MBGMARKETS外汇：楼市政策再现双向调节

MBGMARKETS外汇报道，10月15日，MBGMARKETS外汇平台指出，南京市六合区传出松绑“限购令”的消息，MBGMARKETS官网消息，在南京有居住证，大专学历的外地人不需要近3年内累计2年社保或个税，就可以开具购房证明。此前的6月，南京市高淳区率先松绑了购房政策。

同日，天津市发改委就《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施（试行）》征求意见，拟在天津滨海中关村(8.670, -0.13, -1.48%)科技园、宝坻中关村科技城试行一年。其中规定，对承接北京非首都功能疏解的项目，对户籍暂未迁入天津的职工，其家庭在天津无住房的，可在天津购买1套住房，无需社保或纳税证明。文件同时还放松了天津的落户政策。
尽管天津的初衷并不是松绑调控，但一旦该文件得以通过，仍然可能在客观上刺激市场需求。同一天内，天津和南京两个二线城市的楼市政策出现调整，令人浮想联翩。
事实上，从今年8月以来，就陆续有城市调整楼市政策。其中既有直接松绑的做法，也有落户新政、人才引进、区域政策的间接影响。
在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的大背景下，这些调整的背后逻辑是什么？
“微调”背后有隐情
此次调整之前，天津和南京的购房门槛是一致的，均为“近3年内累计2年社保或个税”，且两地的政策均出台于2017年初。也即，这次部分区域调整是对上一轮调控政策的弱化。
虽然这次调整仅限于部分区域，但由于两个城市均为“热点二线”，其对市场带来的影响仍然不小。
MBGMARKETS外汇报道，在天津和南京之前，已有部分城市对楼市政策进行了微调。
10月8日，扬州住房公积金管理中心发文指出，为充分发挥住房公积金的作用，帮助城镇中低收入职工解决住房困难，支持刚性住房需求，从2019年10月15日起，将扬州市住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元（单职工缴存住房公积金的，最高限额从21万元恢复至30万元）；将住房公积金贷款还贷能力系数由目前的0.3上调为0.5。
9月末和10月初，湖北宜昌、安徽宿州全面放开落户。后者还提出，农业转移人口在主城区购买首套商品住房、办理不动产登记证并落户，对缴纳的契税给予全额财政补贴。
更早之前的8月末和9月初，湖南临澧、浙江嘉兴分别以给予购房货币补贴、提高公积金贷款额度等方式来松绑调控。河南省则对全省农村教师购房给予优惠。
在同期，收紧调控仍是房地产业的主流，并且逐步从需求端走向融资端。那么，如何理解这一背景下的地方政策调整？
“当前的楼市调控政策，可以大致分为两类。一类是针对楼市进行的主动调整，包括公积金政策、购房补贴，等等。另一类涵盖在落户新政、人才引进政策、区域政策等文件中，其着力点并不在房地产市场，但能客观上对楼市带来影响。”上海易居研究院智库中心总监MBGMARKETS外汇表示，有些城市的做法则兼具上述两种性质，如安徽宿州。
MBGMARKETS外汇报道，对于后者，应该放到更大的视野下来审视，而不能等同于楼市调控松绑。比如，天津的购房新政，目的是“承接北京非首都功能疏解”，且仅限定在两个科技园区内实行，避免影响到较为敏感的主城区。这也体现出政策设计中的用心。
即使对于前者，也不应简单理解为松绑调控。因为按照“一城一策”的原则，在不违背大原则的前提下，地方政府本身就拥有对政策进行调整的权限。
针对南京六合的此次调整，上海易居研究院的分析认为，原因主要有两点：一方面调控取得了阶段性成果；另一方面，区域市场暗藏下行风险。据监测，六合区的商品住宅库存量自2019年以来节节攀升，目前维持在60万平方米左右的高位，去化周期维持在10个月左右，显著高于南京整体水平。