万物云冲刺港股IPO：年入237亿元，布局三大业务板块

据格隆汇新股了解，万物云空间科技股份有限公司（以下简称“万物云”）日前向港交所递交上市申请，拟登陆港股主板，中信证券、花旗、高盛为其联席保荐人。

万物云的历史可以追溯到1990年，作为万科集团的物业服务业务部门在中国提供住宅物业服务。IPO前，万科企业直接持股占比57.12%，万科企业附属公司持股5.77%，万科及其附属公司为控股股东。除此之外，Radiant Sunbeam Limited、Dream Landing Holdings Limited、员工持股平台则分别持有公司17.14%、2.86%、8.57%。

1、业务集中在二线城市以上

成立32年以来，万物云成为了中国领先的全域空间服务提供商，也是独一无二的由社区、商企和城市空间“三驾马车”业务体系协同驱动的服务提供商。

得益于在管项目及在管建筑面积的增长，万物云收入及利润规模不断扩大。2019年-2021年，公司实现收入由139.27亿元上升至237.05亿元，年复合增长率为30.46%；相对应的年内利润由10.40亿元增长至17.14亿元，年复合增长率为28.37%。

期间内，公司毛利率分别为17.7%、18.5%、17.0%。

分业务来看，目前，万物云建立了三大业务板块，包括社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务。

其中，社区空间居住消费服务主要是为所管理的住宅物业的业主及住户提供住宅物业服务、居住相关资产服务及其他社区增值服务，这块业务贡献公司收入占比达到5成以上；商企和城市空间综合服务则是提供物业及设施管理服务、开发商增值服务及城市空间整合服务，近年来收入规模增长较快，收入占比由2019年的30.8%提升至36.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务目前收入占比还不足10%。

细分来看，住宅物业服务是其细分业务中的贡献收入的绝对大头，2021年收入占比约47.9%。截至2021年12月底，公司住宅物业服务的已覆盖中国30个省，直辖市和自治区的逾120个城市，管理2823个住宅物业，总建筑面积6.60亿平方米，其中，2021年一线城市及香港、新一线城市及二线城市的住宅物业服务项目占在管面积的89%。

物业及设施管理服务则为万物云第二大细分业务。截至2021年12月31日，万物云在中国大陆及香港提供物业及设施管理服务的在管项目共有1565个，其中来自独立第三方的物业及设施管理项目1316个，占总数量的84.1%；在管总建筑面积由2019年的4825.1万平方米提升至2021年的1.25亿平方米。2021年，万物云的物业及设施管理项目留存率为97.2%。

目前，公司业务主要集中于二线以上的城市。根据弗若斯特沙利文报告，2020年，按来自一线城市、新一线城市及二线城市的收入计，万物云在所有物业服务中排名第一。

2、万科集团为最大的客户

分拆于万科，万物云自然与万科有着密切关系。

可以看到，万科集团（连同其合营企业及联营公司）是万物云的最大客户。2019年-2021年，公司来自万科集团产生的收入分别占总收入的12.7%、15.4%、16.1%。

其中，住宅物业服务中很大部分在管项目来自于万科集团。2021年，万物云向万科集团及其合营企业或联营公司提供的住宅物业管理服务的在管物业数量为1218个，对应的在管建筑面积为3.27亿平方米。与此同时，公司向独立第三方物业开发商提供的住宅物业管理服务的在管物业数量及在管建筑面积分别为1605个和3.34亿平方米。

正因如此，公司住宅物业服务来自万科集团及其合营企业或联营公司的收入占比超过6成以上，2019年-2021年分别为66.5%、64.5%、61%

一定程度上，万物云的业务及收入依靠于万科集团及其合营企业或联营公司。

此次上市，万物云计划募集资金运用于业务扩张、开发AIoT及BaaS解决方案、收购或投资增值服务提供商和上下游供应链服务商、吸纳及培养人才、用于营运资金及一般公司用途。