销售低迷！4月商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低，机构：房地产市场仍在磨底

今日，国家统计局公布了4月70城房价数据。

数据显示，今年4月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数增加，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。

一、一线城市商品住宅销售价格环比略涨，二三线城市环比下降

4月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个。

4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.4个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。

二、一二三线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落或降幅扩大

4月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有39个和56个，比上月分别增加10个和9个。

4月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.9%和2.4%，涨幅比上月均回落0.4个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.6个百分点；二手住宅销售价格同比下降1.0%，降幅比上月扩大0.8个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.5%和2.5%，降幅比上月分别扩大0.9和0.6个百分点。

楼市利好持续 行业拐点还未出现

4月以来，各地以支持首套刚性购房需求、合理改善性需求、租赁住房需求为着力点，因城施策，相继出台取消限购、认购，推出面向多孩家庭楼市新政，促进房地产市场良性循环举措。

此外，多个部门也发话，不断释放房地产利好消息。央行、银保监会在5月15日的时候又联合发文，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。根据该政策，现行首套房、二套房的房贷利率统一标准分别为5年期LPR减20bp、5年期LPR上浮60bp，而2022年4月的首套房、二套房平均房贷利率分别高出最新下限标准77、25个pct，存在一定的下降空间。

地产行业首席分析师认为，央行调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限标志着从中央层面政策确定对房地产由“防范风险”到“呵护需求”，有助于降低购房者置业成本，引导地方政府后续信贷调整。

尽管房地产政策在持续放松中，但行业却还未出现明显的拐点。据国家统计局数据，1-4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。房地产开发企业房屋施工面积818588万平方米，同比持平，房屋新开工面积39739万平方米，下降26.3%。房屋竣工面积20030万平方米，下降11.9%。商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；商品房销售额37789亿元，下降29.5%；4月末，商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%。1-4月份，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。

从数据上来看，房地产的销售、投资都还在下降，待售面积仍在增加，未出现明显改善，在稳增长的宏观环境下，行业政策有望进一步放松。

中信证券认为，构建房地产业良性循环是稳增长的重要抓手，当前房地产市场仍在磨底，房企防风险、需求收缩、预期转弱问题还在演化。对此，中央密集部署地产转型政策，各地包括准一线城市因城施策、放松楼市管控，但政策效果因疫情扰动有所滞后。房地产前后向关联紧密，结合国际经验以及我国新市民安居、多孩化、楼龄老化等趋势，预计“十四五”年均新增住房需求还将保持14亿平以上。预期政府将持续合理放松管控，并推出人地挂钩、租购同权、住宅更新升级等增量创新政策。

展望未来，天风证券研报指出，房企整体信用面的回暖是销售信心修复及开发投资意愿提升的前提，当前市场在再融资机制方面仍具操作空间。把握左侧收并购和右侧集中度提升，4月行业销售降幅继续扩大，市场仍处深度调整期。近期房贷款利率等实质性利好落地为需求改善已奠定良好基础，后续市场仍需辅以与需求端相匹配的房企融资端利好来共同推动基本面的复苏，政策“组合拳”值得期待。未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。

附录