地产行业，寒冬后的春天来了？

01侃见财经

郁亮转“多”，地产行业触底了？

作为万科的“守夜人”，郁亮总是能语出惊人。

6月28日，万科2021年的股东大会上，郁亮再度抛出了一个吸引眼球的观点，“短期看地产市场已经触底”。

而早在2月12日的2022年年会上，他才抛出了地产行业“黑铁时代”的论断，仅仅不到半年的时间，郁亮的态度就开始出现了明显的变化。

那么，短期地产市场是否触底？郁亮的判断依据又是什么？

郁亮认为，尽管五月份一二线城市的商品住宅销售同比大幅下降，但是环比已经开始上升。他还称，六月地产市场环比会有比较明显的提升，二手房市场从六月开始也出现了一些起色。

为此他还抛出了一组数据，他称，六月份一二线城市二手房挂牌价格上涨的城市个数已经达到了50%，因而他得出的结论是，市场短期已经触底，且恢复是一个缓慢而温和的过程。

郁亮的判断是否准确？是否具有代表性？

实际上，过去的二十多年里，万科作为地产行业的标杆企业，在它的身上总能找到地产行业发展的影子。2018年，郁亮率先在地产市场吹响了“过冬”的号角，尽管它已经被恒大、碧桂园超越。

郁亮曾经说过，经营公司就像跑一场没有终点的马拉松，关键不在于短时间的冲刺。

这几年地产企业的处境，也印证了郁亮的观点。

目前几乎所有的房企都已经“抛弃”了原有规模为王的模式，并且开始更加注重企业的健康长久的发展。尤其是“优等生”万科，目前万物云已经启动了相应的上市程序，而物流和长租公寓也将分别于今明两年实现报表盈利。

所以，尽管前几年万科在规模方面被超越，但是郁亮再一次用“稳健”证明了自己，也证明了万科。但并非所有房企都能像万科一样平安地过冬。

根据券商统计显示，7月当月房企境内债到期规模576.7亿元，境外债到期56.1亿美元，下半年有大概220亿美元债券到期。也就是说，7月房企将再次迎来偿债高峰期。所以，今年下半年，地产企业仍充满挑战。但值得庆幸的是，一些地产公司已经可以进行第三方的债券发行了，换句话说地产企业的融资渠道正在慢慢恢复。

郁亮曾说过，地产企业作为普通行业仍有空间。经过多年的发展，老百姓住的问题已经得到了很好的解决，但还没彻底地解决。因而，未来行业的发展主要体现在质量的提升方面，而不是数量上。

2021年尽管万科的净利润腰斩，但是万科并不悲观。在股东大会上，万科的董秘朱旭表示，公司分红计划会综合考虑万科长期发展需要，未来分红率会稳定在35%-40%之间，有利于长期投资者规划好现金流回报。

综合而言，地产市场已经进入到了一个新阶段，由于市场的规模过于庞大，因此结构性的机会总会存在。尽管面临的问题依旧不少、未来之路也很艰难，但是行业的困境正在慢慢过去，行业的曙光也开始出现。可以预见的是，市场正在从增量时代走向存量时代，企业之间的分化将长期持续地存在，未来谁的服务质量越好，谁就能在存量市场获取更多的市场份额。

02价值盐选～猫毛

6月房地产销售，一二线表现相对较好，三线仍偏弱！

6月以来房地产销售端整体上呈现出：一二线差异化复苏，三线仍偏弱的特征。

1）一二线城市在放松政策和房贷利率下调下回暖迅速。二手房市场，6月上半月贝壳50城二手房日均成交量较5月日均水平提升了20%。

从一手房市场看，一线中的上海及二线中的杭州、苏州、青岛的二手房成交活跃度显着提升。尤其是青岛，周度高频数据仍维持同比高速增长（+154.1%），上周同比+186.0%，原因是疫情防控较好叠加6月初青岛取消郊区限购政策。

2）对于三四线城市，6月周度数据并未像三十大中城市那样的明显修复。说明基本面一般的城市，痛点不在于没有释放足够政策，而在于人口流出、需求透支、预期悲观等原因，因此仍需要持续观察这一波复苏的可持续性。

对于后续市场判断：

1、预售资金监管制度下，一旦房企销售端回暖去化率提升，将优先选择加速竣工回血，以缩短施工周期。

2、房企纾困进入新阶段，国资不断入场不仅带来资金，更带来销售渠道与融资增信，盘活资产促进复工复产。

3、竣工复苏节奏加快将为开发商业绩结算提供保障，其中利好稳健型国资背景开发商及融资端有显着改善的龙头民企。房地产调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，当前房地产板块估值及仓位已处历史低位。

03昨辰-美股半导体

郭明錤：苹果5G基带芯片研发失败 高通仍将是独家供应商

6月29日消息，天风国际分析师郭明錤在社交媒体上表示，最新调查表明，苹果的iPhone 5G基带芯片研发可能已经失败，因此，高通将继续成为2023年新款iPhone的5G芯片独家供应商，供应份额为100%(高通此前估计为20%)。

此外，郭明錤还表示，由于苹果未能取代高通，高通在2023年下半年到2024年上半年的营收和盈利可能会超过市场预期。他还补充表示，苹果将继续研发自己的5G芯片，而一旦苹果研发成功，高通应该不会受到影响，因为高通的其他业务可能已经发展到足以“显著抵消”iPhone 5G芯片订单流失带来的负面影响。

苹果多年来一直致力于摆脱高通，且双方还进行了旷日持久的法律斗争。苹果曾计划在2020年的iPhone中使用英特尔5G芯片，但最终由于英特尔无法制造符合苹果标准的5G芯片而作罢。苹果在2019年与高通达成和解，并随后在iPhone和iPad产品线中使用高通5G芯片。苹果为了自研5G基带芯片，甚至收购了英特尔的基带芯片业务以抢占先机。

04邱盘

云天化：证明了它优秀的毛利水平

云天化是一年开采1450万吨磷矿石的企业，也是一体化程度极高的一家企业。磷矿石的涨价已经到了1000元/吨以上的价格。一体化程度高的优秀之处体现在哪里？

对云天化来说，每吨磷矿石在上面赚取的净利润是500元，1450万吨就是72.5亿。而如果衍生产品继续升级、涨价，那么利润空间将会更大。所以磷和很多周期品的逻辑不同，绝大多数周期品就是单纯的涨价逻辑，一旦涨价的预期停滞，行情也就随之结束。磷的转型、延链逻辑，现在市场定价对应今年的9PE左右的预期未免令人捧腹。

看看比亚迪是如何评价云天化的——弗迪电池董事长、比亚迪副总裁何龙表示，“当前是新能源汽车产业发展“百年一遇”的战略机遇期，产业链各环节企业纷纷加码投资，“反应速度快”与“综合成本低”是行业核心竞争力，云天化集团处于产业链前端，具有相应资源、技术等优势，可以把握机遇快速切入产业，整合资源做大做强，希望能与云天化在新能源相关产业领域进行深入合作，共同影响和推动产业的发展。”

云天化在它的传统行业中证明了它优秀的毛利水平，云天化的磷酸一铵、磷酸二铵都是全行业毛利率最高的。

现在的云天化，大概对应今年的市盈率在9倍左右，年初时甚至跌到了5倍左右。另外，宁王320亿的大手笔投资和宜化合作，宜化市值还没上200亿，新洋丰还在其头上跳舞……

只能说现在没反映任何新能源的成长预期，甚至磷矿的价值重估预期，而是挺“悲观”的行业景气拐点预期——像外星人前来轰炸磷矿的预期。

05打新人AG

无人机赛道又添新贵！N无人机上市首日大涨60%

都说主板有肉吃，最近科创板、创业板上市的新股也涨得相当不错！比如说今天科创板上市的Ｎ无人机，截至目前涨超60%。

中无人机成立于2007年，专注于大型固定翼长航时无人机系统成体系、多场景、全寿命的整体解决方案提供商，主要从事无人机系统的设计研发、生产制造、销售和服务。

具体来看，公司产品包括翼龙-1、翼龙-1D、翼龙-2等翼龙系列无人机系统，其中，翼龙-2相关产品是公司目前的收入大头。报告期内，中无人机营收由2019年的2.51亿元增至2021年的24.76亿元，年复合增速高达314%，相应归母净利润也从亏损986万元到盈利2.89亿元，于2020年实现扭亏为盈，近两年来公司毛利率基本保持在24%以上，大幅高于同行业可比公司平均水平。

为确保公司生产的翼龙无人机系统能够满足不同最终客户的特性化需求，公司不断加大研发投入，2020年和2021年其研发费用率整体高于同行可比公司平均值，本次上市，公司计划募资23亿元，也将大部分用于无人机系统研制及产业化项目。

值得一提的是，公司9成收入来自军贸生意，由于军贸出口必须通过具备军贸资质的公司进行，而中航技是国内唯一一家，因此成为公司第一大客户，对其的销售金额占比报告期各期分别为100%、99.02%、89.82%，存在对单一客户依赖度较高的情况。

此前，公司发行价格32.35元/股，对应的市盈率为75.62倍，低于同行可比公司的85.98倍，处于偏低水平，打新性价比较高，市场给予一定溢价空间。