提出美元债交换要约，宝龙地产（01238.HK）把握经营与债务平衡，促长远发展

7月4日，宝龙地产发布公告称，公司就尚未偿还的2022年7月到期的4.0%优先票据、尚未偿还的2022年11月到期的7.125%优先票据，连同第四批2022年票据进行交换要约。旨在延长公司债务的到期日、强化其资产负债表及改善现金流量管理。

值得注意的是，宝龙地产并不是近期唯一一家，通过此类主动债务管理的方式进行现金流改善的企业。

在当前地产行业虽然依旧处于行业低谷，但已开始显露来之不易的转暖信号之时，众多企业均选择了以时间换空间的方式，以保证后续的可持续发展能力，为公司保存实力，以保证经营政策和项目交付。

通过交换要约、展期等方式，在当前行业低迷的环境下，房企可以将现金用于关键之处，缓解大环境所带来的现金流短期承压，以更稳健的方式等待市场复苏。宝龙地产此时开展交换要约，目的正是在于缓解当前迫切的现金流压力。

积极开展债务管理，强化现金流回转

地产板块当下依旧处于低谷期，在经历一系列严厉的政策监管后，行业的上下游均受到了不同程度的影响。销售端不畅，数据大幅下滑；融资端更是受阻，众多企业在严格的监管下融资困难。双重叠加导致的现金流断裂等问题，成为压倒不少房企的最后一根稻草。

并且，由于市场对于地产行业债务的担忧，导致投资者抛售相关地产债，这进一步形成了地产股债双杀的局面。自此，地产进入“黑暗时刻”。

面对这样的行业冲击，部分企业自身现金流断裂，面对债务问题选择了“躺平式”处理，进一步加剧了企业的恶化。部分企业则通过一系列主动债务管理方式与投资者进行沟通，取得市场的信任，这已经成为当前地产行业的常态化操作。

例如近期，融信中国通过对两笔债券进行展期，以缓解现金流压力；中南建投则通过对两笔美元债进行交换要约；同样进行了交换要约的还有大唐地产。可见，在当前时点，主动作为的房企均通过各种方式，在维护投资者利益的同时，推动行业恢复良性循环。

此次宝龙地产同样通过交换要约的方式进行了积极的债务管理。通过对“第四批2022年票据”及“第二批2022年票据”进行交换要约，缓解现金流压力。截至交换要约备忘录日期，公司第四批2022年票据及第二批2022年票据尚未偿还的本金总额分别为200,000,000美元及300,000,000美元。

对于房企而言，在当下艰难的环境中，交换要约这样的处理方式，有利于企业稳固基础、长期发展，从根本上度过难关。

原因在于，在面对行业困境之时，守住长期发展的根本是房企需要首先考虑的关键。房企的资金来源主要为销售和融资，在融资端受多方因素所影响时，更需要保证经营的稳健，以谋求持续造血能力。

疫情影响明显，宝龙优质资产为偿债能力背书

将视角聚焦到宝龙地产，分析此次公司提出交换要约的原因，一方面是行业整体大环境的冲击，另一方面则是叠加了疫情的影响，尤其是受上海疫情较为严重的长三角地区。

宝龙地产作为国内专注于商业地产项目开发的地产公司，公司在长三角、粤港澳大湾区、海西经济区等区域打造了近300个高品质物业项目，其中尤其以长三角地区较为集中。

而在此轮上海疫情影响过程中，长三角地区受到较大冲击。据同策研究院数据，2022年4月上海新建商品住宅成交11.56万平米，同比下降85.74%。4月上海二手住宅成交7.6万平米，同比下降95.54%。

商业项目方面的冲击则更加严重，由于封控举措，上海几乎停止所有线下活动，商业活动的停滞给企业造成了较大的现金流压力。

以宝龙为例，公司在上海的售楼处全部关闭、商场全部停止营业，周边其他城市的售楼处也是被限制客流或者限制销售活动，客流量及成交量大幅锐减。

但即便在这样的困境之下，宝龙地产依旧分别在2月、3月、4月如期分别偿还多笔到期资金，向市场展现了公司稳健的债务管理能力，表明了公司的偿债能力及偿债意愿。

此次提出交换要约或也是“不得已为之”，为了保证公司的可持续发展能力，公司需要在到期债务处理和经营稳定之间，需要寻求一个平衡点。通过将当下紧缺的现金流用于可以保证其稳健经营的地方，才能持续产生现金流，推动良性循环，从而走出困境。

而保证公司偿债能力，以及后续发展机会的根本，则是宝龙地产所拥有的大量优质资产。从土储情况来看，截止目前最新数据，公司总土储达3,652万平方米，总土地平均成本价3,626元/平方米。可以看到，宝龙在具备充足土储的同时，其土地成本优势明显，具有较好的弹性和利润空间。

并且由于公司87%的投资金额聚焦长三角及大湾区。作为中国经济增长最核心的引擎，两大区域的稀缺性及未来增长属性毋庸置疑。

除此外，公司旗下的宝龙商业也拥有众多优质资产，截至2021年数据，其已开业零售商业物业达88个，运营团队约5,000人，商业总已开业建筑面积约993万平方米。更是在2022年计划有11个零售商业物业项目计划开业，2023年以后计划将有37个项目开业。

在房地产开发收益和商业运营收益两大驱动引擎的带动下，宝龙地产的偿债能力得到了有效保障。

再进一步将视角拔高来看，在经济复苏不断加快的大背景下，地产板块开始显露出来边际转暖信号。根据克而瑞公布的2022年6月百强房企销售榜单，6月TOP100房企销售操盘金额为8310.7亿元，环比增长60.06%，实现大幅回升，同比降幅年内首次收窄。

同时政策端也不断释放宽松信号，各地方政府不断松绑地产调控政策，稳定楼市运行。行业的逐步转向已经成为了可预期的事实，当前正是调动一切动力，激活板块自身增长活力的关键节点。

写在最后

黄昏见证忠实的信徒，黑暗考验坚定的行者。在地产行业经历至暗时刻之后，其中必然会出现分化和进步，最终必然有企业会凭借独到之处脱颖而出，在新的阶段迎来新的发展机遇。

宝龙地产作为房企中的标杆企业之一，凭借公司当前不断推进营销、加快销售回款，坚持保交付，持续优化财务，提升经营效率，降本增效等动作，将有望在此关键时刻，完成进化，迈入新的成长周期。