市占率22.4%，绿城管理控股(09979.HK)代建龙头地位稳固

3月31日，中指研究院举办的“2022中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十九届中国房地产百强企业家峰会”上，绿城管理控股(9979.HK)(下称“绿城管理”)再次蝉联“2022中国房地产代建运营引领企业”奖项，并获评为“2022中国房地产政府代建运营引领企业”。机构初步测算数据显示，绿城管理当前在代建行业市场的占有率达22.4%，继续牢牢占据行业第一身位。

在近几年的房地产深度调控背景下，探索房地产的全新发展模式，已经成为新的时代主题。尤其是不久前，国务院金融稳定发展委员会专题会议召开，在地产领域，提出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

往过去高杠杆高周转模式滋生的一系列社会问题对面看，新发展模式的目标是要防止楼市频繁的炒作投机，让刚需群体有房住、住好房，核心还是落在存量运营主导的供给侧结构性改革，落地在逐步完善公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。在新模式探索的初期阶段，预期国企、央企以及区域城投平台将是推进主体，但考虑其开发经验和效率相对不足，引入民企进行运营、开发管理大概率将成为新模式的配套机制之一。

这意味着，在房地产全新发展模式的宏大主题下，代建将成为不可或缺的重要组成。

趋势之下早有端倪，而资本市场的反应往往更早。与富途港股内房股板块连续两年下挫大相径庭，绿城管理自2020下半年上市起，就一路高歌猛进，两年内分别逆势录得36.09%、70.61%涨幅。2022年市场干扰因素仍旧不减，但公司年初至今已录得涨幅23.6%，可见即使在相对谨慎的市场情绪下，投资者仍愿意砸下真金白银押注代建和绿城管理。

绿城管理控股上市以来股价走势

（来源：富途牛牛）

充足的市场信心背后，绿城管理稳健的基本面和强大的业绩兑现能力亦形成强大支撑。3月22日，绿城管理发布2021年财报，透过各项令人振奋的数据指标，更能够深刻地感受其代建业务的向上张力。

一、净利增长超预期，轻资产模式优势尽显

根据财报，2021年绿城管理实现营收22.43亿元(人民币，单位下同)，同比增长23.7%;毛利10.41亿元，同比增长20.2%，毛利率保持在46.39%的稳定较高水平；净利润5.65亿元，同比大增31.9%，超过公司原有预期和指引。

业绩期内，公司营收、净利持续高增长趋势，与房企增长普遍失速的情况形成强烈反差，再次有力地证明公司的业务活力与运营效率，彰显出代建的逆周期属性。拉长时间纬度，公司稳定增长的态势更为显著。

（注：2020年受疫情开工延迟影响营收略有下滑，来源：格隆汇）

与业绩增长相对应的是公司业务规模的持续扩大。依托全国性布局能力、卓越的品牌势能以及多元的业务结构，公司年度销售及新拓项目货值再创新高，业务规模继续领跑行业。

数据显示，2021全年，公司新拓代建项目的合约总建筑面积约2280万平方米，同比增长约21.9%；新拓代建项目代建费约71.1亿元，同比增长22.3%。截至年底，公司管理项目覆盖101座城市，同比去年新覆盖12座城市，代建项目总数由去年同期的296增至345个，合约总建筑面积增约8470万平方米，同比增长11.3%，在建面积提升至约4400万平方米，同比增长8.7%，现有存量业务可确保未来三年经营业绩增长无虞，业务能见度极高。

与此同时，公司轻资产模式的优越性尽显。由于代建主要赚取协助项目所有者进行房地产开发的服务管理费，并不承担土地和项目开发费用，通常不需要大量资金投入，2021年公司资产负债率继续保持在35.71%的健康水平，现金及现金等价物约21.38亿元，将为后续的稳健成长提供强力保证。

完全区别于行业大盘的业务和业绩走势，证明了绿城管理提供的代建服务，符合精细管理降本增效、创造品牌溢价的客户需要，也满足了消费者居住质量和服务升级的核心诉求。而完全兼顾需求和消费两端的业务模式和服务水平，或许就是行业可持续高质量发展内涵的最佳注解。

二、抢抓多元政府代建机遇，从长期成长动能或可窥见千亿市值机会

上文中，笔者提到了绿城管理业务结构的多元性。事实上，公司是目前唯一业务囊括商业代建、政府代建、资方代建全领域的代建上市公司，而这恰恰正是绿城管理把握未来发展机会的关键，有必要引起关注。

尽管商业代建的利润水平相对更高，但考虑到整体业务发展的稳定性，以及挖掘更多的增量业务空间，绿城管理主动加大政府代建、资方代建布局，业务占比不断优化。2021年，按当期在建面积测算，公司政府、国企、私企、金融机构委托项目占比分别为32.3%、41%、24.5%、2.2%。新的行业格局下，政府代建有望迸发出更大能量。

政府代建需求多样，房建类项目覆盖保障性住房建设、城市更新、存量房改造、政府办公楼、园区等类型。其中“十四五”期间保障性住房和城市更新等拥有明确的政策支持和庞大的开发体量，挖掘潜力充足。根据海通证券的保守测算，预计“十四五”期间国内保障性租赁住房、城市更新的工程合同总计将分别在13650亿元和至少40万亿的水平，为代建提供广阔且稳定的业务空间。

绿城管理则在过去的业务优化过程中，逐步成长为中国最大的保障房建设服务商，推出了西桥世家、杭州梦屏北院、望钰和府等具有“最美保障房”之称的标杆性项目，历史已交付政府代建总建筑面积达到3150万平方米，改善近20万户原住民生活环境，不仅项目经验丰富，更与各地政府建立了良好的信任合作，在政府代建领域积累了极强的竞争优势，将充分享受本轮发展红利，2021年的数据表现亦已显露迹象。

财报显示，2021年绿城管理政府代建收入约为5.72亿元，同比增长84.5%，在总收入中的占比达到25.5%。在新拓政府代建合约建筑面积中，2021年公司浙江省外客户占比达到50.3%，可见公司已在全国范围内获得更多地方政府认可，为公司后续向未来社区、产业园区、产城融合、市政配套等多个单元的拓展奠定良好基础，有望进一步打开绿城管理在公共领域的发展空间。

机会始终是留给有准备的人，战略布局的前瞻性或将令绿城管理在史无前例的时代机遇下，成为万亿代建蓝海市场最核心的受益者之一。而纵观整个房地产产业链，包括综合开发、物管、房产经纪服务商等不同领域的龙头公司，市值无不超过千亿，绿城管理作为代建板块业务规模第一、基本面优质、发展稳健的龙头公司，亦有冲击千亿市值的潜力。

三、响应居住升级时代诉求，全面助力共同富裕

倘若回顾代建的发展历程，就会发现代建的萌芽和壮大无不是适应社会发展需要而产生的自然演变。

二十世纪末到二十一世纪初，是国内代建业务发展元年，由厦门市政府率先实行的代建制度，在北京、贵州、重庆等城市遍地开花，打破了计划经济体制下政府高度集中的投资管理模式，解决的是经济发展要求与落后建设生产力之间的矛盾。随后在市场经济的引导下，房地产开发市场不断扩大，代建模式也从市政项目拓展到商品房建设、资本类涉房项目等多个领域，并在政策调整下持续规范。

2014年至今，国内代建处于高速发展阶段，不同的委托主体对代建方的诉求差异明显，不断加深代建的精细化、专业化属性。比如，政府代建要求人居和谐和社会效益，国企注重合规流程，中小开发商更看重体系化的服务效率和商品溢价等。代建的繁荣实则契合了房地产开发高质量发展的时代趋势，满足了普通居民实现更好居住品质的诉求，具备助力共同富裕的深刻内涵。

尤其是在近年，政府大力推进保障房、城市更新等项目，要让农民和中低收入群体享受到城市文明发展成果，以绿城管理为代表的品质代建服务商以“代建4.0管理体系”、“绿星标准”，将保障房作出商品房品质，打造出的政府代建服务模式已经成为全国推广样板。

同时，政策的深度调控下，部分房企因自身经营策略出现资金链锻炼、债务违约问题，导致项目遇困，资方代建模式成为化解此类问题的有效途径之一。绿城管理就率先通过与四大AMC之一的东方资产，中粮信托等机构合作，参与到多个项目的实际处理当中，助力“保交楼”，维护房地产市场的健康平稳发展和良性循环，获得了良好社会口碑和效益。

此外，绿城管理正在依托资金和先发优势，加快构建可持续发展的轻资产生态圈，向“全价值链的代建业务平台”转型，意在将服务延伸到务代建项目的各个阶段，通过资源整合、加大循环，围绕人民居住升级需求，创造更多的社会价值并在趋势红利下迎来更大的发展机会。

小结

2020-2021年间，不少人还对代建充满疑惑，但到2022年，在稳健的发展态势和充分的社会效益依据下，已有行业人士断言，代建已经改变地产开发模式，成为未来房地产主流发展方向之一。

绿城管理作为行业的典型代表，恪守服务准线并不断升级服务能力，前瞻地布局商业代建、政府代建和资方代建，具备充分的实践和先行经验，已经扣准了时代发展的脉搏，有望成为趋势的集中受益者。未来公司将继续引领行业，并通过完善“3+3”业务模式，即在多元代建主业基础上，叠加金融、产城及产业链配套服务，持续强化服务势能。

在资本市场公司同样恪守回馈原则，延续了高派息策略。董事会建议派付截至2021年12月31日止年度的末期股息每股人民币0.20元，同比增长17.6%。