贝壳“新家”落户港股：市值超千亿港元，去年由盈转亏超5亿元

2020年8月13日，房产交易和服务平台贝壳在纽交所正式挂牌上市。两年后，5月11日，贝壳登陆港交所，股票代码为“02423.HK”，开盘价30港元/股，收盘总市值1166.4亿港元。

而在5月5日，贝壳公告称，将其A类普通股以介绍形式于港交所主板双重主要上市，并继续在纽交所保持主要上市地位并交易。且其回港主板上市，不涉及新股融资，无发售环节。

此外，美东时间4月21日，美国证券交易委员会（SEC）将贝壳列入“预摘牌名单”。

彼时，贝壳表示，公司一直在寻求可能的解决办法，以最大程度的地保护股东的利益，公司将继续确保遵守中美相关法法规，并在条件允许的情况下，保证在纽交所的上市公司地位。

在过去一年（2021年），贝壳全年营收入807.5亿元（未标注，均为人民币），同比增长14.6%，净亏损5.25亿元，而上一年同期净利润达27.8亿元。

01第一业务宝座更替：存量房变为新房

2021年5月20日，贝壳创始人左晖因病去世。5月24日，贝壳宣布，公司联合创始人、首席执行官及执行董事彭永东接替左晖担任贝壳董事长一职。

如今，已过去近一年时间，贝壳于5月11日在港交所挂牌上市，成为首家以“双重主要上市+介绍上市”形式返港的中概股。

港交所披露的招股书显示，彭永东持股4.8%，联合创始人兼执行董事单一刚持股2.7%。受益人为左晖直系亲属的Propitious Global 持股比例为23.3%。

目前，贝壳投票权情况为，彭永东、单一刚分别持有22.5%、10.2%的投票权。Propitious Global拥有17%的投票权，由百会合伙（Baihui Partners L.P.，）代为行使。

而百会合伙是由彭永东和单一刚两人组成。算上的Propitious Global的投票权，彭永东、单一刚合计持有49.7%的投票权。

此外，从2019年至2021年三年的业绩来看，贝壳的发展处于高峰阶段是在2020年，除全年盈利近28亿元外，其录得净收入704.8亿元，较2019年增长53.2%。

相比之下，2021年，贝壳净收入的同比增幅较2020年下跌38.6个百分点。在收入构成方面，存量房业务的收入占比从2019年的53.4%降到2021年的39.6%。

招股书显示，存量房业务的收入来源有三：一是自营的链家品牌，贝壳就二手房交易及房屋租赁收取佣金，还有来自其他经纪公司的佣金分成。

二是向贝壳平台上运营经纪门店的经纪公司收取平台服务费，并向加入到贝壳加盟品牌的机构，收取额外的加盟费。

三是提供其他增值服务，包括签约及签后服务，如实地勘察、经纪人招聘和培训服务在内的协助工作。

此外，新房业务在2021年的净收入达464.7亿元，占同期总收入的57.5%。而在两年前（2019年），这项业务的收入占比达44.1%。

而新房业务赚取的是房地产开发商在贝壳平台上完成新房交易的销售佣金。

最后，金融服务及家装家居服务等新兴业务及其他在2021年获得了3.66亿元收入。2019年至2021年这三年，这项业务板块的收入占同期总收入比重均未超过3%。

02频被传裁员 去年净亏损超5亿元

截至2021年12月31日，贝壳有超40.6万名活跃经纪人和超4.5万家活跃门店。而在2020年底，其活跃经纪人超过44.5万名，门店超4.3万家。

2019年至2021年，贝壳内部佣金及薪酬分别为194.4亿元、233.2亿元、263.1亿元，对应占总收入的42.3%、33.1%及32.6%。

同期（2019年至2021年），贝壳外部分佣为111.5亿元、248.5亿元、318.3亿元，门店成本为30.8亿元、32.1亿元、38.1亿元，其他成本为10.7亿元、22.4亿元、22.9亿元。

此外，2021年，贝壳运营费用总额为171.7亿元，较2020年的140.2亿元增长22.5%。

由此可看出，贝壳活跃经纪人一年减少约4万名，不过营业成本等于去年处在增加状态。而今年3月，贝壳被曝出针对二手和新房交易服务事业群进行了人员优化。

据当时媒体报道，贝壳内部人士透露称，部分主管接到通知，需优化本部门10%的员工。

不过，贝壳回应称，受疫情防控常态化影响，贝壳各城市进行组织动态调整，不存在比例、数量等要求。同时，公司在发力租赁、家装、家居等领域业务，为员工提供内部转岗机会。

值得注意的是，贝壳在港交所上市当天，其又被传出“启动新一轮裁员”，涉及产研、运营、中后台等，多个部门人员出现调整。

且据媒体报道，贝壳裁员举措最早可追溯到去年10月。贝壳在当时表示，2021年以来，行业环境发生较大变化，公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。

而在贝壳频繁被传裁员节流之下，2021年各项营业支出（外部分佣、内部佣金及薪酬、门店费用及其他）等同比增长未超30%，可其却由盈转亏，同比下降118.9%。

对于此，贝壳解释称，从2020年净利润27.8亿元到2021年净亏损5.25亿元，主要是由于2021年第三季度、第四季度产生净亏损。

根据招股书，为应对去年上半房价加速上涨，监管部门就国内居住行业颁布若干法规及政策。

贝壳提到，尽管该等措施反映监管部门对建立长效机制的重视，但其中部分在短期内影响居住行业的增值率，导致自去年下半其存量房及新房交易均出现下降。

市场疲软对贝壳2021年下半年财务业绩产生负面影响。2021年第三季度，其净收入为181亿元，同比下降11.9%，总交易额8307亿元，较上年同期下降20.9%。

无独有偶，2021年第四季度，贝壳录得净收入178亿元，较2020年同期的227亿元下降21.5%，总交易额同比下降34.6%至7324亿元。

因此，贝壳在2021年第三季度、第四季度净亏损为17.7亿元、9.3亿元。

而剔除股份支付薪酬费用的影响，贝壳经调整净利润（非通用会计准则指标）由2020年的50.31亿元减少至2021年的10.14亿元。