿元，分别环比增长81.6%、76.8%。这是龙湖集团权益销售额继5月环比增长23.1%之后，再次实现环比大幅增长。

据悉，2022年上半年龙湖集团在售项目覆盖全国68个城市，公司在重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地摘得城市销售金额榜桂冠，并在15个城市进入市场前五、35个城市进入市场前十。

房地产回温之外，龙湖经营性业务也取得长足进步，商业投资、租赁住房、空间服务等业务均跻身行业头部。数据显示，在2021年，龙湖集团实现经营性收入188亿元，较去年增长39%。截至目前，龙湖商业运营的项目达到64个，冠寓已开业超过10万间，物业管理面积超过2.7亿万平米。

2、高信用评级，融资渠道拓宽

龙湖在资本市场一直维持较高的信用评级，截至目前，惠誉、穆迪、标普均分别保持对龙湖的BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，龙湖集团依然是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。

5月，龙湖集团被监管机构选定为示范房企，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资，分别发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS，融资渠道进一步拓宽。

2022年以来，龙湖集团累计新发行公司债、绿色债合计约50亿元，融资成本跟央企、国企基本持平。无论融资规模，还是融资成本，龙湖在民营房企中均是佼佼者。

7月5日，龙湖集团宣布成功发行2022年第三期境内公司债，发行规模17亿元，利率4.1%。在行业整体融资环境并不乐观的背景下，龙湖再次以低成本获得融资，这无疑给行业了注入一剂强心针。

据龙湖集团管理层透露，公司尚未使用的公司债、中期票据、境内综合授信额度合计达到2112亿元，还有美金债或银团贷款约4.73亿美元额度待使用。

在行业深度调整的当下，龙湖集团仍能确保拥有稳健发展、财务状况良好、各项经营活动有序开展的良好局面，成为行业中稳健穿越周期的样本。

CIS

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