点评丨社保缴纳年限翻番，杭州回归控购房资格

※全文约2100字，阅读全文大约需要6分钟

8月5日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，通知涉及加强住房限购、完善新建商品住房销售管理、规范市场秩序三个方面：

一、进一步加强住房限购

（1）本市户籍：落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。

（2）非本市户籍：非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。

二、进一步完善新建商品住房销售管理

（1）购房意向登记与公开销售房源数比例≥10:1：本市限购范围内，无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序，高层次人才家庭先按B、C、D、E人才类别从高到低排序、同一类别人才再按社保缴纳月数从多到少排序，以一定比例入围公证摇号。多个购房意向登记家庭均达到入围最低社保月数的，一并入围摇号。购房意向登记家庭社保缴纳时间自2006年1月起算，按购房家庭成员中在本市限购范围内社保累计缴纳时间最长的一方计算。

（2）购房意向登记≤公开销售房源数：本市限购范围内，开发企业应采取公证摇号方式确定选房顺序并按序售房，剩余房源可自行销售。

三、进一步规范市场秩序 

本市市区范围内，新建商品住房公证摇号公开销售过程中，购房者提供虚假信息资料、隐瞒真实情况或恶意干扰公证摇号销售的，3年内停止其新建商品住房的购房意向登记和合同网签备案。

向下滑动查看

亿翰智库认为：

正如我们此前所提到的，7月以来政策的调控空间逐步打开，如果说一季度在限购、限售方面还算小试牛刀，那么二季度就是聚焦资金端调控，尽管资金端调控力度又密又紧，但杭州市场的火热归根究底还是资格门槛较低（无论是土地还是销售市场），所以整体效果可能并没有预期那么好，限售套数仍激增，中签率也不断探底。

图表：2021年以来杭州调控政策

资料来源：亿翰智库

图表：2021年1-7月杭州市区限售套数以及中签率情况

资料来源：亿翰智库，其中限售套数统计时间为1-7月，中签率统计时间为上半年。

但是随着6月、7月的压制热点区域预售证的发放，加大远郊供给，就表明了政府调控的决心——控热度、热度分流。

图表：2021年6-7月预售证发放情况

资料来源：亿翰智库，公开资料整理

于是紧接着7月，一个月内又是3次调控，整个调控局面逐步打开：无论是“禁商墅”、“竞品质”这种保品质的动作，还是可转商住的“共有产权房”来分流购房人群、筛选“真正的刚需”，再或者是此次的限购升级，调控都逐步往供需双向调控靠拢，调控范围也是聚焦控购房资格。

具体来看，相较于此前的政策调控，本次调控的重点主要是通过加码社保缴纳年限来提升购房资格门槛以及加大市场规范惩罚力度：

图表：8月5日调控前后政策对比

资料来源：亿翰智库

而其中社保缴纳年限的加码最大的影响莫过于削减了两类人群的房票：一个是杭州在校大学生通过落户获取房票；另一个就是“只是来炒房、不落户”的炒房客，据悉，此举将使得市场上大约30%房票作废。

而摇号排序的最大受益者一个正是兢兢业业想在杭州安家落户的中年购房人群，因为他们进入杭州早（或者是“土身土长”杭州人），具有缴纳社保年限的优势（购房意向登记家庭社保缴纳时间自2006年1月起算）；另一个便是高素质人才，首先是整体新政对他们基本没有影响，其次是对于人才类别靠前的“高层次人才”又有进一步的“偏爱”。

预计接下来的三季度，整个市场会有明显的回调，一些前期被压制的热盘预售证可能也会在此期间加快发放辅助新政落实效果进一步提升。

而进一步来看，此番购房资格的调控或许只是一个开端。尽管对于人才有偏好，但是对于人口，杭州的需求就没那么强烈了。其实从杭州人口十四五规划近期、远期的一个人口目标也显现出，杭州对于人口增速将在近两年进行一个降速，这也就意味着落户门槛有望在2022年亚运会不久后进一步提升。 

图表：杭州人口“十四五规划”目标与增速

资料来源：亿翰智库

而随着人口增速放缓，主城区人口承载压力逐渐临界，内部迁徙成未来重点关注方向，其中九大星城势必会成为规划、人口导流、职住平衡试点的重点区域，其中在人才定向引导下，TOD开发模式、产业优势、城市更新三重叠加的城西科创大走廊、三江汇、钱塘区或成为未来率先发展的三大区域，或许这里将成为房企下一个投资突破点。

图表：2020年杭州人口“十四五规划”目标与增速

声明：本文版权归亿翰智库所有 未经授权请勿随意转载  如需转载请联系后台或留言转载时请注明出处：亿翰智库（ehresearch） 感谢配合！