上实城市开发(00563.HK)：稳步拓储、融资渠道畅通，彰显国企硬核实力

近期，上海加速复工复产复市，伴随一系列利好政策的出台，资本市场也迎来了久违的暖意。从当下稳增长的大背景来看，房地产作为“稳定器”托底经济增速的重要性不言而喻，资本市场的预期伴随政策面持续宽松迎来改善，地产板块的修复也将成为大概率事件。

那么，从当下来看，响应上海复工复产的大背景中，上海本地的房地产企业也就成为投资人挖掘机会的方向所在。笔者注意到在6月1日当天，上实城市开发(00563.HK)就公告与一名联合竞标人中标上海市六幅住宅地块土地使用权，同时6月8日，上实城市开发亦发布公告旗下附属成功发行8.8亿元人民币中票。这一系列动作不仅率先响应了复工复产，也让外界看到国企背景的地产企业在经历行业至暗时刻后展现的成长韧性以及面临的新发展机遇。不妨就此进一步来探讨。

1、守得云开见月明，疫情修复下地产股机会明朗

梳理近期多数机构观点，疫情修复背景下，地产股成为一众机构看好的方向所在。此前中原证券称，3月疫情可能导致消费不强，更需要加码投资稳定经济，部分城市限购政策将放松，有利于基建及房地产。而万联证券报告直接表明，在“稳增长”的宏观背景下，当前房地产行业基本面持续筑底，边际改善政策持续，预计后续仍有较多利好政策值得期待，继续看好房地产板块的市场表现。

从上述机构的表态中不难看到其对地产板块后续机会的认可，从核心逻辑来看，一方面在于板块估值经过过去一年市场的“信用”风暴已经落入到历史底部，随着市场的转暖和信心修复，估值的向上弹性变得尤为可观。另一方面则在于，稳经济大背景下，房地产的重要性不言而喻，政策面的接连加码，提升了板块的确定性，尤其是过去一年压制估值政策因素的逆转下，行业有望迎来全面复苏。

因此从当下资产配置视角来看，优质的房企面临的一方面将是基本面反转带来的可观的超额收益，有望推动估值与业绩双重提升的“戴维斯双击”行情出现；另一方面是信用风险释放后，资产质量优化和行业格局重塑下，形成的新的成长性和确定性机会带来的估值重估契机。

聚焦到具体的企业，具备优质信用的国企地产股在行业经历深层次变化的背景下，正展现出极强的向上增长韧性和扩张机遇。以决定房企成长生命线的土储来看，根据中指研究院数据，去年，全年拿地金额中国企拿地金额占比达到61%。而在今年1-5月，国企仍然是拿地主力，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企。随着地方国企拿地占比增加，这也为其将打开了更为广阔增长空间，迎来加速成长的良好窗口期。

2、上实城开，韧性生长下多重机遇支撑后市表现

顺延上述逻辑，再来看上实城开，作为上海本土房企，公司当前亦面临多重机遇。

具体而言，表现在如下几个方面：

其一，行业洗牌大背景，优质信用带来的扩张机遇下有望兑现业绩高成长。

随着房地产行业经过一轮惨痛的洗礼，去芜存菁，留下的企业经历了市场极端压力测试，更加展现了强大的经营实力。市场的淘汰出清腾出的新空间将是这些“幸存者”的机会所在。

近期亦不难看到地方国企入股民营房企案例，正验证了这一趋势。作为保持稳健增长具有低杠杆属性的国资背景房企，上实城开优异的信用，具备较低的融资成本，有助于进一步推进扩张，后续也将能够在业绩端持续兑现高成长。

其二，奋战稳增长，国资国企力量受益“排头兵”效应，带来增长确定性。

随着政策面不断加码助力稳增长，国资国企成为“排头兵”，将积极发挥其经济压舱石的作用。在此背景下，一方面，上实城开这类国资背景企业具备充足的动力同时也面临良好的政策机遇全力推动企业提升经营质量，开源节流，提质增效，驱动业绩增长。

另一方面，回顾过往稳增长经济政策背景下，地产行业的超额收益不仅在于业绩加速成长性回归，还在于资产质量改善下对估值的重塑。尤其是经历了大规模信用风险暴露的地产行业，优质资产将愈发得到市场的关注及亲睐。

3、结语

房地产行业进入下半场，种种迹象皆在暗示民营房企逐步退潮，国资房企正开始站在舞台中央。此前中指研究院数据统计显示，过去三年，国企房企市场份额从2019年的12.9%提升至2021年的14.0%。国企业绩增速亦显著优于民营房企。同时从融资层面和杠杆层面来看，国有房企的资金优势更为明显，足够的杠杆空间下更有助于推动稳健高质量的扩张。

当前稳增长大背景下，行业迎来新的转折点，国企房企将进一步发挥主心骨力量为稳增长贡献力量。上实城开面临“政策底+业绩底+估值低”三重反转，后续表现值得期待。