东莞楼市新政！再为房企“输血”，真相是...

东莞，又一次跳进大家的视野。昨日（3月24日），东莞市住建局发布最新通知：从4月1日起，取得商品房预售许可证的房地产项目，在完成确权后，即可转为现售。

好处是，房企今后对于项目的预售资金使用更加灵活自由了，因为在这之前，东莞住建局明确规定房企的预售资金需全部存入专用账户，包括房子的定金、首付款、分期款、全款及按揭贷款等所有预售款，专用账户资金不可挪用，需等到房子完成交付后，才能解封使用。

新规对于缓解房企的资金压力有一定帮助，本质上，与前几周的土拍新政是异曲同工，都是在救房企，救楼市。

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接连放松

近半个月以来，东莞触发了两次调控。土拍规则调整，“取消新房限售价”、竞买保证金大幅下调、部分地块取消配建要求。

每一条都有针对性，为开发商让利，降低拍地门槛，降低开发成本。现如今，东莞又继续放松房企预售资金监管。

可能大家比较困惑，政府想尽办法为房企纾困，为什么不出台有利买房人的政策呢？可以从三个层面解释。

1、救房企，更是在救市场。

首先是让房企活过来，鼓励房企多多拿地，让土地市场热起来，从而带动冷淡的成交市场（东莞2月东莞二手住宅成交405套，大湾区最低）。

过去这招屡试不爽，通过拍高价地，面粉贵过面包价，释放房价上涨信号，点燃买房人的信心；虽然东莞不是拍高价地，但是明确土拍后的商品房销售不限价，本质上也是在暗示房价将要上涨。

2、过于宽松的政策容易被盯上。

早在去年12月的时候，传出东莞就曾放松限购，整个12月在东莞购买住宅不受社保限制，无论是首套还是二套，都可以正常网签。

消息流出后，舆论的压力太凶猛，隔天住建局就回应没有此事。显然，通过此次事件后，让东莞看到坚决不可轻易放松限购限贷政策，通过救房企传导救市，虽然效果不一定很好，但最为稳妥。

3、拍地的必要性。

土地财政依赖度，一般可用卖地收入与一般公共预算收入之比来衡量。

东莞对于土地财政的依赖度较高，数据显示，2020年达到102%，属于高土地财政依赖度。换言之，东莞的财政收入需要通过卖地来维持，如果房企不再拿地，会直接影响到东莞的财政收入。

没有收入就无法支出，城市需要发展，各类基建配套需要建设，再加上疫情的影响，所以东莞需要房企积极拿地，救房企也是救自己。

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东莞楼市现状

用两个词来概括东莞楼市的现状：成交腰斩、降价百万。

去年“莞八条”之后，东莞楼市就开始走下坡路，调控+疫情的冲击，近两月无论是新房还是二手房，都非常低落。

数据显示，1月新房住宅成交1720套，2月直线下滑，仅851套；1月二手住宅成交791套，2月405套，刷新历史新低，连续5个月成交都锁定在1千套以内，比深圳更加凄凉。

成交市场冰封，导致库存不断上升，数据显示，截止2022年2月底，东莞住宅库存套数34749套，约412万平方米，同比上升52%，库存去化周期约15个月，创下2015年以来新高。

横久必跌，东莞二手房降价已经显现，东门虎门的万科云城，91平3房户型，去年7月成交价413万，如今报价315万，跌价近100万。

松山湖的万科虹溪诺雅，97平3房户型，去年最高成交700万+，如今报价600万，跌价100万+。

去年这个楼盘报价最高冲破8万/平，很不可思议，当时松山湖“破8”的神话就是来自于虹溪诺雅。

冲高回落，当下的东莞和深圳一样，楼市是一种“休眠”状态，成交低、降价多、买家观望。

结语

明显感觉，东莞迫切希望楼市复苏，但又不想动静太大，所以一直是采取曲线策略。这很难让楼市起到回暖作用，大胆预计，东莞还会有新动作出来，可以期待一下。

另外，除了东莞，佛山近来也是蠢蠢欲动，前段时间非限购区开启两成首付，算是大湾区第一个首付两成的城市。

昨日，佛山又放松人才T卡申领。由原本的“全日制本科、大专”要求改为“非全日制本科、大专”，这也意味着只要有非全日制大专学历就可以在佛山限购区购房。

佛山和东莞楼市小动作不断，希望提振楼市，两个城市已经在摩拳擦掌，小试牛刀，只是谁都不愿意去做那个出头鸟。