房地产大松绑全面分析

3月最新的房地产数据，显示拐点可能已经出现！

首先是中指研究院的监测数据，3月一线城市的成交数据整体环比上升12.0%，其中北京升幅最高，为80.4%；广州升幅34.0%，位居第二。

二线城市方面，成交数据同样是环比上升32.3%，其中苏州升幅明显，为67.4%；福州次之，升幅为53.4%；武汉升幅为51.2%，位居第三。

另一个贝壳研究院的数据同样乐观，仅今年3月1日至3月17日期间，其监测的50城二手房日均成交量较2月份(春节后)日均成交水平增长约17%。

虽然各地数据的同比依然是在下跌的，比如中指研的一线城市整体成交同比下跌了44.2%，二线代表城市同比下降47.4%。

但对于评估基本面拐点来看，环比数据显然比同比更重要。

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今年两会上，我国提出了“保增长”的政策基调，要保增长就必须保房地产。

地产作为第一大支柱产业，按照券商的测算，2020年对GDP的直接贡献占比高达11.6%，对GDP增长贡献率达19.9%。

再加上产业链的其它延伸板块，比如钢筋水泥、建筑装饰、家具家电等，这样对GDP的贡献率将进一步上升到21.4%-30.2%的区间内，可见牵涉面极大。

虽然在中央层面，关于房地产的松绑还没有统一正式的文件落地，但其实从去年9月份以来，各地“因城施策”的松绑是一直不断的。

这些政策包括四个方面：

1）供给端土地松绑；2）资金端贷款利率下降；3）需求端放开限售限贷；4）提供购房补贴。

下面进一步梳理。

1）供给端土地松绑

杭州集中供地：起始价近800亿，“次高者得”+“定品质”，取消一次性拿地和竞品质等要求。

南京集中供地：下调竞买保证金比例、取消租赁住房配建等，以保障合理利润水平、提高房企参拍热情。

通过降低拿地门槛，有利于提高房企的利润率，激发房企的拿地热情，事实上近期厦门、合肥等地的集中供地溢价率已经出现回暖迹象。

2）资金端贷款利率下降

成都：首套利率本月下调69个基点，回调幅度最大，二套房贷利率降低34个基点。

杭州：当地银行首套房贷款利率普遍由一个月之前的5.7%左右，下调到目前的5.3%左右；二套房贷款利率由之前的5.9%下调到了目前的5.5%左右。

苏州：部分银行首套房贷款利率已经降到4.6%，与LPR持平。

南京：部分银行首套房利率进一步下降，最低已降至5.4%，购买二套时已还清贷款或无贷款记录可按照首付比例50%(较先前降低30个百分点)支付，贷款利率按照首套房利率执行。

武汉：多数银行下调房贷利率，按照首套房5.2%，二套房5.4%执行。

广州：四大行已经下调房贷利率，首套房利率从5.6%下调至5.4%，二套房从5.8%下调至5.6%，部分股份行、城商行最低可至5.2%-5.3%。

苏州：部分银行将二手房贷利率从5.3%降到4.9%。

烟台：下调首套房利率至5%左右，二套房利率至5.3%左右。

北京：未下调利率，但在2021年底放贷周期从4-6个月缩短至1-2个月的基础上进一步加快，部分银行一周内即可放款。

上海：首套房贷利率低于5%，房贷发放审批周期也从2021年底4个月以上缩短至2个月的基础上进一步加快，缩短至2-3周。

贝壳研究院发布的数据显示，截至3月21日，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点。

本月平均放款周期为34天，较上月缩短4天。

3）需求端放开限售限贷

武汉：本市无房的非本市户籍总部企业高管，在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制。

杭州：非杭州户籍可购买共有产权房。

西安：限价商品房网签备案满5年可购其他住房，原为“不动产权登记之日起5年方可购买。

宁波：从2022年起，二孩或三孩家庭，连续缴存公积金满2年，首次申请公积金贷款购买首套房，公积金最高贷款额度提高至80万/户。

青岛：优化住房公积金转移接续；优化异地贷款政策。

哈尔滨：拟取消3年限售政策。

4）提供购房补贴

哈尔滨：出台16条利好，如施行购房补贴政策、放宽二手房公积金贷款房龄年限、降低预售条件等。

长春：落实好高校毕业生安家费以及国家领军人才购房补贴政策，提高进城农民购房补贴标准。

沈阳：博士毕业生补贴7万元，硕士毕业生4万元，本科毕业生和技师2万元；高层次人才和经认定的其他符合条件人才首次使用住房公积金贷款在沈购买首套自住住房的，贷款限额最高可放宽到当期贷款最高限额的1.5-4倍。

泸州：2021年8月24日起3年内，全职新引进就业或新创办企业，并在泸州持续工作满三年以上人才购买首套房，可享受补助10-200万元/人。

桂林：对按照2021年房企在五城区经营贡献发放最高30万元消费券；对2021年五城区购房者予以补贴，按成交合同额的 1%发放消费券。

从上面的政策梳理可以看到，今年以来，随着高层数次表态“支持合理住房需求”，房地产市场的政策正肉眼可见地发生改变。

首先，在区域上，落地政策的城市已经从去年的三四线城市扩大到一二线城市。

弱一线城市的广州，已经下调房贷利率，上海的首套房贷利率已经低于5%，更别说其它的二线城市，几乎是从供给端、需求端、资金端都释放了松绑措施。

至于三四线城市、东北三省的省会，由于人才流出，压力巨大，更是出台了罕见的购房补贴政策。

其次，从时间上来看，有券商复盘了历史上的利率复苏周期，发现楼市复苏通常滞后按揭利率下行约7个月。

2021年9月本轮按揭利率已经见顶，那么经过7个月左右的滞后+发酵，当下的3月正是需求复苏拐点出现的时刻。

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我们知道，去年房地产行业经历了至暗时刻，主要原因是以“三道红线”为标志的企业端信贷收紧。

下半年开始，整个房地产行业的现金流开始恶化，到11月左右随着恒大的暴雷，越来越多的房企出现现金流问题。

为保现金流，一些房企大规模推出降价促销，但由于市场对这些房企的信心已经极度萎缩，加上对房价继续下滑的担忧，整个行业形势进一步变得糟糕。

这是个螺旋式下跌的负反馈循环，最终导致了一批房企的多米诺骨牌式暴雷，市场加速出清。

再回到今年两会的政策意见上，提出“设立金融稳定保障基金，运用市场化、法治化方式化解风险隐患，牢牢守住不发生系统性风险的底线”。

后续的配套措施上，有几个关键词，一个是“化解风险”，另外一个是“房地产企业”而不是房地产行业，还有一个是“新的发展模式”。

什么意思呢？

意思就是，传统的靠高周转、加杠杆发展的房地产行业，已经不能再救了，必须走新的路子。

优质的低杠杆型房企是要支持继续发展壮大的，但劣质的高杠杆型房企，死去就死去吧，不会再救了。

从上面的政策措施也可以看到，没有对企业端三道红线的松绑，只有对需求端扩大的松绑。

对于地产企业来说，一般获得资金有两个条件，一个是销售回款，另一个是筹资回款，在筹资回款条件不变的情况下，销售回款能力强的房企最有可能活下来。

其实，地产股的交易，最重要的就是政策的松紧预期，其次才是基本面的量价变化。

因此在去年三季度，行业基本面依然很糟糕的情况下，房地产股就有过一波结构性的反弹，保利地产甚至已经创下了股价的历史新高。

主要逻辑有三个：

1、短期受益政策松动，凭借稳健经营、央国企背书，更容易获得充裕且相对便宜的资金；

2、销售下行及融资收紧带来土拍市场降温，地方政府让利，央国企更容易受益拿地端毛利率的改善，带来质的改善；

3、中长期随着部分出险房企退出或规模萎缩，幸存的优质国企有望抢占市场份额，带来量的提升。

可以说，截至目前，由政策预期带来的国企房产龙头的交易已经基本结束，未来还可以继续持有，但超额收益的概率不大了。

随着3月份基本面回暖拐点出现，接下来，房地产股的交易即将进入第二个阶段：

——那些风险较大，但仍然活下来的民营房企龙头。

首先，我们梳理一下去年以来暴雷的知名房地产企业。

华夏幸福2021年3月23日，华夏幸福基业股份有限公司2020年度第一期中期票据发生实质性违约。

蓝光发展2021年7月12日，公司中期票据19蓝光MTN001到期无法兑付造成违约。

中国恒大2021年9月17日，公司公告称境内债通过场外展期处置和同时境外债被曝出未付利息。2021年12月3日，公司公告不确定是否拥有充足资金继续履行财务责任，会制定可行的境外重组方案。

新力控股2021年9月30日，公司公告未能于到期日或之前就两项境内融资安排于2021年9月18日支付利息，共人民币3874.2万元；同时9月20日某债权人要求提前偿还7541.7万美元本息。

花样年控股2021年10月4日，公司合计2.06亿美元票据(4X3B.SG）到期，公司未能如期支付造成违约。

当代置业2021年10月26日，公司公告未支付2021年到期12.85 厘优先票据本息。

阳光城2021年11月2日，公司公告2022年1月前到期的美元债等公开市场债务均已与相关投资人沟通相应展期计划。

佳兆业集团2021年11月9日，公司公告称由佳兆业集团（深圳）有限公司担保的历理财产品出现兑付逾期。

中国奥园2021年12月3日，公司公告接获债权人通知，有关公司或成员公司为借款人或担保人本金总额为约6.512亿美元融资因评级下调而要求偿还，公司并无付款或就替代付款安排与债权人达成协议。

正荣地产2022年2月18日，公司公告称，预计以公司现有的内部资源可能不足以解决于2022年3月即将到期的债务（包括于2022年3月5日需赎回的永续债）。

禹洲集团2022年3月7日，公司公告称，2023年到期的8.5%优先票据利息已于2022年 2月4日到期应付，一个月的宽限期现已届满，但无法支付有关款项。

龙光集团2022年3月7日，龙光集团境内平台深圳龙光控股有限公司在上交所发布临时公告，称公司短期存在一定的偿债压力，正在积极筹措资金偿债。

祥生控股集团2022年3月21日，公司公告称，未能按期支付2亿美元债的1200万美元利息。

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以上这些地产民企，风险较大，能不能活下来还很难说，尽量不要碰。

而在当下这个阶段，还没有暴雷的，随着需求端的回暖，基本上就可以判断正在走出ICU，春天已经不远了。

尤其是那些负债率相对较低，过去经营口碑还不赖的民营房企，未来的股价弹性将值得期待。

毕竟都是在鬼门关走过一遭的企业了，能活下来的，一定都会吸取教训，更注重拿地的质量和回报，注重精细化的运营，风险已经在逐步下降。

而从企业机制和市场灵活性来看，民企毕竟比国企有一定优势，后期随着市场回暖、利润率提升，机会是不言而喻的。

关注标的：万科A、新城控股、金科股份、碧桂园（港股）。

参考研报

研究报告：平安证券-房地产行业地产杂谈系列之三十一：政策及楼市行至何处，三阶段看板块投资机会-220323