海外布局与教育产业成业绩新亮点，伟禄集团(01196.HK)揭开价值新序章

伟禄集团(01196.HK)进军拉美的战略布署初见成效，公司于格林纳达的综合大学城项目近期迎来好消息，该项目首期开盘楼栋经已全部售罄，销售率超预期，反映全球化趋势下，市场对项目之需求殷切，而在利好消息带动下，上星期伟禄的股价实现五连阳，累升21.86%，大幅跑赢同期大盘指数。此前，安信国际曾发布研究报告，首次覆盖伟禄集团并给予“买入”评级，目标价至18.5港元，其中在报告中安信国际亦重点关注到伟禄集团进军拉美市场的业务动向，并认为拉美业务将是伟禄新的增长动力。

笔者留意到伟禄集团于4月12日发布之公告，称其就有关加勒比及拉丁美洲市场的企业策略及业务计划作进一步更新说明。而公告中有两个重要信息尤为引入注意，一是伟禄集团已在格林纳达开展了一个综合大学城项目的开发；二是伟禄集团已进一步锁定在安提瓜及巴布达等另外四个加勒比国家进行投资。

相信从安信国际的报告中，敏锐的投资者应该已经察觉到，随着海外市场正式被打开，伟禄集团的价值属性已然发生了明确的变化，不妨就此对公司做一番重新审视。

捕捉新兴市场增长红利，伟禄集团挺进加勒比及拉丁美洲地区

伟禄集团所瞄准的加勒比及拉丁美洲地区，是一个增速迅猛、潜力巨大的新兴蓝海市场。

近年来，互联网巨头、高科技企业、制造业龙头等一众国内企业布局拉美市场的动作不断加速。同时，《中国—拉共体成员国重点领域合作共同行动计划（2022—2024）》也于2021年正式出台，不仅为我国企业拓展拉美和加勒比地区市场提供了友好的政策环境，更有望进一步推动新兴市场释放增长价值。

毫无疑问，携带巨大增长红利的新兴市场具有十足的吸引力。那么在企业纷纷抢滩的情况下，伟禄集团抢抓了加勒比及拉丁美洲地区的哪些先机？其又将切入哪些赛道？

首先从区域布局来看。资料显示，伟禄集团已于2021年率先布局格林纳达。具体而言，格林纳达项目为综合大学城项目，包括教育设施、学生公寓、酒店及度假设施、商业开发及购物设施，以及在较长计划中设立大学机构及相关便利服务设施。项目带有投资入籍资格，是格林纳达政府授权的唯一“教育”概念的投资入籍计划（CBI计划）。

作为伟禄进军拉美首站的大学城项目，其学生公寓主要服务临近的圣乔治大学的学生及其他引进来的欧美大学的分校学生。有逾40年历史的圣乔治大学，以医学课程扬名国际，毕业生可在美国50州及加拿大获得执照。据统计，该校近70%学生来自美国，2008至2018年间，为提供美国首年助理住院医师人数最多的海外大学，也是美国基层医疗医师最大的海外人才来源。

另外，伟禄集团进一步锁定其他四个加勒比国家进行投资，即安提瓜及巴布达、圣卢西亚、圣基茨及尼维斯和多米尼克。至此，伟禄集团计划于上述提及的五个加勒比国家开展多元化业务。值得一提的是，这五个地点被《金融时报》旗下专业财富管理平台评为2021年CBI计划的前五大热门地点。

（拉美经济圈五国，来源：公开资料）

作为伟禄集团拉美战略的第一站，格林纳达大学城项目已打响头炮。该项目获得格林纳达政府批准约5000个CBI额度，每个22万美元，学生公寓的买家可同时有机会享受等同格林纳达公民之便利。据悉，伟禄集团在拉美五国教育、清洁能源、零售及旅游等多个范畴的项目，预计共可获得10万个CBI额度，目前，集团已建立起一支强大的管理及销售团队，在北京、上海、深圳及香港均设立了办公室，以及在越南委聘了一名顾问，以助力推广相关项目计划。

最后在领域的选择上，伟禄集团依靠自身产业优势和精准的市场洞察力，形成了以教育及清洁能源板块为主、零售及旅游板块为辅，四条层次分明的增长曲线。具体来看：

1、教育：稳定需求支撑下，预计学生公寓年租金收入逐年增长

早在20世纪60年代至70年代，拉丁美洲国家便基本实现了高等教育的大众化改革。往后随着人口数量的增长，拉美市场对大学城项目的建设需求亦在增加。稳定增长的需求是伟禄集团建设大学城的经济动因，预期能为公司业绩提供充足的向上动能。

资料显示，伟禄集团的格林纳达哈特曼大学城项目计划发展成大学城、度假酒店群以及大学校园，该项目接待中心将于2022年年中完成结构封项，并开展一期建设。凭借良好的投资前景和国际一流的设计施工理念，近日项目首期开盘楼栋已全部售罄，销售率超预期。

另了解到，一期及二期总共会有2万套学生公寓，预计2027年落成，稳定期后预计年租金收入将达3-4亿美元。

以这一项目为蓝本，伟禄集团还计划建设巴拿马帕科拉大学城项目，涉及可容纳共18,000名学生的公寓及教学楼，以及开发4,500套住宅公寓、1,500套联排别墅及100套豪华别墅，预计将于2022年下半年获得批准。

下图为伟禄集团未来三年预计实现的学生公寓项目数量及年租金收入情况。

2、清洁能源：拉美清洁能源产业建设方兴未艾，集团或将长期受益于高景气赛道

在“双碳”的宏大时代背景下，拉美地区今天的清洁能源相当于早期的互联网产业，渗透率在快速提升，存在对光伏、智能电网等清洁能源装备建设的大量需求。国际可再生能源署发布的《全球可再生能源展望》报告显示，到2050年，拉丁美洲和加勒比地区可再生能源投资需求估计每年为450亿美元，每投资1美元可带来3至8美元的经济回报，投资回报率较高。

同时，拉美地区的电价较低、光照资源充足，引入国内先进光伏设备后能有效提升能效并创造效益，具有良好的产业发展基础。

资料显示，伟禄集团计划通过投资地方政府批准的BOT（建设－经营－转让）项目，在当地建立可持续发展清洁能源枢纽，并预计将于年内落实1-2个地面集中式光伏发电项目。可以预见，伟禄集团对产业趋势和市场需求的敏锐把握，或将有效撬动清洁能源产业高速发展下的巨大商业价值。

3、零售：关注高潜力市场，发挥既有零售业务优势

疫情常态化后，市场和宏观经济的启动和恢复都离不开消费需求的带动。面对接踵而来的全球游客以及庞大的国内消费群体，拉丁美洲地区消费增长潜力长期向好，是不容忽视的世界市场。

对此，伟禄集团计划在每个目标国家建造1万至2万平米的商贸城，并进行集中采购，集体运输，降低环节成本，降低商品零售价。同时，伟禄集团也将对旗下先施百货的零售环境进行升级，实现品牌形象及店铺氛围的提升。向后看，这些举措都为今后当地的零售业务积蓄力量，并最终呈现在公司的业绩增长上。

另值得一提的是，笔者此前关注到，市场上有关于伟禄集团多元化发展是否奏效的探讨，实际上是有管中窥豹之嫌。以伟禄集团在2020年收购的香港百年百货老店先施集团为例。彼时人们还在担忧香港零售业的持续低迷，但今天来看，伟禄集团在新兴市场的商贸城项目，就能够很好地借助先施在经营百货店方面的丰富经验，为客户打造更优的营销环境和消费购物环境，进而增强集团在海外市场的竞争力。

4、旅游：依托天然地域优势，缔造业务增长机会

加勒比海的怡人气候和拉丁美洲的风土人情，每年吸引了大批来自世界各地的旅客。旅游业构成了加勒比地区的重要经济部门，这其中蕴含着巨大的商业价值。

伟禄集团在接下来的时间里将与当地政府签署投资谅解备忘录，获得各种免税优惠，积极开发部署不同项目，包括豪华酒店别墅、机场商业区及邮轮码头、国际货运中心、加勒比海上运输枢纽中心及免税商业中心项目等，充分挖掘旅游消费潜力，丰富假日旅游产品，培育发展旅游业新的增长点。

目前正进行规划的项目包括：

· 格林纳达﹕哈特曼大学城及度假村

· 安提瓜﹕酒店管理培训学院项目、高端别墅度假酒店、国际机场商业广场项目及安提瓜港口综合体（游艇码头、免税店、自贸仓储区）

· 圣基茨﹕KITTITIAN HILL度假村项目及旅游学院

至此，伟禄集团已然勾勒出了开拓海外新兴市场的清晰蓝图。笔者认为，公司凭借自身强大实力，不仅在国内实现了斐然的成绩，更进一步部署拉美市场，这背后映射出的是公司具备国际化视野和敏锐的市场洞察力，这是能够持续推动其释放成长价值的能力。

对此，安信国际报告亦指出拉美业务是伟禄新的增长动力，透过建造学生公寓，自持以赚取租金收入，同时亦可转让公寓业权变相出售格林纳达投资移民额度来赚取一次性收益。

安信国际报告分析指，首阶段伟禄获分配5000套移民额度，随着未来更多公寓落成，公司有望获得更多移民额度，增加可售资源。除了格林纳达外，伟禄亦积极拓展业务至其他拉美国家，公司正与巴拿马磋商；项目业态方面，除了综合大学城项目外，亦在探索其他领域，如新能源BOT项目、污水处理项目、文旅项目等，盈利模式估计与格林纳达学生公寓项目相似：重资产投资物业开发或基建设施以产生租金收入或营运收入，作为中长期之稳定现金流；同时每项重资产投资都争取当地政府给予伟禄投资移民额度作销售，作为短期一次性收益。未来潜力巨大。

安信国际在报告也给出了公司后续业绩的预测，其预计2022年拉美业务将为公司带来4.9亿元的归母净利，其后两年按年增长40-50%。可见，伟禄集团新的业绩增长极已经开启。

结语

优秀的公司之所以能获得持续增长，在于其在经营过程中会不断革新商业模式、开拓增量市场、打造多元增长极，甚至是重塑核心竞争力。往往只需要几年的时间，当市场再回头去看时就会发现，它们已经实现了跨越式成长，达成跃迁。显然，伟禄集团正在生动演绎这一变化。

作为一家与主流房企经营具有明显差异的综合型企业，伟禄集团一直以稳健的发展风格著称，并不盲目追求杠杆和规模，而是做精做优每一个项目，严控风险、确保利润。而公司在手的优质城市更新项目也成为其盈利的重要支撑，并以此支持公司持续向新业务板块拓展。对此安信国际的研报中即提到，伟禄目前拥有五个城市更新项目，估计总可售货值超过300亿元。考虑到寸土寸金的深圳核心地带的去化能力，伟禄集团这一项目后续将为公司带来强劲的现金流支撑，同时业绩端也将具有更高的确定性。

此外伟禄集团在物业、环保、金融服务、汽车零件、百货等现有业务保持稳步向上的同时，已经率先将眼光放到高速发展中的拉美新兴市场蓝海，聚焦教育、清洁能源、零售及旅游四大板块，为公司打开了更大的想象空间。展望未来，伟禄集团有望逐渐成长为同时受益国内外两个市场，且具备全球视野和竞争力的一流企业。

最后回归到估值视角，安信国际在报告中以分部加总法为伟禄各业务板块进行估值，主要包括物业、拉美、金融服务、环保、汽车零件及百货，估计伟禄的合理价值约385亿元。同时其以30%之控股公司折让作为目标估值，指出公司目标价为每股18.5港元，首予“买入”评级。结合目前公司约151亿港元的总市值和10.48港元的股价表现，足见专业机构对其价值的看好。