长沙最新房价调控政策，究竟有多妙？

2021年以大量房企爆雷作为标志性事件，中国房地产行业快速入冬。进入了2022年后，房地产的销售依旧是一蹶不振，截至4月，中国主要房地产企业的销量一片惨淡，万科、碧桂园、保利等明星企业也无一幸免。

这些数据不难看出国家住房不炒的决心，房地产泡沫被戳破已经是定局，剩下的是时间问题。但房地产具有金融属性，如若房地产和中国经济快速脱钩也会造成风险。最直接的来看，地方财政就第一个顶不住。

所以在这种背景之下，“因城施策”的动作频现，全国目前已经有超百城采取松绑房地产措施。而全国房价标兵长沙也有了新动作，推出“异类”松绑方案：

1）将存量房盘活供作租赁住房，运营年限不低于10年；

2）盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

此举可谓一举两得，既满足买不起房的打工人居住需求，又盘活了手头还有钱但是躺平观望房地产行业的炒房客，着实妙哉。

1房价洼地

三千年的历史长河，从楚汉古城到网红名城，长沙成长为了一座拥有万亿GDP，上千万人口的城市。丰厚的文化底蕴叠加扎实的经济基础，截至2021年，长沙已经连续14年获评“中国最具幸福感城市”。

除去“小龙虾”，“茶颜悦色”等网红标签，长沙还有一个最让人津津乐道的称号——“房价模范生”。

根据易居研究院的数据，2020年中国50个典型城市的房价收入比重，长沙位列第50名，房价收入比仅为6.2。

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。

也就是说，以长沙家庭年收入，平均不吃不喝6.2年即可买入一套房。相较于深圳家庭需要近40年的地狱难度，长沙对年轻人的生存环境十分友好。

用长沙市长郑建新的话来说，“年轻人在长沙买房，不靠父母也能轻松买得起。”

尽管住房不炒的口号早就在全国喊响，但能和长沙这般有决心的城市并不多。在长沙，为了控制不断上涨的房价，“四个4政策”功不可没：

1、长沙商品住房须取得不动产权属证书满4年才可交易；

2、长沙购买第二套房，必须在首套房拿证满4年后；

3、长沙个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税；

4、非长沙市户籍家庭在本市稳定就业且无住房的，须正常缴纳24个月社保。

在房地产的严控措施之下，长沙房价基本稳定在1万出头，和深圳成为两个极端。

深圳房价高居全国首位，而长沙则成为全国房价最低的万亿GDP城市。

2再献妙计

长沙凭借出色的房价调控手段成为全国房地产“模范生”，这是官媒钦点的，也是大家有目共睹的。那这次长沙交出的松绑作业又是如何呢？

5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，此方案的要点主要有三：

一、由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限不低于10年；

二、盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算；

三、选择长房集团、长沙建发集团作为试点企业，开展盘活存量房供作租赁住房试点，力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套。

以上措施简要来说就是“以租换购，盘活存量房”。在理想的预期下，次此新政能够重新连接房地产行业需求与供给这块断裂的关系。

现在中国的房地产现状是打工人需要住房但买不起房，炒房客手头有房有资金却周转不起来。

一方面，“变相取消限购”有助增加购房需求，从而使得房地产行业平稳过度困难期，同时助力地产财政回血。

另一方面，为了取得购房资格，又会促使大量的空置房产进入租赁市场，并且是以长租的形式出现。长租和短租看似都是租，实则有极大的区别。对于租客来说，长租比较稳定，不会随时面对房租大幅上涨，或者退租的问题。

可见，长沙这次交出的作业满足了各类人群的需求，即刺激了富人购买力，又保护了穷人的居住权，可谓是一石二鸟。

不过，长沙计策虽美，但楼市多魔。长沙这次的措施也存在几个疑问未解决。

3百密难免疏

首先，如何杜绝炒房客们抱团取暖？

既然只要达成租赁就能有购置新房的资格，那两个同时有炒房需求的人互通，交换租金，达成租赁协议，他们就能同时获得购房资格。这种情况，官方会如何出手管控呢？

另外，既然是长租，那租金的价格就变得十分的敏感，这个由谁来定呢？监管机构？还是市场？

遥想2020年长租公寓暴雷的血汗史，想要树立长租模式真不是件易事。

当时长租公寓的玩法大致是公司先通过“高进低出”的方式从房东处高价取得房源，再以低价快速把房源提供租给房客，最后通过“长租短付” 收割大量租客的租金捐款跑路，留下房东与房客互相扯皮。

当然，长沙住建局还是有备而来，产权人是和指定的试点企业签订合同，不存在2020年那种长租中介卷款跑路的暴雷风险，租金的流水也将受到监管，以尽量达到公平稳定。

不过定价的方法还是一个问题，房东的房租定价要是大幅落后于房价上涨速度，甚至只能勉强跑赢通胀的话，也会有引发房东集体抗议违约的风险，这点也需防范。

目前更多的细节还有待官方出台细则进行明确，我们还需要静候佳音。

总的来说，长沙创新式的“租购并举”政策瑕不掩瑜，如果在上述疑点都落实到位的情况下，“长沙方案”有望推往更多的城市进行效仿，促进中国的整体房市更健康持续的建设。