REITs扩募，受益群体或呈现集聚效应

目前REITs市场扩募已经落地，首批5单产品发布了扩募公告，并且获得了交易所扩募申报的受理。

很显然扩募对于REITs来讲是非常大的利好，无论是价值提升还是资产运营管理质量都是双向促进。

对于投资者来说REITs扩募是期盼已久，但很显然，不是所有投资者都能够分享扩募带来的资本提升。 从交易所发布的公告说明书中可以看到，本次扩募采取定向扩募，拟向不超过35名专业投资者进行定向发售，同时原始权益人也会按照规定参与部分配售。按照相关规定，定向扩募的行为显然和网下投资者以及普通投资者没有太大关系。 目前市场上已经上市交易的REITs产品原始权益人是单一最大持有者。从5单拟扩募REITs来看，首创水务REIT原始权益人占比51%；蛇口产园REIT原始权益人占比32%,盐田港REIT、普洛斯REIT、张江光大园REIT三个项目原始权益人占比均为20%。

截止2022年9月30日收盘，普洛斯REIT原始权益人持有份额价值16.374亿，为五单扩募REITs中占有份额市值最大REITs产品，二级市场增值率达到40.3%；首创水务REIT原始权益人持有份额二级市场价值12.732亿，二级市场增值率34.95;盐田港REIT原始权益人持有份额二级市场价值5.448亿，增值率48.04%；张江光大园REIT原始权益人持有份额二级市场价值4.479亿，为五单拟扩募REITs中占有份额市值最小产品，但期二级市场增值率达到49.8，为目前已发行上市REITs中溢价率最高产品；蛇口产园REIT二级市场溢价率也达到42.76%，原始权益人占有份额市值为9.498亿。 5单拟扩募基础设施公募REITs二级市场综合溢价率超过43%， 截止2022年9月30日收盘，全部REITs总价值729亿（包含三单未上市产品）。原始权益人按当日收盘价计算二级市场价值264亿。 除了原始权益人，机构投资者也成为REITs很重要的持有机构，目前机构持有REITs按9月30日收盘当日收盘价计算共计304亿（包含三单未上市产品），总持有份额超过原始权益人。按照相关规定，扩募价格按照发行前20个工作日不少于90%的价格进行发售，扩募价格按照目前市场价格有了不低的溢价率。 参与首发REIT申购的机构投资者显然更看重持有份额，目前来看虽然过了解禁期，也有了丰厚的回报率，不过机构持有数量未见太大变化。两种可能，一是目前机构退出渠道不是特别通畅，另外一种可能是机构打算长期持有。按扩募价格计算机制定价，机构有充足的溢价率平衡未来可能下跌的风险，也就增加了其参与REITs扩募的可能性。

：REITs_ketizu

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