雅居乐发布2022年业绩:降低负债轻装前行 优质土储助力稳健发展

时代周报 2023-04-01 08:00

今年以来,各地积极出台促进刚需购房者入市的政策,推动房地产行业企稳向好。新建商品住宅销售面积1月、2月同比增长,已从去年的月度负20%~30%水平回归到基本持平。

行业复苏,有韧性的房企率先等到春天。始终坚持不违约的企业,在复苏行情中将抢跑市场,获得资本市场、购房者与机构的认可。

雅居乐(03383.HK,以下简称“雅居乐”或“公司”),正是其中之一。从雅居乐最新发布的财报中,外界了解到这家房企的韧性,销售反弹、土储丰富、负债走低等,均是其在房地产下半场行稳致远的关键抓手。

2023年3月30日,雅居乐发布2022年度业绩公告。公告显示,截至2022年12月31日,雅居乐营业额为人民币540.34亿元。其中,物业发展确认销售收入及多元业务收入分别为人民币374.26亿元及166.08亿元,收入占比分别为69.3%及30.7%。

与此同时,雅居乐的各项财务指标维持稳健。截至2022年12月31日,雅居乐实际借贷利率为6.03%;净负债比率为57.3%;录得现金及银行存款总额为人民币160.91亿元。

雅居乐在财报中指出,公司将坚守“以地产为主,多元业务协同发展”的营运模式,通过全体员工的努力,整体业务将能稳步发展,进一步拓展雅居乐于全国的品牌知名度,并在竞争激烈的市场中稳占席位。

交付成效显著

过去一年,房地产行业进入深度调整期,行业规模有所下滑,百强房企销售额整体下降。

受行业因素影响,雅居乐销售额亦有所下滑。年报显示,2022年,雅居乐实现总预售金额人民币652.3亿元,对应累计预售建筑面积为517.9万平方米,预售均价为每平方米人民币12595元。

进入2023年,政策利好持续落地,为房企业绩增长带来持续不断的动力。

雅居乐于2023年逐步恢复并逐渐受到市场认可。今年前2个月,雅居乐销售额跌幅明显缩窄,在销售上展现出强于同行的韧性和弹性。同时,公司预售均价同比有明显提升。

可供对比的是,部分房企单月跌幅水平亦较大,2月同比跌幅并未收窄,反而有扩大趋势。这充分说明,当下的市场是分化行情,品牌实力较强的房企将率先获得反弹先机。

事实上,在行业调整期,比起房价起伏,市场更看重的因素是确定性。衡量一家企业的社会责任与综合实力的重要标准,是交付能力。

2022年,雅居乐保交付成效显著,为稳健经营打下基础,集团在广州、佛山、北京、上海等城市有序推进按时交楼,全年成功交付约6万套,约520万平方米。未来,雅居乐将通过聚焦主业,收缩规模等经营策略,严控品质,走高质量发展路线。

土储量大质优

土地是房企的生产资料,土地储备是后续发展动能的重要保障,丰厚的土储是企业抵御周期波动的砝码之一。另一方面,土储丰厚的同时,还需布局合理,高能级城市局部有助于企业提升利润空间和抗风险能力。

作为一家老牌房企,雅居乐深谙土地布局之道。无论是城市布局还是可开发土地潜力,雅居乐均表现优异。

年报显示,2022年12月31日,雅居乐共布局80个城市,拥有预计总建筑面积约为4016万平方米的土地储备。同时,雅居乐继续深耕粤港澳大湾区及长江三角洲两大城市群。其中,公司在大湾区的土地储备约为1033万平方米,占整体土地储备约25.7%,现拥有开发项目达49个。在长三角,公司拥有达454万平方米的土地储备,整体土地储备约11.3%,现拥有开发项目达44个。在香港,雅居乐拥有两个优质房地产项目,包括英皇道柏架山道项目及九龙塘义本道项目,合计土地储备为20389平方米。

数据显示,2023年,雅居乐可售货值约1500亿元,销售金额预计650亿元-700亿元,土地成本仅约3255人民币/平米。在行业触底、房价企稳、政策进一步支持的基础下,为可持续经营打下坚实基础。

通过土地储备的盘点,雅居乐进行了一次整合。以聚焦核心城市、处置非核心资产的方式,实现了资源优化。

据悉,从2021年下半年起至今,通过聚焦主业、提前处置非核心资产、退出合营项目36个等措施,主动化解风险,并实现资金回笼超200亿人民币,在市场后期快速下行中,有效补充了整体流动性。

曙光已现

在当下的房地产市场,现金是黄金,充足的现金流是企业稳定发展的安全垫。持续降低负债的企业,方能在下半场轻装上阵,实现弯道超车。

积极偿债之后,雅居乐净负债率明显下调。2022年全年,雅居乐债务净偿还超过约250亿人民币,其中境外美元债偿还11亿美元,银团偿还约55.7亿港币;净负债率从2019年约83% 降至2022年的57.3%,下降约26个百分点。

在现金流管理上,雅居乐始终保持审慎态度。过去一年,雅居乐经营性现金流维持正流入。值得注意的是,这已是雅居乐连续3年录得经营性现金流为正。多名业内人士认为,在现阶段,房企现金流比利润重要、造血能力比盈利能力重要。

从结果上看,现金流管理“助攻”雅居乐获得了关键的胜利。作为一家公众企业,信用至关重要。在TOP30中,雅居乐是几家仍能维持正常运营、没有公开违约的民营房企。

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数据来源:中指研究院,公告

良好的信用,成为雅居乐获得融资的保障。

2022年11月,房地产“金融16条”发布以来,雅居乐新增的银行贷款额超30亿人民币。今年1月,雅居乐在境内成功发行中债增担保12亿人民币中期票据,境外也获得2家银行的新增融资超4亿人民币。此外,公司近期也获得了由中证金及券商通过CDS担保的公募债筹资7亿人民币。

于雅居乐而言,通畅的融资渠道无疑是重要的“造血”来源。目前,雅居乐融资渠道已经进入良性循环阶段,境内外金融机构对雅居乐的信心在恢复。

与金融机构信心同时恢复的,还有整个房地产市场。近期,多部委出台金融支持政策,多地展开楼市政策调整,国内疫情防控措施持续优化,经济运行整体好转,多项利好正在推动房地产行业回暖,房地产市场企稳可期。

克而瑞研究中心认为,随着房企融资功能逐渐恢复,叠加稳经济政策持续加码,有望对冲行业下行预期。受此影响,缺失的信心有望逐步重塑,尚在观望的潜在置业群体或将陆续入市,房地产交易也将逐步回归稳定,预计到今年二季度可能形成市场底。

编辑 严向关
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