三巽控股IPO，找准定位，小房企也有大作为

自从传出要上市的消息，三巽集团的官网已经打不开了。不过10月17日港交所披露公司招股书，也让更多人知道了这家安徽房企。

行业下行周期，四五线城市成房地产行业的拿地“大忌”。三巽集团恰恰在安徽安庆、宿州、阜阳等地土储较多。当主流房企纷纷逃离的时候，三巽还有希望吗？

老话说“一方水土养一方人”，房企也有这个属性。当外来房企出现“水土不服”时，恰恰是本地房企竞争压力最小的时候。

为四五线城市企业主、高收入人士建造高端住房，三巽找准自身定位，虽身在四五线城市，小房企也有大作为。

年营收7亿元，安徽小房企也要上市

素闻“闽派”房企、“粤派”房企，但市场鲜少安徽房企消息。这也难怪，安徽省销售额前几名，一直被外来房企品牌把持，本地房企多处于一盘散沙的局面，难以招架外敌。

不过在这块缺少集中度的市场，也有佼佼者。文一集团就是一例，不过公司行事较为低调，自从2016年传出收购A股中发科技后，在资本市场几乎再无音讯。

与文一集团不同的是，另一家安徽房企三巽却在今年十月底，发起向港交所上市冲击。

三巽控股起源可以追溯至2004年，公司创办人钱堃及安女士开始透过安徽三巽投资从事房地产业务。

直到2010年滁州三巽成立，投资公司才开始专注发展住宅物业。滁州三巽也因此成为公司集中管理平台。

2011年公司在滁州收购第一幅地块，开发成“左岸香颂”，确立住宅物业开发基调。从次以后，公司也以三巽物业开发品牌，在安徽不同城市拓展项目。

与行业龙头相比，三巽起步不算早。发展到今天，公司约有90.6%的土储分布于安徽省，也只能算是一家小型区域性房企。

截至2019年8月31日，公司拥有35个处于不同开发阶段的物业项目，总土地储备面积约为420万平方米。其中约380万平方米，或90.6%位于安徽省。

业务体量不大，营收规模也有限。招股书显示，2016-2018年，公司营收分别约为5.4亿元、2.6亿元、7.2亿元。期内溢利分别约为5599万元、387万元、4499万元。

虽然业务体量、营收规模都在业界排名一般。但公司在安徽省内还是较有优势。

根据安徽省房地产商会，2018年在总部位于安徽，或主要市场在安徽省的房企中，按新增土地储备计算，公司排名第一。按合约销售额计算，公司排名第二。

或是出于战略发展需要，还是为上市做准备，2018年，三巽将总部迁到上海。上海作为内房企“迁都”首选，似乎成为区域性房企向全国性房企转变的一个关键点。

阳光城、中梁、弘阳、蓝光等房企先后选择将登陆上海成为撬动企业发展的新契机。上文提过的文一集团上海总部也在规划当中，不日也将搬迁。

与众多同业将总部前往上海一样，三巽也借“迁都”准备布局全国，比肩一线地产企业。不过这个酝酿中的里程碑意义是否能实现，一切还要回归现实行业赤裸裸的竞争中去。

90%以上项目在安徽省，找准定位三四线城市也能掘金

国内住宅物业市场高度分散且竞争激烈，不过调控让房地产行业出现“马太效应”，2018年TOP100、TOP200市场份额进一步增加。

据三巽招股书显示，TOP100市场份额由2017年的55.5%增加至2018年66.7%。TOP200市场份额由2017年62.2%上升至2018年74.3%。

在这场惨烈的“火拼”中，全国大型房企、跨区域开发商、知名地方开发商三足鼎立，留给地方小开发商的空间不多。

三巽项目所在的安徽宿州、阜阳、安庆等地，均是今年大型房企逃离的四五线城市。棚改缩水、行业下行，三四线、四五线一向是行业“烂泥坑”。

2015年那阵儿 ，多家知名房企就因深陷三四线，房子卖不出去，资金链吃紧，错失2016-2018三年扩张红利期。

又赶上这个“档口”，像三巽这类的小房企还有竞争机会吗？

事情要看两面，即使四五线城市有高库存、高“泡沫”风险，但也要看到这些城市在城镇化进程中，对接农村人口的地缘优势。四五线城市是进城人口第一站，可以接纳大量人口。

为了将农民工留在城里，安徽宿州规定，农民工进城买房，政策补贴契税。签订一年以上劳动合同，买房补贴2万元。高学历人群还要多。

类似宿州这类小城，政策的灵活性也是大城市没有的优势。在这种政策市下，三巽选择四五线城市发展，既符合自身利益，也不失为一种睿智。

公司睿智的行为还表现在，四五线项目开发过程中，以别墅、洋房为主，做得都是这些小城市高端项目。找准定位，身在四五线城市也能干出名堂。

借用公司创始人钱堃介绍乐居财经采访的语录，“我们做的是三四线改善型住宅，当地市场有需求，比如企事业单位中高管、工商业主，这些群体不是买不起房，而是买不到好房子。”

公司能否拿年内上市门票？

离2019划上句号还有两个月，在这两个月里三巽能否成功拿到上市门票？

通过上述分析，三巽还是有很多亮点。不过公司能否成功上市暂也不可枉议。先从近年港交所上市的同类公司对比看看。

大发地产是上海一家小型房企，与三巽在营收规模、土储规模上多有类同。大发地产于2018年10月成功在港交所上市。

上市前的2015-2017年，大发地产营收分别约为6.9亿元、7.0亿元、45.7亿元。2015-2016年大发地产与三巽营收规模接近。

不过需要看出，大发地产在上市前的2017年，营收迅猛增至45.7亿元，也为其能顺利拿到港交所门票贡献了一笔。

大发地产2018年6月末上市前，拥有29个项目组成的多元化组合，含24项住宅物业、4栋商业综合楼、1个办公楼。公司土储约为224万平方米。

项目不在多在精，土储不在广在区位。与三巽分布于淮南、安庆、阜阳等地的项目比，大发地产上海、南京、宁波、湖州等地项目优势明显。

这也是其能成功上市的战略资源。虽然三巽在南京也有项目，但也热门城市也只有南京和合肥了。

除在四五线城市“闷声发大财”外，如何取得热点城市一席之位，也成三巽品牌外溢的挑战。公司在招股书中表示，公司将继续在具有增长潜力，且尚未进入的地区寻求发展机遇。

眼下，上市成了三巽能否实现命运转折点的重要机会，这个机会会降临吗？

作者：李莹