楼市分化加速，深圳下一个机会点在哪？

越来越多的重磅信号发布，楼市稳了！

政策层面，支持刚需和改善合理住房需求的风吹遍全国，4月中旬佛山、东莞、中山、惠州几乎同一时间出台利好政策，4月末广东发布“省级令”支持住房信贷。

市场层面，反弹氛围已经非常浓厚，深圳二手房成交量已经连续3个月上扬。

这意味着，楼市风向确实已经调转，布局深圳的机会已经很明确。

市场底层逻辑已变，紧盯旧改高地

不得不说，眼下楼市节奏和2015年实在太像了。

2015年在全国调控松动、银根宽松后，楼市迅速起飞，行情实现翻倍。

实际上不仅和2015年的节奏向，在历次调控收紧，楼市成交迎来回调后，都会进入下一轮宽松，然后成交增速开始加码，再次开启上涨行情。

如今全国楼市也迎来了大宽松，成交已经筑底了大半年，若按照历次变动的节奏，当下市场已经差不多是启动的时候了。

但这次有一点不一样的是，楼市的底层逻辑已经发生改变，普涨时代结束，而且就算一二线城市还能迎来结构性行情，市场也会按照区域进行分化严重。

最典型的，像深圳这样的城市，未来的趋势是郊区大量新盘挤压，二手房几乎没市场，而中心区域核心地段则一房难求。

但是核心区域，经过几十年的发展，新房住宅只能通过旧改来推动。

这就意味着，如翠竹的京基水贝城市广场、东湖的布心村水围村、东门湖贝新村旧改、京基蔡屋围旧改等项目也会成为下一轮占据城市核心价值的悍马。

所以深圳未来值得瞄准的区域，一定会是像罗湖这样旧改膨胀的区域。

旧改先行红利兑现，罗湖强势崛起

当前罗湖已经进入旧改的加速期，实施的主体已经过半。

据政府数据统计显示，截至2021年6月，罗湖有89个项目被纳入拆除计划，其中实施的主体数量已经过半。

换句话说，罗湖已经进入旧改成熟期。

而在罗湖众多升级片区中，水贝片区已经进入旧改先行红利兑现期，产业的导入也已经完成。

2018年粤海城入市，带来65万㎡的综合体；2018年全国首家 “珠宝文化”主题购物中心IBC MALL开业；2019年特力水贝珠宝大厦一期全面投入使用，2020年深圳水贝国际中心开业；2021年8月水贝金座西区开业。

这些旧改综合体已经为区域带来了巨大的产业承载空间。

根据罗湖区政府文件显示，水贝片区集聚黄金珠宝生产经营单位超9000家，年营业收入超1200亿元。

而2021年7月罗湖区工业和信息化局相关领导曾透露，水贝的黄金珠宝产业年营收达1130.7亿元，约占国内黄金珠宝批发市场份额的50%，吸引了包括爱迪尔、吉盟、周六福、星光达等40多家知名珠宝企业以及10多家上市珠宝企业入驻。

目前片区内如京基水围旧改二期、特力水贝珠宝大厦二期也在加速落地中。

所以接下来焦点就落到了还未入市的旧改身上，比如项目是否能够整合区域资源，是否提供足够的消费+居住的灵动空间等等。

根据政府规划，水贝片区会是承载旧改最多的片区之一，包括IBC环球商务中心片区、特力吉盟工业旧改、京基布心村旧改、京基水围村旧改、京基水贝村旧改等共计11个，未来旧改体量将超过300万平，写字楼供应量超过100万平。

特别是京基水贝旧改单元，占据了罗湖水贝大量的区位价值，珠宝产业价值。后期如果能高度整合区域资源，不仅会成为罗湖旧改迭代的标杆，还会为水贝区域带来强大的商业MALL集群、产业集群以及居住集群。

2017年水贝金展国际旧改成功后，共新增约7万平的产业空间，京基水贝村城市更新单元（京基城市广场+时代广场）旧改体量是其6倍，能够释放的产业空间也将会呈爆炸状态增长。

去年12月15日，在2021深圳全球招商大会罗湖吸引了50个重大产业项目，投资总额达833亿元。

在招商会上，罗湖区领导表示，将会再拿出12块共18.9公顷土地，邀请优秀企业落户，近两年罗湖将释放260万平方米产业空间，‘十四五’期间将陆续释放约800万平方米产业空间。

其中水贝—布心片区所占的产业空间近两年将有100万，“十四五”区间将会累计释放180万平。

这就意味着，未来5年罗湖产业持续导入的重心将集中在水贝—布心片区。

对城市发展来说，心脏地带崛起的趋势是不可逆的。国内如北京的西城区、上海的黄浦滨江，国外如伦敦的国王十字区、美国波士顿南湾，都是世界一线城市的老城区，但没有一个是真的老去的。

其中一个重要的原因，那就是这些老城区占据了城市的心脏地带，是城市发展的起点和地理中心，并且承担交通枢纽的功能。

罗湖近年主动升级了交通枢纽，并在罗湖“十四五”规划中正式提出“湾区枢纽”的全新定位。

所以在城区更新升级、产业持续导入的影响下，罗湖将会迎来新的机遇。

硬核资产，京基实力打造公园畔地标综合体

机遇之下，布局楼市，需要的是一个精准的突击机会。而这种机会的出现，往往会伴随一个超级地标的诞生。

从水贝周边城市建筑集群来看，能给区域带来最大限度升级的综合体是京基水贝村旧改项目。

一方面体量足够大，在水贝片区内11个旧改项目中，建面达到43万平，约是IBC环球商务中心的1.7倍、水贝金展广场的6.6倍、特力吉盟旧改的1.5倍。

另一方面，项目自带约10万㎡KK系商业，集超市、影院、美妆、珠宝、娱乐等丰富业态于一体，在千亿规划的水贝珠宝城加持下，汇聚大量潮流商业、科技、金融、珠宝圈等高质人群进驻水贝。

而且又是京基缔造的项目，要复刻出一个类似京基100KKMALL、京基KKONE这样的高端商圈不会太难。

伴随地标的诞生，未来居住在京基水贝城市广场、时代广场的人，能够打通高端商圈，沿路即繁华。

除了体量大，能够成为高端商圈的标志，还需要一流的资源加持。

比如交通的通达程度，物业管理的水准，景观视野开阔的程度，户型的实用程度等。

交通方面，项目距离地铁3号线水贝站、7号线洪湖站约500米，距离7号线田贝站约750米，通过文锦北路、泥岗路等城市主干道，可以快速切换到罗湖三大口岸和其他中心城区。

但作为地标性综合项目，项目最吸引人的，还是其坐拥的一流景观资源。

京基水贝城市广场位于与洪湖公园仅一路之隔，站在项目的阳台上，就能欣赏洪湖公园近60万㎡无遮挡的景观。

作为罗湖最具特色的生态公园，洪湖公园每年荷花盛开的景色堪称一绝。

不仅如此，周边还有翠竹公园、围岭公园及人民公园3大公园环伺，组成绝佳的湖、园、山一体化的居住片区。

户型建面方面，89-205㎡2-5房精奢户型，可以满足从刚需到刚改的居住需求，能够匹配不同需求层次，是目前能够切身为购房群体思考的标杆项目，也是水贝片区内有代表性的作品。

特别是项目整体户型方正、通透、采光优越，实用率甚至做到了77%，这在深圳高层住宅市场中非常少见的。

所以这种赤裸裸叠加湖景+园景+山景资源项目，在自然景观稀缺的城市核心地段，显然当前是被低估了的。

总的来说，未来价值投资才是买房的主要逻辑，而不是跟着热点和噪点走。

只要产业能够持续导入、旧改能够更新迭代机会、学位有增量变化、片区价格逻辑稳定，就能作为选筹的标的。

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市