四大维度解构雅居乐(03383.HK)“内核”生长

港股财报季已经过去一段时间，此前受疫情等多方面因素，不少房企审计工作受到影响，暂时先发布了未经审核报告，此后再补上经审核报告。近期雅居乐就正式披露了2021年年度报告，数据与此前发布的未经审核年度数据保持一致。

笔者留意到此次雅居乐(03383.HK)财报的审核机构仍为普华永道。过去一年房地产行业陷入信任危机之中，也让这些历来就高度重视信誉的审核机构也愈发变得谨慎，此前市场亦传出普华永道退出多家内地民营房企的审计业务。由此来看雅居乐仍然交出了这份与普华永道达成共识的财报，或也侧面验证了雅居乐在财务规范性和信息透明度上的良好表现。

翻览这份成绩单，面对过去一年疫情反复、宏观经济承压、行业政策调控趋严等多重不利因素影响雅居乐整体仍然保持了相对稳健发展的态势。下面不妨就财报内容来看看公司具体表现如何。

一、安全为先，行业逆风阶段夯实资产质量加速“跨周期”能力进化

过去一年，内外部复杂的环境之下，不少房企面临的一个很重要的问题便是“生存”难题。行业接连涌现的暴雷潮，令房地产市场陷入冰点，不论是资本市场还是现实经营层面，负反馈的持续传导，加剧了房企风险的不断抬升。

在这一背景下，雅居乐不可避免也受到了冲击，从公司业绩层面亦得到显现，财报数据显示，公司2021年实现营收730.28亿元，同比减少约9%；毛利约为190.21亿元，同比减少21.1%；净利润约为90.98亿元，同比减少25.7%；公司股东应占利润约67.12亿元，同比减少29.2%。核心业绩指标不同程度的下滑，足以看到其在过去一年所面临的压力。

（来源：公司财报）

不过对比整个行业情况来看，雅居乐的表现仍然还算可圈可点。根据相关统计，2021年港股百强内房企中有62家公司归母净利润出现下降。同时，22家内房企出现亏损。此外从毛利率方面来看，安信证券研报统计显示，2021年30家样本房企毛利率中位为20.6%，民营房企盈利能力弱于国有房企，2021年末民营、国有房企毛利率中位分别为18.3%、20.7%。反观之，雅居乐2021年毛利率仍然达到26.05%，尽管受市场整体下行和土地及建筑相关成本出行一定下滑，但总体水平仍明显优于行业。

面对行业困难时期，雅居乐采取了积极的措施应对风险，加强对企业总体安全的把控，高度重视资产质量，提升企业财务稳健能力。

一方面，雅居乐强化核心区域的布局，坚持深耕战略，采取审慎的投资策略，聚焦优质的土储项目，从源头保障产品的去化和资产的抗风险能力。

截止2021年12月31日，雅居乐在84个城市拥有总建筑面积为4737万平方米的土地储备，其中在大湾区的土地储备就达到约1240万平方米，占总土储备26.2%；长三角的土地储备面积约为566万平方米，占总土地储备的11.9%。

优质充裕的土储保证了公司成长的需要，同时亦契合了公司在当前市场不确定抬升状态下的去化节奏，形成了“进可攻、退可守”之势。

另一方面，面对行业暴雷环境下总体风险的抬升与传导，雅居乐亦积极展开应对行动，确保财务基本面的稳健。

截止2021年底，公司净负债率为50.8%，同比下降约10个百分点，剔除预收款后的资产负债率降至66.6%。此外现金方面，截止期末，公司现金及银行存款总额达384.20亿元，并实现经营性现金流持续为正。公司过去一年通过盘活旗下资产，有效稳定了企业现金流状况，并保障了到期债务的兑付。

同时，雅居乐亦积极与银行等融资机构积极沟通，推进开源。从公司融资层面来看，其过去一年在行业融资紧缩环境下仍然成功发行多笔低利率债券，实现了整体融资成本的下降。截止2021年底，公司加权平均借贷利率降至5.87%，在民营房企中处于明显优势水平。

不难看到，面对行业困难时期，雅居乐从资产端与负债端积极优化，锻造出了应行业周期波动的能力，这也为公司长期稳健发展带来强力支撑。有理由相信，随着行业迈过艰难时刻，格局优化等新形势下，雅居乐后续的成长张力还将借此进一步得到体现，迎来新发展机遇。

二、产品为基，消费回归理性时刻着力打造高品牌溢价助推利润增长

整体稳健的业绩背后离不开公司销售端良好的表现，过去一年，雅居乐实现预售金额1390.1亿元，同比增长0.6%。相较于行业总体收缩的局面，雅居乐的销售业绩再创历史新高。

（数据来源：公司财报）

值得一提的是，过去一年其销售对应累计预售建筑面积为971.9万平方米，预售均价达到14303元每平。从销售均价不难看到雅居乐在核心城市的布局实力以及优质产品力带来的产品溢价能力。

实际上，在深耕优质区域的同时，公司始终高度重视产品力的打造，秉承“一生乐活”的品牌理念，雅居乐开发了“5N”产品体系。目前已形成覆盖全维度客群、全生活场景的“雅苑、雅郡、雅府、雅宸及山海系”5大产品系。通过打造一系列优质标杆项目，公司亦获得了业界及市场的高度认可。

就在近日，国际房地产设计大奖2022-2023年度获奖名单揭晓，雅居乐汇港城营销中心凭借优异的设计表现力，一举斩获亚太赛区中国最佳零售建筑奖。值得一提的是，国际房地产设计大奖素有“房地产界奥斯卡”美誉，其在国际地产界享负盛名，代表着国际地产界的最高荣誉，雅居乐的项目能够获奖这也充分展现了其在产品力层面的实力。而在强劲的品牌力支撑下，也为公司打造高溢价产品、提振企业整体利润率带来了有效助力。

当前行业迈过新的时刻，供不应求成为过去式，在消费升级、疫情等大背景下，房屋回归居住属性，消费者也更加居住品质的要求越来越高。面对这一系列新形势、新变化，雅居乐凭借硬核的产品与优质的服务相结合构筑了跨周期、可持续发展的底层能力，足见其核心竞争优势所在。

三、运营为实，管理红利时代锤炼内功响应市场变化挖掘深层次潜能

面对房地产行业进入管理红利时代，雅居乐优秀的内部企业文化基因与持续变革创新的姿态成为助力其长期发展不容忽视的一环，而这也直接体现在公司的各项运营之中。

从营销层面来看，雅居乐将权力下放，调动前端的主观能动性，不仅顺应了政策调控、市场承压的大环境，为企业提质增效挖掘内在潜能找到突破口，同时也进一步加快了企业的变革步伐。

值得注意的是，面对疫情环境销售受阻等新情况，公司也在积极推进线上线下融合，在线上加速完善媒体矩阵建设，多平台联动创新营销，试水“地产圈+娱乐圈+直播圈”联动营销，成功打造房产行业内首个综艺IP，并构建了线上线下联动的营销闭环。

从这一系列变化不难看出，雅居乐有着开放、创新、持续变革的优秀内部企业文化基因，通过充分发挥企业员工的活力和创造力，也正持续为雅居乐长远发展积蓄深厚的能量。

实际上，围绕科技赋能和精益管理上，雅居乐打造的高效智能共享服务体系亦是公司在运营层面的又一大亮点所在。雅居乐共享服务中心通过聚焦服务模式创新、数字化应用、平台整合等方面，持续挖掘企业运营管理内在价值，有效帮助雅居乐实现整体运营管理的降本增效。

这一点在财报数据上亦得到有力验证，数据显示2021年雅居乐行政开支较2020年下降23.5%至40.04亿元，行政开支占收入的百分比也下降1个百分点至5.5%。

四、产业为本，探索房地产发展新模式拓展新赛道构建“新增长曲线”

今年来，探索房地产新发展模式在《政府工作报告》以及高层会议中多次被提及，如何实现房地产行业的良性循环与健康发展成为行业内各家房企的新议题与新目标所在。

事实上，作为行业内探索多元产业较早的房企，雅居乐构建的“以地产为主，多元业务协同发展”的运营模式为行业新发展模式带来了一个参考范本。

从财报数据来看，雅居乐旗下物业管理、环保等多元业务过去一年实现收入146.25亿元，收入占比已提升至20.0%。这一比例在房企中并不多见，由此也充分说明雅居乐业已构建了稳固的新增长曲线，其不仅有助于平滑地产主业带来的周期性的波动，同时也将形成更为强大的抗风险能力。

实际上，公司亦不断加快新赛道的布局，于2021年还成功切入到新能源汽车及调味品领域，成为威马汽车及珠江桥生物科技公司的股东。从雅居乐的这一系列布局动作来看，其能够与既有的地产开发和物管增值业务形成有机联动与协同，也将进一步为其探索居住生态圈挖掘新的产业链价值带来创新示范作用。

五、行业拐点，或可期待业绩与估值双维提升的“戴维斯双击“表现

经历了行业寒冬，环视当前的房地产板块，不论是政策层面还是市场销售端都在暗示行业拐点的到来。今年来，高层多次发声，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

站在当下时点来看，行业经历了出清，迎来的新的转折点，对于优质的房企而言熬过了至暗时刻，其在逆风期构建的可持续经营能力与优势也将在顺风阶段进一步放大，实现新的跨越式发展。

就雅居乐而言，公司优质的布局以及强大的运营能力、品牌实力、产品力以及探索行业新发展模式的优质积累都将是支撑其在下一个周期实现快速扩张的源动力。

回归到估值层面来看，市场对公司的悲观预期已经充分消化在股价之中，雅居乐当下估值从动态市盈率、市净率及股息率等表现来看，安全边际充分，随着行业后续持续转暖，在业绩端进一步得到体现，公司在资本市场上演估值与业绩双维提升的“戴维斯双击”行情或将值得期待。